【正文】 但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在 46萬(wàn) — 65 萬(wàn)的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之 間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講這將是絕好機(jī)會(huì)。新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類(lèi)型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒(méi)有增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)小高層住宅的購(gòu)買(mǎi)興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。 從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在 2500— 2600元 /平方米左右。 銷(xiāo)售價(jià)格 溧陽(yáng)市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐 高端市場(chǎng)主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá) 200平方米以上的豪華三房，但也有 100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場(chǎng)上僅占有機(jī)少量的比例。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒(méi)有 什么突出的特點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的 區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村， 500多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11萬(wàn)平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá) 5000元 /平方米以上，開(kāi)創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，既有占地 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽(yáng)市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開(kāi)發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。這說(shuō)明也有外地開(kāi)發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來(lái)投資。961690 4999 78—400 三房 99—140 25803080 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商如：江蘇金燕房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。color:white。backgroundcolor:00aa0039。新城 溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一期 722） 87—190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓： 1100 別墅： 190— 210 公寓： 85135 三房 114—131 別墅： 3850 公寓： 2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 72B style=39。新城（二期）等項(xiàng)目；另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤(pán)有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤(pán)進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析。 在這些樓盤(pán)項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場(chǎng)對(duì)本案形成直接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的（平均單價(jià)在 3000 元 /平方米以上的有嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷(xiāo)售的項(xiàng)目有嘉豐 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇 在本競(jìng)爭(zhēng)分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。和金融門(mén)檻一樣產(chǎn)品門(mén)檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。 商品房放量推案 2020年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推案總 量將達(dá)到 25萬(wàn)平方米，相對(duì)于溧陽(yáng)目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù) 2020年溧陽(yáng)土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。 老城區(qū)改造力度加大。 投資激增，銷(xiāo)售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān) 2020 年溧陽(yáng)房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，較 2020 年增長(zhǎng) 3 倍有余，相比之下銷(xiāo)售額遠(yuǎn)低于投資額，未來(lái)的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國(guó)家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程 中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題及相關(guān)社會(huì)問(wèn)題，特別是針對(duì)土地出讓價(jià)格問(wèn)題、限價(jià)出讓土地問(wèn)題、土地出讓區(qū)域問(wèn)題、開(kāi)發(fā)信貸問(wèn)題、房產(chǎn)交易問(wèn)題、現(xiàn)房銷(xiāo)售或成品房銷(xiāo)售問(wèn)題、房?jī)r(jià)問(wèn)題和拆遷問(wèn)題等，將是宏觀(guān)調(diào)控的主要內(nèi)容。 在市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的情況了，空置率一般呈下降趨勢(shì)，然而溧陽(yáng) 20202020年空置率 連年上升，雖然空置面積還沒(méi)有達(dá)到對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重 二、 2020年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2020 年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場(chǎng)日趨成熟和購(gòu)房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 從圖分析 2020的銷(xiāo)售量小于 2020年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于 2020年房?jī)r(jià)高于 2020年，一部分消費(fèi)者采取的觀(guān)望的態(tài)度；另一方面市場(chǎng)上在售樓盤(pán)少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。 2020 年施工面積成倍 的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的發(fā)展。目前，市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)格平均為 2800 元平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3200 元 /平方米，別墅一般為5000—— 7000元 /平方米，營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格為 8000—— 12020元 /平方米。 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)在“過(guò)熱”與“泡沫的爭(zhēng)議中，度過(guò)了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持了快速增長(zhǎng)，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，將取決于有無(wú)合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。 城市建設(shè)目標(biāo) 現(xiàn)狀（ 2020） 近期（ 2020） 遠(yuǎn)期（ 2020） 人均住房使用面積（㎡ /人） 20 25 30 人均道路面積（㎡ /人） 人均公共綠地（㎡ /人） 人均年生活用電量（度） 3288 4560 6000 城市燃?xì)馄占奥剩?%） 80 95 100 人均綜合生活用水量（升 /日） 180 230 280 城市供水普及率（ %） 100 100 100 城市排水服務(wù)面積普及率（ %） 60 80 100 污水集中處理率（ %） 50 60 80 溧陽(yáng)市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo) 城鎮(zhèn)名稱(chēng) 現(xiàn)狀（ 2020年） 規(guī)劃末期（ 2020年） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)） 總面積（ ha） 人均用地（㎡ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)） 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ ha） 人均建設(shè)用地（㎡ /人） 總面積）（ ha） 城區(qū) 1479 5311 9150 綜上所述，溧陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。 溧陽(yáng)市建設(shè)目標(biāo) 到 2020 年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。實(shí)施 7個(gè)老住宅小區(qū)總面積 47萬(wàn)平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)。市政工程建設(shè)投入資金 8000多萬(wàn)元。 三、市政工程建設(shè)及拆遷改造 2020年城市基礎(chǔ)建設(shè) 2020 年溧陽(yáng)完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路 以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以?xún)?nèi)，是溧陽(yáng)城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽(yáng)新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽(yáng)市發(fā)展的重要載體。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 。現(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭(zhēng)創(chuàng)江蘇省園林城市。 完成建設(shè)路西延伸、錢(qián)家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線(xiàn)景觀(guān)帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 200 105 708 436 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元） 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ： ： ： ： 8： 55： 37 4： 53： 43 4： 54： 42 2： 48： 50 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 （ %） 16 11 12 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計(jì)后期開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，截至目前，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類(lèi)企業(yè) 183 家，總投資。 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %。 2020年全市旅游總收入 元，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值 ，增長(zhǎng) %。 過(guò)以上數(shù)據(jù)比較來(lái)看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱；另一方面也說(shuō)明溧陽(yáng)市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的 21世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要的溧陽(yáng)市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階。96元 5040元 江陰市 6266元 財(cái)政收入 江陰市 人均