【正文】 貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。預(yù)計 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。考慮到國家可能會繼續(xù)出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种斏鳂酚^。 20202020年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴格推行以及舊城區(qū)的老化嚴重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進市場的發(fā)展。 洗牌悄悄進行 2020 年下半年，為規(guī)避風(fēng)險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變 的更加強大。 目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。新城（一期小高層）、南大街廣場 、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯(lián)系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 347000㎡ 110000㎡ 別墅 400 170—400 獨棟 310—330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 150000㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180—400 三房 300—400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐color:white。96881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn) 有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排 20) 115—150 三房 120—140 公寓： 2650 別墅： 4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78—160 二房、三房 95—123 均價： 2680 2020底 7301845 南大街廣場 武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90—160 三房 99—135 均價： 3400 2020底 7288188 合計 1086900 B style=39。backgroundcolor:00aa0039。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。隨著溧陽市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市 場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城，也有占地僅 4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。市場上 的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場上的主力三房面積峰值在 115135平方米之間，這種房型設(shè)計客廳面寬一般在 4米以上，各個臥室面寬一般在 ，居住較為舒適、寬敞。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均 價也達到了24802850元 /平方米之間。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐 從目前的市場表現(xiàn)來看，小 高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。 主力總價在 35— 46萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關(guān)系溧陽市高端市場的興衰。 工程進度 從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準現(xiàn)房外，其 他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐所以預(yù)計今年第四季度將是一個交房高峰。另外位于護城河南、東大街北占地 32B style=39。backgroundcolor:00aa0039。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6月份推出，其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè)，預(yù)計將于明年底后年初交付使用。 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售 率也達到 80%以上。這一方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。因此我項目高層 7層以下部分去化問題應(yīng)深思。中高檔住宅仍有一定的市場。 另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。 客源狀況 目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 中高級生活 配套 游泳池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網(wǎng)球場 無 有 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有