【正文】 溧陽(yáng)市鑫盛食品公司地塊項(xiàng)目前期研究策劃建議書(shū) 目 錄 投資環(huán)境篇??????????????? 2 區(qū)域概述 城市總體規(guī)劃 市政工程建設(shè)及拆遷改造 房產(chǎn)大市篇???????????????????? 12 一、 2020年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、 2020年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇????????????????????? 17 項(xiàng) 目 分 析 篇??????????????????????? 29 開(kāi) 發(fā) 建 議 篇??????????????????????? 35 一、 建筑風(fēng)格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價(jià)格定位 投資環(huán)境篇 一、區(qū)域概述 區(qū)域地理： 溧陽(yáng)位于蘇浙皖三省交界處，長(zhǎng)江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有 200 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80公里，距常州機(jī)場(chǎng) 60多公里。 行政區(qū)劃： 溧陽(yáng)古稱(chēng)平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200多年歷史。 1990年 8月 ,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) ,撤縣設(shè)市 ,是常州市重要組成部分。溧陽(yáng)現(xiàn)轄制 18 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè) 省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) ,總面積 15351/a.87 平方公里。處于北緯 31176。 1’ 31176。 4’，東經(jīng) 119176。 08’ 119176。 36’之間。溧陽(yáng)市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA級(jí)國(guó)家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。 悠久歷史： 全市總?cè)丝?79萬(wàn)余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 35萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?44%,市區(qū)人口 18萬(wàn)左右。溧陽(yáng)歷史悠久，人杰地靈。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有 4500 萬(wàn)年，是包括人類(lèi)在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類(lèi)動(dòng) 物的共同祖先。溧陽(yáng)是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開(kāi)辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽(yáng)的水西村。 經(jīng)濟(jì)概況： a、綜合實(shí)力 ●溧陽(yáng)市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在 2020年獲得了較大發(fā)展， 2020年末，溧陽(yáng)市有 15家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %，提高 。其中江蘇上上集團(tuán)、江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在 5億元以上。 ● 2020年全市統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售收入 ,實(shí)現(xiàn)利稅 億 ,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億 ,其中年銷(xiāo)售超過(guò) 500萬(wàn)以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 ,利稅 ,利潤(rùn) . ● 1978 年以來(lái)，溧陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 %的高速度增長(zhǎng)。 2020 年溧陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值較上年增長(zhǎng) %，略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯。社會(huì)財(cái)富強(qiáng)有力的增長(zhǎng)必然帶動(dòng)新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。 2020年全市居民儲(chǔ)蓄存款較上年增長(zhǎng) ，銀行存款余額增加 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。 從過(guò)去走過(guò)的道路來(lái)看，溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的壯大，為該市進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從后期走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤(rùn)保障。 項(xiàng)目 2020年數(shù)值 與 2020年比較 全市人口 同比增長(zhǎng) % 國(guó)民生產(chǎn)總值 同比增長(zhǎng) % 人均 GDP 15415元 同比增長(zhǎng) % 職工平均工資 17365元 同比增長(zhǎng) % 農(nóng)民人均純收入 /aB style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。96元 同比增長(zhǎng) % 銀行存款余額 同比增長(zhǎng) % 人均儲(chǔ)蓄存款 10831元 同比增長(zhǎng) % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 從近年來(lái)溧陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢(shì)來(lái)看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷 史性突破。 2020年溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由 2020年的 ： ： ：： 。 目前溧陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過(guò)半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽(yáng)有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，達(dá)到 %。 從溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài) 住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。 c、經(jīng)濟(jì)形態(tài) 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。 2020年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。分別完成總值為 115000萬(wàn)元、 25000 萬(wàn)元和 35900 萬(wàn)元，同比都有較大幅度提高。 近年來(lái)，溧陽(yáng)市的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。全市進(jìn)出口總額突破 1億美元大關(guān)，達(dá) 10254萬(wàn)美元，其中出口額 8153萬(wàn)美元，進(jìn)出口總額 2101萬(wàn)美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口 6821萬(wàn)美元，加工貿(mào)易出口 1332萬(wàn)美元。 溧陽(yáng)市 2020 年新批外商投資企業(yè) 58家，新增 28家；其中 500萬(wàn)美元以上項(xiàng)目 18 個(gè)，合同利用外資 ，實(shí)際利用外資 9998萬(wàn)美元，年末全市已投產(chǎn)開(kāi)業(yè)的 三資 企業(yè) 25家；其中銷(xiāo)售超 5000萬(wàn)元的 三資 企業(yè) 4家，利稅在 1000萬(wàn)元以上 三資 企業(yè) 1家。 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖 啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。 d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比 項(xiàng)目 溧陽(yáng)市 2020年數(shù)值 宜興市 2020年數(shù)值 江蘇省第一名數(shù)值 全市人口 107萬(wàn)人 國(guó)民生產(chǎn)總值 江陰市 人均 GDP 15415元 20905元 昆山市 52078元 農(nóng)民人均純收入 4722.B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。96元 5040元 江陰市 6266元 財(cái)政收入 江陰市 人均儲(chǔ)蓄存款 10831元 12787元 常熟市 22608元 在江蘇省 54 個(gè)市（縣）中，溧陽(yáng)市整體水平中等偏上，約居于 2030 名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來(lái)看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 過(guò)以上數(shù)據(jù)比較來(lái)看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱；另一方面也說(shuō)明溧陽(yáng)市還具有較大的發(fā)展?jié)摿?，在長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的 21世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要的溧陽(yáng)市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 2020 年溧陽(yáng)市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn)略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國(guó)內(nèi)外游客 ，比 2020年增長(zhǎng) %，其中接待海外旅游者 2910人次，增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，增長(zhǎng) %。 2020年全市旅游總收入 元，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值 ，增長(zhǎng) %。 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，預(yù)計(jì)天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引前來(lái)觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %。 f、關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè) 江蘇省溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)于 1992年始建，是江蘇省首批 16個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為 ， 2020年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開(kāi)發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至 。 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，截至目前，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類(lèi)企業(yè) 183 家，總投資。其中外商投資項(xiàng)目 46個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目 31家，合同利用外資 ，實(shí)際利用外資 7309萬(wàn)美元。 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計(jì)后期開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 2020年市區(qū)人均生產(chǎn)總值 ，全面實(shí)現(xiàn)小康； 2020年人均地區(qū)生產(chǎn)總 值達(dá)到 13萬(wàn)元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 200 105 708 436 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元） 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ： ： ： ： 8： 55： 37 4： 53： 43 4： 54： 42 2： 48： 50 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 （ %） 16 11 12 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。 城市結(jié)構(gòu) 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城 市中心。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 完成建設(shè)路西延伸、錢(qián)家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠 5萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭(zhēng)創(chuàng)江蘇省園林城市。加大城管執(zhí)法力度，積極 開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 加強(qiáng)國(guó)土資源管理，依法保護(hù)耕地，大力推進(jìn)集約化用地，努力做好土地復(fù)墾整理工作，確保耕地動(dòng)態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。 城市主要分區(qū) 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽(yáng)老城區(qū)所在地，作為溧陽(yáng)城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老 城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 。 南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽(yáng)行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來(lái)的重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽(yáng)新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽(yáng)市發(fā)展的重要載體。現(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 。 市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽(yáng)市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運(yùn)河以北 第三期工程建設(shè) 全面啟動(dòng)，將進(jìn)一步拓展開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以?xún)?nèi)，是溧陽(yáng)城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育