【正文】 156 解決區(qū)域形象問題 南區(qū)是一個被中山市民遺忘的區(qū)域，我們通過對“教育”概念的炒作，以期重新引起社會對南區(qū)的關(guān)注，取代以前不良形象。 155 媒體炒作 ? 立體化宣傳，電視臺、報紙、校報、戶外廣告、宣傳單張相結(jié)合。加大宣傳力度、拓寬入會渠道，為小學(xué)招生儲備客源。 153 活動建議： 教育系列手筆，一氣呵成，直至沸點(diǎn)。 ? 各個學(xué)校重點(diǎn)擊破，特別是有影響力的學(xué)校和本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群子女較集中的學(xué)校。 另一方面從兒童角度考慮增加吸引力。 150 學(xué)校宣傳與生源問題： 形象概念：特色 +名校 核心一定是名校的教育質(zhì)量，但也一定要用特色去包裝。 148 五、項(xiàng)目導(dǎo)入策略 策略 ——“項(xiàng)目未動，教育先行” 149 可選擇學(xué)校 我司建議，本項(xiàng)目引入原址在廣州的知名學(xué)校，如： 華師大附小，中大附小、朝天路小學(xué) 等。 以教育強(qiáng)區(qū)的形象取代以前荒涼的區(qū)域形象。 147 四、區(qū)域形象重塑策略 結(jié)合城市發(fā)展方向、市政規(guī)劃等因素。 以報紙媒體為輔助手段，軟文同形象廣告并舉。 推廣萬客會 146 媒體宣傳： 以電視媒體傳播為主，從成本上考慮，力求增加活動的新穎性，以新聞的形式出現(xiàn)，同時配合硬性形象廣告宣傳。 145 推廣方式： 論壇 共同探討中山的城市發(fā)展問題，從而帶出萬科的品牌和南區(qū)的未來發(fā)展。 充分體現(xiàn)“四季花城”的親和力，體現(xiàn)健康活力、現(xiàn)代純美等特性。 143 三、品牌導(dǎo)入策略 推廣企業(yè)品牌，展示萬科實(shí)力，增強(qiáng)購買信心。 參照： 香港“童子軍” 廣州團(tuán)?！吧倌觐I(lǐng)袖訓(xùn)練營” 142 ? 軍事化管理 提出“中山黃埔軍?！?、“中山西典軍?！备拍睢? ? 競爭對手中有二個都主力訴求教育，如果我們沒有足夠吸引力，就很容易落于俗套。 139 特色教育營銷 我們所提的教育營銷，絕非一般的名校概念，而是貼近時代脈搏，適應(yīng)社會需求的現(xiàn)代教育。 ? 首期項(xiàng)目營銷需要； ? 改變市民對項(xiàng)目區(qū)位的偏見； ? 樹立項(xiàng)目形象及整體特色； ? 滿足住戶在前期對教育配套的需要。另外在建設(shè)資金上，通過與政府協(xié)商，爭取在地價或稅收上加以減免。 十一、學(xué)校建議 131 發(fā)展商：天英實(shí)業(yè) 項(xiàng)目區(qū)位：石歧區(qū) 銷售均價： 3600元 /平方米（包裝修） 教育配套：中山市實(shí)驗(yàn)小學(xué) 客戶形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)生意客、白領(lǐng) 發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn) 項(xiàng)目區(qū)位：東區(qū) 銷售均價： 4000元 /平方米 教育配套：中山石歧中心小學(xué) 客戶形態(tài)：政府公務(wù)員、生意客 【 陽光花地 】 【 奕翠園 】 132 學(xué)校的選址及規(guī)模 建議將學(xué)校安排在鄰城南一路或項(xiàng)目西北面的內(nèi)環(huán)線附近處。 ? 目標(biāo)客戶群的需要。 配置原因 : 125 功能建議 : 生活配套功能 個性配套功能 ╋ 126 通過設(shè)置露天咖啡座，增添優(yōu)雅閑適的生活味道 127 十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 裝修標(biāo)準(zhǔn) 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 128 公共部分裝修 : 公共部分裝修 電梯大堂部分 電梯 標(biāo)準(zhǔn)層梯間 129 建議以 裝修套餐 的形式讓客戶選擇 ,套餐的單位價格分 300元/平方米和 500元 /平方米兩種 . 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) : 130 ? 教育資源已經(jīng)成了市場項(xiàng)目一個強(qiáng)有力的賣點(diǎn)。 在建筑形態(tài)上吻合項(xiàng)目形象定位 ， 在功能上突出它是一個休閑的戶外走廊 ， 也是特色和賣點(diǎn) 。 123 124 九、商業(yè)街建議 將一個配套優(yōu)良的社區(qū)展示給客戶 ， 解決其對社區(qū)生活配套的疑慮 。 121 122 中山市民的整體欣賞角度； 目標(biāo)客戶群的喜好； 項(xiàng)目產(chǎn)品的替代性 。 