【正文】 962*3400+11268*3600+2020*6000 =52500000+27070800+ 40564800 +12020000=132135600元 模型二、 從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項目規(guī)劃意向分析，我們對本項目的三種物業(yè)類型作一個銷售均價的估計： 高層： 3500元 /平方米 多層： 3400元 /平方米 聯(lián)排別墅： 4300元 /平方米 商業(yè)： 6000元 /平方米 則本項目的總銷金額： 15000*3500+14062*3400+5258*4300+2020*6000 =52500000+47810800+21032020+12020000=134920200元 在這兩種模型比較中，模型二的收益相對高一點，但銷售周期相對長一點，開發(fā)商可以視自身財務(wù)狀況而定。在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。實例房地產(chǎn)價格 100% 在具體核算定價過程中，我們擬訂了多個實例交易對象，如天目國際村、龍泉山莊、嘉豐其計算公式如下： 待定價對象房地產(chǎn)的價格＝交 易實例房地產(chǎn)的價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價格247。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較 對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。 四、客源定位 結(jié)合本項目自身各方面條件和預(yù)計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有 以下特征： 身份：；私營業(yè)主、個體經(jīng)營者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10萬～ 30萬元，月供 20205000元以下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購買動機(jī)：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競 爭中吸引和爭奪相同類型的客源。color:white。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑 面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7B style=39。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標(biāo)。 三、物業(yè)配比： 基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層： 高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000平方米進(jìn)行規(guī)劃。 會 所： 高端項目基本都設(shè)有會所，由于本項目相對較小，配置專門會所可能性不大。 房 型： 目前周邊市場上的房型 正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用 且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。 外力面： 建筑外力 面以美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調(diào)虛實對比： 建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置?？傊麄€小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風(fēng)景，使花園成為本項目的整體特色。同時可以借助這些規(guī)劃公司的聲 譽提升項目檔次。針對溧陽地區(qū)的競爭項目狀況和客源需求來看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等部分來提高產(chǎn)品檔次和項目的性價比，增強產(chǎn)品競爭能力和市場去化率，以項目現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾 個方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。 交通環(huán)境 目前項目僅大營巷一條出行道且路 況較差，動線安排難度增大。 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 交通環(huán)境 本案南側(cè)大營巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 項目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 劣勢 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 地塊 面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 項目景觀優(yōu)勢得天獨厚。 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。項目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會對項目形象有較大提升；另外，有 5路公交路線通過本區(qū)域，所處區(qū)位交通較為便利。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的矩型，東西最長距離約 350米，最短距離約 265米；南北最長距離約 110米，最短距離約 90 米。 地塊周邊環(huán)境 —— 南側(cè) —— 大營巷及大營巷居民生活小區(qū)。 宏觀區(qū)位特征： 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。 在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占 70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無 設(shè)立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設(shè)施。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 中高級生活 配套 游泳池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網(wǎng)球場 無 有 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護(hù) 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 分類項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 收費標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米 .月） 待定 待定 待定 溧陽市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)內(nèi)配備有會所的項目較少，約占 1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。中高檔住宅仍有一定的市場。這一方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6月份推出，其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè)，預(yù)計將于明年底后年初交付使用。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地 32B style=39。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其 他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐 從目前的市場表現(xiàn)來看，小 高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均 價也達(dá)到了24802850元 /平方米之間。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。96881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn) 有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排 20) 115—150 三房 120—140 公寓： 2650 別墅： 4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78—160 二房、三房 95—123 均價： 2680 2020底 7301845 南大街廣場 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90—160 三房 99—135 均價： 3400 2020底 7288188 合計 1086900 B style=39。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住