【正文】 本項目。放在地產(chǎn)業(yè)許多優(yōu)秀樓盤的個案來看：在深圳有百仕達的“山水式花園”概念；中銀花園的“中心區(qū)”概念；東方玫瑰花園的“深南路旁絕版地段”概念。就象一篇文章的“中心思想”一首歌曲的主旋律?？罩蠺OWNHOUSE的運用：在產(chǎn)品上可適當(dāng)考慮打破傳統(tǒng)的建筑規(guī)范，將花園情景洋房移植到建筑的頂部首創(chuàng)空中TOWNHOUSEQ全新設(shè)計理念。表現(xiàn)時尚，色彩選用以清新、明快、大氣同時兼顧素雅、整潔，既有現(xiàn)代感又能夠為目標客戶群所接受；結(jié)合Blues藍色多瑙河的主題給人以強烈的震撼并吸引市場高度關(guān)注，為銷售及品牌建立奠定基礎(chǔ)。針對本項目的地段、目標客戶群的特點，以及本著走個性化的產(chǎn)品開發(fā)理念，我們建議本項目的建筑風(fēng)格在細節(jié)方面應(yīng)該注重以下幾點：環(huán)境要件組合：花草樹木等植物、山、石、水、雕塑小品、休閑設(shè)施等；環(huán)境功能要求：清靜、整潔→賞心悅目，可觀賞→園林化和個性化→滿足欣賞、休憩、活動、保健、學(xué)習(xí)等高品質(zhì)生活的需要； 同時項目以浪漫為主線，建議在項目內(nèi)適當(dāng)?shù)姆N植各色花卉，形成一個浪漫的BLUSE風(fēng)情。八、項目景觀規(guī)劃設(shè)計建議環(huán)境設(shè)計——環(huán)境設(shè)計成長歷程簡要記錄環(huán)境設(shè)計流派：環(huán)境設(shè)計流派分為，注重功能的流派；注重景觀和構(gòu)圖簡練的流派，注重山、水、樹、花融于一體的自然流派，注重適時適地營造環(huán)境的綜合式流派等；本項目環(huán)境設(shè)計流派可考慮側(cè)重自然流派，以不同的植物顏色來營造不同的景觀效果。 ）營銷推廣的高質(zhì)量保證有效利用專業(yè)地產(chǎn)策劃公司，在公司形象策劃、項目包裝、銷售中心及樣板房銷售氛圍營造、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計和制作、媒介策略、促銷活動實施等所有環(huán)節(jié)，以高于社會平均水平的推廣策略和實施手段，逐步建立個性化、具有較高附加值的項目物業(yè)品牌形象。 ）高標準物業(yè)管理經(jīng)驗的引入和專業(yè)物業(yè)管理公司的建立高標準的物業(yè)管理是高檔次住宅小區(qū)的重要組成部分，已日趨受到大部分追求高質(zhì)素生活空間人們的重視，對具有高標準物業(yè)管理的小區(qū)物業(yè)附加價值具備較高的認同度?！旧登疤嵋亍?）工程按期推進，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實現(xiàn)工程進度如約展開并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃、設(shè)計概念（景觀規(guī)劃、外立面風(fēng)格、戶型設(shè)計等）的充分實現(xiàn)，以及材料品種的有機選用，施工質(zhì)量的有效監(jiān)控，將高素質(zhì)的小區(qū)規(guī)劃、獨特新穎的立面風(fēng)格、人性化景觀等實景展現(xiàn)給市場，將會直接、有效推促物業(yè)的價值提升。以本項目營造的優(yōu)勢特點，應(yīng)具有較理想的市場接受度。B、確定權(quán)值（略）C、分析計算預(yù)測樓盤實際價值1=Σ（比較的樓盤均價/因素權(quán)值）*預(yù)測樓盤該項因素權(quán)值%最終樓盤預(yù)測價值=Σ預(yù)測樓盤實際價值n(n=1…8)/n據(jù)此計算，得出本項目均價約為2450元/平方米Ⅲ、常規(guī)可實現(xiàn)價格判斷【結(jié)論】根據(jù)“承諾賣點逐一兌現(xiàn)，銷售價值逐步上升”的原則以及目前當(dāng)?shù)赝愋妥≌N售動態(tài)和項目價值構(gòu)成要素優(yōu)劣分析判斷，在期房階段入市，可兌現(xiàn)周邊同類物業(yè)的均值（據(jù)入市前再次調(diào)查后的市價來定），在項目入市初期，為了使項目一炮走紅，盡快打響知名度，并制造“買漲不買跌”的熱銷景象，吸引跟風(fēng)購買，建議在入市初期運用低于平均水品的價格位，推出少量比例單位，之后隨人氣上升再逐步提升價格。 ）社區(qū)規(guī)模：(權(quán)重8)項目在規(guī)模上為目前市場較大具備一定的規(guī)模優(yōu)勢，因此該項指標處于周邊物業(yè)中上游水平。 ）戶型安排：(權(quán)重16)我們認為經(jīng)過設(shè)計院、策劃公司的共同努力，研討，反復(fù)修改，項目的戶型比例和平面布局將做到真正以市場需求為出發(fā)點，每一款戶型的設(shè)計充分考慮到了居住的舒適性和實用性，戶型安排方面的價值可以達到目前同類項目中的最高價值。）發(fā)展商實力（權(quán)重8）發(fā)展商具有雄厚的資金實力、工程質(zhì)量的把握能力和社會資源運用能力，綜合起來，應(yīng)高于該片區(qū)發(fā)展商的平均實力。）市政配套（權(quán)重12）項目臨近蛇口，周邊的市政配套尚未成熟，但發(fā)展?jié)摿^大。 ）規(guī)劃設(shè)計（權(quán)重12）本項目應(yīng)具備建筑設(shè)計的超前意識，其總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計皆應(yīng)采用超前、領(lǐng)先而又別具一格的設(shè)計思路，新穎立面風(fēng)格，經(jīng)典實用戶型，人車分流組織，國際標準的物業(yè)管理規(guī)范和防盜、供水、通訊設(shè)施、材料等?！就扑氵^程】A、因子分析 ）地塊區(qū)位（權(quán)重16）項目位于麥地區(qū)，麥地區(qū)作為目前惠州市房地產(chǎn)居家為主的高尚社區(qū),區(qū)位優(yōu)勢明顯,發(fā)展前景最被看好的績優(yōu)版塊,越來越得到麥地固有居民與眾多成功人士的青睞，特別是良好的發(fā)展前景使得該片區(qū)越來越成為惠州市最適合人們居住的區(qū)域之一，周邊已經(jīng)建成和正在開發(fā)多個中、高檔住宅樓盤；超大型的住宅片區(qū)的形成已初現(xiàn)端倪。具體得出分數(shù)過程如下：A確定所在片區(qū)某因素最好的樓盤，賦予全部的權(quán)值。而不考慮其它的任何因素。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實力。 ）設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè)備是否先進、有無裝修等?！就茢喾绞健繉?gòu)成項目物業(yè)價值的主要因素與后海同類型物業(yè)進行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算。本價格策略將依循對項目現(xiàn)實價值、常規(guī)入市可實現(xiàn)價格以及未來升值空間三方面的分析判斷，而對其整體物業(yè)價值及其趨向予以建議性說明。該算法參照了決定樓盤質(zhì)素的9大綜合因素，通過加權(quán)平均得出項目的平均價格。在制定銷售價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認可的價位，還要考慮項目在麥地片區(qū)所能創(chuàng)造的整體形象?！讶拙b修標準交房，并統(tǒng)一引進海爾等現(xiàn)代化的家電供應(yīng)商，以優(yōu)價供貨的同時提供完善的售后服務(wù)。 ⊙公共衛(wèi)生間分離式設(shè)計，附獨立洗衣房，讓家務(wù)更輕松?！阎魅颂追堪ㄅP室、walkincloakroom (進入式衣帽間)、獨立衛(wèi)生間陽臺，功能齊備；休息，儲藏，更衣，洗浴，樣樣舒心?！芽蛷d典雅、方正合用，中心庭院一覽無余?！褢粜驮O(shè)計依照以市場為導(dǎo)向的觀點,對市場的暢銷戶型,滯銷戶型,預(yù)計暢銷戶型作一個統(tǒng)計，而后得出能夠填補市場空白點的戶型和相應(yīng)的面積配比.⊙一梯兩戶和一梯三戶的設(shè)計，保證了小區(qū)內(nèi)所有單位均為南向，室內(nèi)南北通透、窗窗有景、戶戶見景、采光通風(fēng)性能良好。“本項目”建筑設(shè)計可考慮為“一梯兩戶”和“一梯三戶”兩種類型，且每棟均配備原裝進口電梯。預(yù)留室內(nèi)自主空間，尊重個性發(fā)揮設(shè)計，以期體現(xiàn)純住宅概念，希望更加符合都市人簡約實用的需求，最大可能的兼顧景觀和朝向。設(shè)計調(diào)整時應(yīng)注意盡量避免的：⊙起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；⊙起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；⊙起居廳的形狀不好或尺度不合理；⊙入戶無過度空間；⊙餐廳面積過大或過??