【正文】 PAGE PAGE 2 圖表 1 171400 348700 130584 247475 140000 585000 竣工面積 施工面積 年份 平方米 溧陽(yáng)市近年商品房施竣工面積比較 Sheet1 竣工面積 施工面積 2020 171400 348700 2020 130584 247475 2020 140000 585000 圖表 1 211100 8700 286069 15130 270000 32500 銷售面積 空置面積 年份 平方米 溧陽(yáng)市近年商品銷售面積與空置面積比 較 Sheet1 銷售面積 空置面積 2020 211100 8700 2020 286069 15130 2020 270000 32500 。backgroundcolor:00aa0039。 各類型物業(yè)價(jià)格預(yù)估： 高層： 34003600元 /平方米 多層： 33003500元 /平方米 花園洋房： 35003700元 /平方米 聯(lián)排別墅： 43004500元 /平方米 商業(yè)： 55006500元 /平方米 銷售總價(jià)預(yù)估： 模型一、 從對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果及本項(xiàng)目規(guī)劃意向分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的三種物業(yè)類型作一個(gè)銷售均價(jià)的估計(jì)： 高層： 3500元 /平方米 多層： 3400元 /平方米 花園洋房： 3600元 /平方米 商業(yè)： 6000元 /平方米 則本項(xiàng)目的總銷金額： 15000*3500+7B style=39。通過(guò)對(duì)溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的綜合分析，運(yùn)用房地產(chǎn)定價(jià)中的市場(chǎng)比較定價(jià)方法，在比較了本項(xiàng)目與周邊高檔住宅市場(chǎng)在地理位置、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力、自身?xiàng)l件、推廣渠道、營(yíng)銷方式等主觀因素后，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目適合并且可以的平均銷售價(jià)格為 3400元 /平方米左右（多層）。新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)等，在對(duì)每一個(gè)實(shí)例交易對(duì)象核算出一個(gè)定價(jià)后，經(jīng)過(guò)加權(quán)算術(shù)平均并取整后得出我們對(duì) 本案的價(jià)格定位。實(shí)例區(qū)域價(jià)格 100% 個(gè)別因素修正 =對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格247。交易情況價(jià)格 100% 交易日期修正 =定價(jià)日期價(jià)格247。通過(guò)這幾個(gè)方面的修正，就把交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變成了定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們?cè)诔浞值氖袌?chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)以及溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的各種交易情況，采用市場(chǎng)比較法對(duì)本案進(jìn)行價(jià)格定位。 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。如何把客源吸引并且成功的促使其購(gòu)買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062平方米 Y= 5258平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062平方米和 5258平方米。backgroundcolor:00aa0039。962平方米 Y=11268平方米 小 區(qū) 多 層 建 筑 面 積 和 花 園 洋 房 建 筑 面 積 分 別 是 7B style=39。color:white。 聯(lián)排別墅容積率： 聯(lián)排別墅的容積率一般在 ，這里按 ?；▓@洋房因其在保持低價(jià)格的同時(shí)又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽(yáng)臺(tái)和花園等別墅的特點(diǎn)，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽(yáng)市場(chǎng)上尚無(wú)真正的花園洋房，因此建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī) 劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 多層： 多層產(chǎn)品是目前溧陽(yáng)市場(chǎng)占有量最大的產(chǎn)品，市場(chǎng)成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。 別墅： 目前溧陽(yáng)市場(chǎng)別 墅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，且別墅銷售周期長(zhǎng)。同時(shí)品牌的物業(yè)公司也是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。但可以考慮設(shè)置一些陽(yáng)光會(huì)所如：網(wǎng)球場(chǎng)、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽(yáng)光會(huì)所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。以 95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢(shì)，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)。這個(gè)中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過(guò)花、林、竹、溪、路 及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯(cuò)落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。 景 觀： 高端競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽(yáng)市場(chǎng)上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中主要訴求之一。 片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時(shí)能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營(yíng)造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。 大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫(kù)設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進(jìn)門就入車庫(kù)，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。根據(jù)本地 塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。 建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護(hù)城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個(gè)大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間， 頂樓復(fù)式有獨(dú)家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽(yáng)臺(tái)，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺(tái)設(shè)計(jì)送大露臺(tái)、空中庭院享受有天有“地”別墅級(jí)生活。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請(qǐng)本地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成，以節(jié)省成本支出。奠定設(shè)計(jì)主基調(diào)和思路。 一、建筑風(fēng)格 根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽(yáng)市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場(chǎng)上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適銷對(duì)路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的美式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，打造溧陽(yáng)市場(chǎng)上少有的高檔美式主題社區(qū)。 開 發(fā) 建 議 篇 由于本項(xiàng)目占地面積在溧陽(yáng)市屬于較小規(guī)模的項(xiàng)目，因此更利于我們利用細(xì)分市場(chǎng)，造就小而精的精品。 地塊外部開發(fā)條件 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高，小區(qū)建造的審批、交付標(biāo)準(zhǔn)更趨嚴(yán)格。 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設(shè)計(jì)易受影響。 威脅 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項(xiàng)目品質(zhì)，并對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)相當(dāng)大阻力。 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 項(xiàng)目東面未來(lái)將規(guī)劃交通橋一座，便于項(xiàng)目與東城區(qū)連通 。 項(xiàng)目體量小、開發(fā)周期較短，中短期市場(chǎng)易于把握。 大營(yíng)巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 地塊外部開發(fā)條件 基價(jià)較高，無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不利于與外圍樓盤競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上受限過(guò)多。 交通環(huán)境 臨南大街城市主干道，交通相對(duì)便利。 地塊周邊配套 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當(dāng)完備。 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 項(xiàng)目水岸景觀線長(zhǎng)，可利用空間大。 具有深厚的文化底蘊(yùn)。 項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 28940㎡（約 ） 用地性質(zhì) 居住用地 總建筑面積 42800㎡ 容積率 ＜ 建筑密度 ＜ 27% 綠地率 ＞ 30% 住宅建筑日曬系數(shù) ＞ 1： 小區(qū)出入口 出入口設(shè)置于地塊南面大營(yíng)巷 停車指標(biāo) 室內(nèi)小 汽車停車位不少于 1輛 /戶 地塊開發(fā)條件 —— 優(yōu)勢(shì) —— 宏觀區(qū)位 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 平陵菜場(chǎng)、中國(guó)銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等 教育配套 城南 小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門幼兒園等 文化娛樂 新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當(dāng)齊全。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。地面條件不平整，整體呈西低東高，最大 落差約 米；北底南高，最大落差約 。 景觀：主要為護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。（新舊參半） 西側(cè) —— 城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國(guó)銀行 東面 —— 陽(yáng)光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。 地塊處于溧陽(yáng)市重要的城市主干線 — 南大街，目前 南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 項(xiàng) 目 分 析 篇 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于溧陽(yáng)市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南靠大營(yíng)巷，離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，多層僅定在 — 元 /平方米 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場(chǎng)，而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低，多集中在一些樓盤設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來(lái)開發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場(chǎng)、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)（天目國(guó)際村、龍泉山莊）。說(shuō)明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂 休閑生活。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。 銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。 高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的 2/3左右，這說(shuō)明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目 7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7樓以上住宅幾乎售罄，但 7樓以下 90%滯銷。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。 銷售狀況 溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖 上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。960 平方米，總建43480 平方米的 繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計(jì)施工、銷售時(shí)間靠后。color:white。 除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地 60010平方米，總建 63000平方米的西片區(qū) 4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。 除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬(wàn)元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購(gòu)房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。 溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元） 住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在 46 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，