119 120 八、建筑立面建議 市場上主要外立面設(shè)計情況： 繽紛型 代表樓盤：陽光花地 、 凱茵新城 、 雍逸廷 、 雍景園 主要表現(xiàn)：強(qiáng)調(diào)色彩對比 ， 多用紅 、 桔 、 淺黃等搶眼色調(diào) 。 118 雙會所功能界定分生活休閑類與健康運(yùn)動類 。 七、雙會所建議 單一會所輻射半徑有限 ， 雙會所在銷售方面對 Townhouse、情景洋房等高檔產(chǎn)品買家有吸引 。 114 115 116 互動性設(shè)施設(shè)置： —— 有鵝卵石鋪墊的梅花樁 —— 童軍訓(xùn)練基地 ， 如繩網(wǎng) 、 木梯等 —— 草縫石草坪 /太極廣場 —— 樹樁型的桌椅 —— 大型的石質(zhì)象棋 117 以 130平方米一戶計算 ， 整個社區(qū)約有 4000戶 。 春風(fēng)寓意新開始 、 新希望；夏風(fēng)能給人帶來清涼感覺 ， 使郁悶的心靈得以解放；秋風(fēng)送爽 ， 使人一身輕松；冬風(fēng)使人清醒 ，保持冷靜 。 ? 雙動感泳池 可建造在樓宇西向單位的部分外立面上 ， 既可以增加觀賞效果 ，增添樓宇特色 ， 制造賣點(diǎn) ， 又可降溫 ， 減少日曬對西向單位的影響 。 ? 流動水系 可建設(shè)一大型娛樂型泳池 ， 內(nèi)有浮橋 、 繩索橋 、 高速滑梯等娛樂設(shè)施 ， 滿足客人游樂需要 。 ? 各種泛光燈 111 水之演繹： 水是萬物之靈 ， 代表生命 ， 可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動的水系 、 噴泉 、 泳池等動態(tài)水景 ， 營造出流水淙淙的美景 ， 細(xì)流 、 淺流 、跌流 、 激流 、 涌流 ?? 循環(huán)往復(fù) ， 寓意生機(jī)盎然 、 生生不息 、靈氣逼人的生命活力 。 108 109 110 在廣場上興建玻璃觀星臺 ， 象征人類對宇宙 的無限向往 。 ? 莊園 通過山 、 石 、 樹 、 花 、 草等元素相互搭配色彩的組合 ， 演繹現(xiàn)代園林的精髓 。 104 105 106 在樓盤兩邊增加綠化密度 ， 種植大型樹種及多種彩色花卉 ， 增添優(yōu)美景觀 ， 又可以豐富項(xiàng)目景觀 ， 增添項(xiàng)目賣點(diǎn) 。 本項(xiàng)目所處位置，是一個整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計時我司建議主要參考以下幾點(diǎn)： 97 98 四、首期開發(fā)樓型建議 產(chǎn)品類型 比例 備注 小高層 60% 一梯 4戶 12層 多層 20% 一梯 3戶 6層 情景洋房 20% 一梯 2戶 4層 99 其中參考項(xiàng)目如下： 別墅 30% 洋房 70% 小高層 帶電梯 6層多層， 11層小高層 中高檔 凱茵新城 多層 25% 小高層 75% 全部帶電梯 4層多層， 10層小高層 高檔 奕翠園 比例 備注 樓型 定位檔次 項(xiàng)目名稱 100 購 房 總 價 表3 0 4 0 萬4 1 %4 0 5 0 萬3 0 %5 0 6 0 萬2 3 %6 0 萬 以 上6 % 根據(jù)市場平均售價計算，市場需求主力戶型面積在 100120 平方米左右。 在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域 ， 突出本項(xiàng)目在細(xì)部處理 ， 如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品 。 ? 項(xiàng)目的盈利需要 93 產(chǎn)品種類 所占比例 建筑面積 (m2) 備注 小高層 60% 314097 平均層數(shù) 16層 一梯 4戶 多層 25% 130873 層數(shù) 6層 一梯三戶 情景洋房 10% 52350 層數(shù) 4層 一梯兩戶 Townhouse 5% 26174 單位面積 230m2 二、產(chǎn)品形態(tài)建議 94 95 三、分期開發(fā)次序建議 擬定整個項(xiàng)目的開發(fā)周期為 6年。 89 第 六 部 分 產(chǎn)品建議 90 一、項(xiàng)目整體容積率建議 建議項(xiàng)目整體的容積率為 項(xiàng)目總建筑面積為 522948平方米 91 ? 市場比較法 1 . 5 11 . 0 5 0 . 92 . 400 . 511 . 522 . 53陽 光 花 地 奕 翠 園 凱 茵 新 城 豪 逸 華 庭92 ? 項(xiàng)目本身的產(chǎn)品需要 產(chǎn)品形態(tài)可安排的得很豐富 ， 環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)得更加明顯 ， 且比較符合本項(xiàng)目整個的檔次定位 。 87 項(xiàng)目總體價格建議 根據(jù)上述四種產(chǎn)品價格定位及樓型配比，得出本項(xiàng)目總體均價的