；⊙主臥室的寬度小于3米或面積過??；⊙戶內(nèi)交通線長；⊙衛(wèi)生間距主臥室遠或者對著起居室的衛(wèi)生間無前室；⊙四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；⊙功能分區(qū)不合理；⊙各功能空間面積比例不當(dāng)；⊙躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；⊙衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。儲藏間：可不對外采光通風(fēng) 。陽 臺：為了保證起居廳有良好的視野和采光，但其實體的欄板應(yīng)降到850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護結(jié)構(gòu)做成全透明或者部分透明。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機放在前室內(nèi)。廚房宜帶一服務(wù)陽臺。廚 房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。應(yīng)采用大面積凸窗或270度轉(zhuǎn)角窗.餐 廳：和起居室空間相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。大戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用的衛(wèi)生間；如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么應(yīng)該放在主臥室的附近。若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過度空間（玄關(guān)），以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。 其實，綜合以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，這些人生感受應(yīng)該是每一個健康成長的人會有的，也許他會在不同情節(jié)下出現(xiàn)，也許他們會同時向你襲來，而藍色blues可以包容你的無助、你的偏執(zhí)；理解你的壓力，感受你的品位，與你一起創(chuàng)造舒緩而充滿情調(diào)的寧靜時光，同時也記下了你曾經(jīng)走過的歲月，讓你的存在不會被逝去的時光所抹去。我來自遠方，我駐留在藍色blues惠州隨著沿海改革開放的推進也將成為南中國的移民城市，很多沒有家的人偶爾會有“浮萍漂泊本無根，落拓江湖君莫問”的人生傷感，而我們的藍色blues可以通過音樂、環(huán)境的營造使得人生中有些出神入化的時刻重現(xiàn)，喚起他們對往事的回憶，同時讓他們快樂地感到自身存在的持久性；于是他們可以快樂的生活在藍色blues，追尋人生藍色的家園?！蛟S他們事業(yè)有成，正需要溫馨的家庭、充滿情調(diào)的酒吧、一曲能讓他們追憶往事的音樂；——或許他們已經(jīng)有了“漂泊已久找個港口做一生停留”的向往，他們的內(nèi)心希望得到這個城市的更大的認同，也正在追求這種認同感，而能在這個城市有一個屬于自己更私密、更有情趣空間或許就是認同的開始； blues和他們的心理需求，這兩種感覺是互動的，但如果將blues進一步演繹我們可以發(fā)現(xiàn)：blues在這里不僅僅是一種音樂形式，她更是一部分現(xiàn)代人應(yīng)該追求的生活方式和生活品位的外化。這群人他們又有什么樣的心態(tài)呢？——或許他們已度過激情燃燒的歲月，對生活的思考已從感性到理性。 現(xiàn)代blues 雖然后來搖滾樂的流行結(jié)束了布魯斯音樂的輝煌，80年代后的羅伯特、克雷的成功仍然使人們回憶起昔日的盛況。第三代blues 60年代新一代搖滾樂隊歌手們從他們戰(zhàn)后的作品中汲取了大量的營養(yǎng)；對后來20年的音樂風(fēng)格都有深遠的影響。1943年流行于芝加哥城，同時樂手們?yōu)榧訌娫诔抢镟须s的小酒店里演出的效果而普遍使用麥克風(fēng)、電吉他等手段，產(chǎn)生了城市布魯斯音樂。 在此后10年中的流行音樂產(chǎn)生了深遠影響，而鋼琴伴奏的布魯斯音樂在40年代風(fēng)行一時，被稱為Boogie Woogie 。 ——blues音樂的節(jié)奏：標準的布魯斯音樂一般是12小節(jié)的結(jié)構(gòu)，分為3行，每行4小節(jié)，歌詞是兩句相應(yīng)的，第一句重復(fù)，每一句長約25小節(jié)，余下的4小節(jié)內(nèi)容一般由表演者即興發(fā)揮，有時演奏者會插入一段對白，但通常都是由伴奏的吉他或鋼琴加入一些音樂語言。這些人的表演常常能與聽眾間形成直接而微妙的溝通。,無論是歌詞還是節(jié)奏,都具有簡單且有許多即興演奏的特點......它同時也應(yīng)該被看做是一種土生土長的民間音樂，成形于1900年左右。藍色BLUES詮釋使本項目=多瑙河，多瑙河：多瑙河——浪漫的象征多瑙河——品位的體現(xiàn)多瑙河——藍色的夢幻多瑙河——心靈的旅行多瑙河——音樂的圣典多瑙河——澎湃的激情多瑙河——征服的喜悅多瑙河——水文化的精典本項目=上述特點，從而達到本項目形象定位的目的。 多瑙河是一條河，她的川流不息象血液一樣將營養(yǎng)輸送給沿岸生靈，她創(chuàng)造了生命的無數(shù)奇跡，延伸了生命的永恒價值……多瑙河不是一條河，它具有著河流所無法擁有的浪漫、灑脫、激情，德國人的意志力，維也納的浪漫音樂，無一不是她藍色情懷的浸潤與滋養(yǎng)……多瑙河是靈與肉的結(jié)合，她有血有肉，擁有著生命體所具有的一切；多瑙河又是聲與像的結(jié)合，她以博大的胸懷默默地奉獻著，她用潺潺的聲音安撫著人們平靜安詳?shù)纳?，她用洶涌澎湃的咆哮來喚醒人們的良知、激勵人們勇敢地去同命運抗爭。該市是羅馬尼亞主要進出口港口之一，有該國最大的造船廠和鋼鐵廠。多瑙河畔100米高臺地上的巨大城堡曾是奧地利王室的府邸。1526年至1784年曾為匈牙利首都。河流使貝爾格萊德風(fēng)光無限。二次世界大戰(zhàn)后，貝爾格萊德發(fā)展成為一座工業(yè)城市。位于多瑙河與薩瓦河匯合處，居歐洲和巴爾干半島之間3條有歷史意義的交通要道交叉處。多座雄偉壯觀的古城堡至今充滿著迷人的魅力多瑙河穿流市區(qū)，給布達佩斯帶來了無窮的韻味。佩斯的面積要比布達大得多。該市兩部分地貌明顯不同，布達在西岸臺地和山坡上，佩斯在河對岸平坦的沙原上。多瑙河穿城而過，將城市分為布達和佩斯兩部分。三角洲上河汊縱橫，其中基利亞河、蘇利納河、格奧爾基也夫河三條汊河最為重要，其中蘇利納河可以通航。鐵門以下是多瑙河的下游，河谷很寬，接近河口時寬度可擴展到15至20公里，有的地方達28公里。水文狀況與這里的氣候及上游水文狀況有關(guān)。有許多發(fā)源于阿爾卑斯山脈和喀爾巴阡山脈的支流在這一河段匯入多瑙河，例如，德拉瓦河、薩瓦河、蒂薩河等。上游支流很多，但干流的水文狀況主要取決于來自阿爾卑斯山脈的幾條較大的支流，例如累赫河、伊扎爾河、因河等，它們都以冰川融水為主要補給來源，因此高水位發(fā)生在春末和夏季。 多瑙河沿巴伐利亞高原的北部邊緣自西向東流，經(jīng)阿爾卑斯山脈北坡和捷克高原之間的丘陵地達維也納盆地。加拉茨位于多瑙河下游，是一座在第二次世界大戰(zhàn)的廢墟上重建的港口城市，現(xiàn)在是羅馬尼亞的“鋼都”。碧波粼粼的多瑙河穿過市區(qū)，把該城一分為二。佩斯地勢平坦，是繁華的商業(yè)區(qū)和政府機關(guān)所在地。它由西岸的布達和東岸的佩斯兩座城市，通過多瑙河上8座美麗的橋連為一體。它自古以來就是北歐與南歐之間的通商要道，摩拉瓦河在此匯入多瑙河。維也納一直享有“世界音樂名城”的盛譽。優(yōu)美的維也納森林伸展在市郊，郁郁蔥蔥，綠蔭蔽日。奧地利首都維也納是上游的終點，這是一座有悠久歷史的文化名城。這里自然環(huán)境優(yōu)美，到處是古老的教堂、別墅、酒店。這里還有大量的鳥類和奇特的浮島，科學(xué)家因此稱其為“歐洲最大的地質(zhì)、生物實驗室” 瑙河兩岸有許多美麗的城市，她們像一顆顆璀璨的明珠，鑲嵌在這條藍色的飄帶上。下游河段寬闊，水流平穩(wěn)，接近河口時寬達15至28公里，航運業(yè)十分發(fā)達。在貝爾格萊德以東的喀爾巴阡山中，形成了全長130公里的峽谷，著名的有卡桑峽、鐵門等，蘊藏著豐富的水力資源。這里山清水秀，一派田園風(fēng)光。多瑙河年平均流量為6430立方米/秒，入海水量為203立方公里。多瑙河像一條藍色的飄帶蜿蜒在歐洲的大地上。它發(fā)源于德國西南部黑林山東麓海拔679米的地方，自西向東流經(jīng)奧地利、捷克斯洛伐克、匈牙利、克羅地亞、前南斯拉夫、保加利亞、羅馬尼亞、烏克蘭等9個國家后，流入黑海。 （多瑙河航拍圖）多瑙河——浪漫的象征多瑙河——品位的體現(xiàn)多瑙河—