【正文】 。如購物中心、名牌中小學、高檔會所等的建設。在規(guī)劃設計中，需要對包括各類親水設施、水上活動等做重點處理。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進行改造開發(fā)。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構成部分。居住物業(yè)客戶圈層圖經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國內其他客戶三個階段、三個圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢+價格優(yōu)勢+綜合品質價格+綜合品質+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶高品質社區(qū)+強大的品牌號召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費特征：客戶消費特征第一圈層求方便——與本項目距離不遠；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層追求高品質；追求高品牌價值；講究身份體驗價格定位：總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目“金子的品質、銀子的價格”，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。開會的同時也是度假、放松的時機。會議中心客戶：經濟效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。第三圈層客戶：即第三階段擴展客戶，主要包括在外經商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。第二圈層客戶：指第二階段擴展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務員、周邊縣市富有階層。當然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調研、有的放矢，以實實在在的品位品質打動客戶?？蛻舳ㄎ唬旱谝蝗涌蛻簦阂彩琼椖康谝黄陂_發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關收入、居住情況、消費特征等有待進一步調研）?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。為項目帶來更多人流，促進銷售。旅游物業(yè)：本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內收回投資。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進而促進項目推廣銷售和品牌建設項目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復合型高尚湖濱地產物業(yè)?！?項目的代理、廣告、規(guī)劃設計、物業(yè)管理均以國內或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質的精品社區(qū)形象。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。一期目標客戶將主要從高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。同時，項目前期開發(fā)應充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內高品質房地產項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。同時，多個大型房地產項目已經全面啟動，競爭壓力較大。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案——在最終確定項目定位時，應該綜合考慮到上述幾個方面的內容，平衡各個因素選擇最佳方案。每年的35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風險也不一樣。市場條件：龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品質普遍不高，本項目應避免與這類項目的同質化競爭。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產與全市房產競爭的法寶。城東的發(fā)展：城東的房地產在政府宏觀利好因素的促進下，蓄勢待發(fā)。大象的加入，必將帶來地產的恐慌，以往低層次的競爭已經很難適應市場。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產、深圳長城地產、深圳招商地產等大牌地產公司的進入，進一步激化了成都市房地產市場的競爭?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風頭，最終獲得申報別墅樣板項目的資格。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內客戶。南部因為有高新技術開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。城東、城南的崛起：政府宏觀調控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。給 世 界 一 個 聲 音 ！很成都 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費站； 本節(jié)分析小結——項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。 靠近陽光大道的地塊內有村級公交路線。弊——地塊內部開發(fā)條件161。 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境161。 旅游景點較多；161。 項目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點較多，發(fā)展空間較大。 交通方便，離市中心及城南、城北20分鐘；161。但項目地塊對外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。地塊內部環(huán)境——地塊呈狹長的U型，地塊內部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構筑物，但地面條件不平整。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線；地塊周邊環(huán)境——s 南側——主要為群山，有部分分布較散的舊村落；s 西側——同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城；s 東面——群山；s 北面——規(guī)劃中的山門寺風景旅游區(qū)。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊處在山門寺水庫，無污染；252。 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域?？偨Y城東快速見效的基礎設施進展以及較低價位對城南房地產構成較大威脅，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙；216。城東的對比劣勢（本項目應予注意的方面）216。 居住休閑功能的定位形象更好；252。集中了成都較高檔的住宅項目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領跑和帶動作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風渠以及風景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關的高科技、現(xiàn)代等定位和風格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢所在（本項目可資宣傳、利用的方面）252。本節(jié)分析小結——成都房地產市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭！城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^——城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠市區(qū)部分將為機械工業(yè)帶、經濟技術開發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向之一，以組團形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設集高新技術產業(yè)、居住、服務等功能于一體的綜合性城市組團近期規(guī)劃實施的受益程度三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項目有發(fā)展有一定促進作用三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。一般市民對不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對比較大膽，對歐式（麗都花園