某地產(chǎn)中山市項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)(參考版)
2025-01-06 20:57本頁(yè)面
【正文】 156謝 謝157158謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。 電視和報(bào)紙媒體合作，開(kāi)辟專欄，以專題的形式作全程跟蹤報(bào)道。 立體化宣傳，電視臺(tái)、報(bào)紙、校報(bào)、戶外廣告、宣傳單張相結(jié)合。 “領(lǐng)袖同學(xué)會(huì) ”在動(dòng)作初始，一定要重點(diǎn)吸納中山市有影響的明星小朋友，如中山市十佳少先隊(duì)員等。加大宣傳力度、拓寬入會(huì)渠道，為小學(xué)招生儲(chǔ)備客源。 中山小市長(zhǎng)之香港行153商業(yè)化動(dòng)作實(shí)現(xiàn)口碑傳播216。 少年領(lǐng)袖訓(xùn)練營(yíng)216。216。 注意對(duì)鎮(zhèn)區(qū)教育弱區(qū)的覆蓋。 各個(gè)學(xué)校重點(diǎn)擊破，特別是有影響力的學(xué)校和本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群子女較集中的學(xué)校。 與市團(tuán)委合作，由市團(tuán)委發(fā)文各校團(tuán)委。150推廣手法：216。一方面從父母的角度訴求辦學(xué)質(zhì)量。中山市本地小學(xué)雖然不錯(cuò)，但不易形成明星效應(yīng)，而廣州的名小在中山的知名度超過(guò)外省的知名學(xué)校，且在實(shí)操性方面，廣州的學(xué)校亦有優(yōu)勢(shì)。以理性的訴求讓市民對(duì)項(xiàng)目區(qū)域再認(rèn)識(shí)。以萬(wàn)科品牌的感召力來(lái)弱化區(qū)域形象的劣勢(shì)。 立柱戶外廣告，以體現(xiàn)萬(wàn)科文化、服務(wù)理念為主要訴求點(diǎn)。 萬(wàn)客會(huì)會(huì)刊為補(bǔ)充，做到立體宣傳。公益活動(dòng) 事件公關(guān)提升萬(wàn)科品牌的知名度和美譽(yù)度。將萬(wàn)科品牌同新時(shí)代教育有機(jī)結(jié)合。目的：143關(guān)健點(diǎn)：推廣的形式一定緊緊圍繞萬(wàn)科品牌的精髓，充分體現(xiàn)萬(wàn)科品牌的價(jià)值、文化和個(gè)性，體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè) “ 領(lǐng)跑者 ” 的前瞻性和權(quán)威性。 中英文網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、科技教學(xué)此點(diǎn)不是訴求重點(diǎn)，但也是現(xiàn)代教育的必須。 軍事化管理提出 “中山黃埔軍校 ”、 “中山西典軍校 ”概念。 領(lǐng)袖才能的培養(yǎng)如何做到有特色 ?它最大的特色不是教子女，而是教父母如何教育子女。結(jié)論：要做就做最好！140216。216。139為什么我們的教育一定要有特色 ?216。項(xiàng)目導(dǎo)入策略我們將從三方面提出本項(xiàng)目的策略建議：在時(shí)間的順序上：品牌導(dǎo)入 —→ 形象重塑 —→ 項(xiàng)目導(dǎo)入 —→ 開(kāi)發(fā)配合教育營(yíng)銷是整個(gè)策略的核心主線。品牌導(dǎo)入策略216。區(qū)域形象不佳216。133134第七部分第七部分營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略135一、說(shuō)明本項(xiàng)目面臨三個(gè)困難點(diǎn)：216。 樹(shù)立項(xiàng)目形象及整體特色；216。 首期項(xiàng)目營(yíng)銷需要；216。132建設(shè)時(shí)間時(shí)間建議在首期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，做到教育先行 。具體的建筑面積根據(jù)政府規(guī)劃要求。 銷售價(jià)格的支撐。 目標(biāo)客戶群的需要。 本項(xiàng)目所在區(qū)域的教育配套。 教育資源已經(jīng)成了市場(chǎng)項(xiàng)目一個(gè)強(qiáng)有力的賣點(diǎn)?？梢暂^好的挖掘項(xiàng)目潛在的商業(yè)價(jià)值。另外能降低項(xiàng)目前期硬性配套的投入。本案對(duì)外立面的選擇的思考 :我司建議以繽紛色彩為主，但給人的不是一種浮躁感，而是在體現(xiàn)品質(zhì)感的同時(shí)，更是平靜生活的回歸。素雅型代表樓盤：豪逸華庭、奕翠園主要表現(xiàn)：色彩搭配較少，主要以淺灰、淺綠等色彩為主。功能建議：位置建議：一期會(huì)所建議安排在鄰社區(qū)主要道路附近，如集中的園林或景觀帶附近。從客戶的生活特征的需求來(lái)看，主要有日常休閑、健康運(yùn)動(dòng)，所以在會(huì)所設(shè)置進(jìn)行區(qū)別有必要。較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)生活配套無(wú)法全部落實(shí)，客戶對(duì)社區(qū)內(nèi)配套有較大依賴。通過(guò)各種走軌旗、船帆、風(fēng)車的映襯，使全區(qū)充滿動(dòng)感。 流水玻璃幕墻112風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者動(dòng)也。 雙動(dòng)感泳池可建造在樓宇西向單位的部分外立面上，既可以增加觀賞效果，增添樓宇特色，制造賣點(diǎn)，又可降溫，減少日曬對(duì)西向單位的影響。另再設(shè)置一無(wú)極按摩泳池，以滿足高層次客人享受要。216。 各種泛光燈110水之演繹：水是萬(wàn)物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動(dòng)的水系、噴泉、泳池等動(dòng)態(tài)水景，營(yíng)造出流水淙淙的美景，細(xì)流、淺流、跌流、激流、涌流 …… 循環(huán)往復(fù)，寓意生機(jī)盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。 觀星臺(tái)通過(guò)各種色彩的地?zé)簟ι矸汗鉄舻拇钆?，編織出?duì)生命、文化和光的禮贊。107108109在廣場(chǎng)上興建玻璃觀星臺(tái)，象征人類對(duì)宇宙 的無(wú)限向往。216。216。103104105在樓盤兩邊增加綠化密度，種植大型樹(shù)種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美景觀，又可以豐富項(xiàng)目景觀，增添項(xiàng)目賣點(diǎn)。本項(xiàng)目所處位置，是一個(gè)整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)我司建議主要參考以下幾點(diǎn)：9697四、首期開(kāi)發(fā)樓型建議產(chǎn) 品 類 型 比例 備 注小高 層 60% 一梯 4戶 12層多 層 20% 一梯 3戶 6層情景洋房 20% 一梯 2戶 4層98其中參考項(xiàng)目如下：別 墅 30%洋房 70%小高 層帶電 梯6層 多 層 ，11層 小高 層中高檔凱 茵新城多 層 25%小高 層 75%全部 帶電 梯4層 多 層 ，10層 小高 層高檔奕翠園比例備 注樓型定位檔次項(xiàng) 目名稱99 根據(jù)市場(chǎng)平均售價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)需求主力戶型面積在 100120 平方米左右。在銷售現(xiàn)場(chǎng)及參觀區(qū)域，突出本項(xiàng)目在細(xì)部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。 項(xiàng)目的盈利需要92產(chǎn) 品種 類 所占比例 建筑面 積 (m2) 備 注小高 層 60% 314097 平均 層 數(shù) 16層一梯 4戶多 層 25% 130873 層 數(shù) 6層一梯三 戶情景洋房 10% 52350 層 數(shù) 4層一梯兩 戶Townhouse 5% 26174 單 位面 積 230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議9394三、分期開(kāi)發(fā)次序建議擬定整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 6年。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。 市場(chǎng)比較法91216。87 入市建議建議項(xiàng)目采納低價(jià)入市的策略，初期以 2800/㎡（毛坯）的均價(jià)入市，營(yíng)造 “ 同價(jià)優(yōu)質(zhì) ” 的市場(chǎng)口碑。85Townhouse價(jià)格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶型，無(wú)法直接類比，但在產(chǎn)品形態(tài)上， Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以價(jià)格定位也界于兩者之間。參照樓盤：凱茵新城—— 凱 茵新城多 層 均價(jià) 3200小高 層 均價(jià) 3800價(jià)格比 %推導(dǎo)結(jié)論： 本項(xiàng)目中多層樓型建議均價(jià)3045%=2564 元 /㎡以 “ 低開(kāi)高走 ” 的價(jià)格策略，建議首期多層以 2400元 /㎡均價(jià)入市。82 市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 小高層價(jià)格建議 單位：元 /㎡凱 茵新城 藍(lán) 波灣 陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯） 3200 3200 3100區(qū)域形象 105/100 103/100 108/100品牌形象 105/100 95/1
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