某地產(chǎn)中山市項目前期策劃建議書-文庫吧資料
2025-01-08 20:57本頁面
【正文】 00 95/100地理位置 95/100 95/100 100/100自然 環(huán) 境 110/100 110/100 103/100生活配套 98/100 100/100 105/100規(guī) 模 100/100 98/100 95/100交通 95/100 98/100 103/100對 比價 2983 3259 2916權(quán) 重 40% 30% 30%建 議 均價 3045由上述市場比較推導后，得出參考均價為 3045元 /㎡， 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價格區(qū)間為 28933197元 /㎡。屆時我們將有號召力吸引更高檔次的目標客戶，將整個樓盤檔次提升。所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進銷售。 68二、項目檔次定位定位推導采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價格、中檔成本、中高檔形象。67目標客戶群的拉升從長遠看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設施完善，必然帶動南區(qū)整體區(qū)位價值的提升。216。216。66需求：216。 置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價比。 他們是中山的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強，生活注重品位和細節(jié)。 外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。65企業(yè)白領(lǐng)特征：216。216。216。216。64需求：216。216。屬二次及多次置業(yè)者216。63私營企業(yè)主特征：216。216。216。216。62需求：216。 人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。非常注重子女教育。216。 工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。 哪個年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？216。 鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。 覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。 敏感性分析結(jié)果如下：投資回收期的影響：53內(nèi)部收益率的影響：54總結(jié)：我們化解風險全新的教育理念對南區(qū)再定義準確的定造產(chǎn)品靈活多樣的銷售渠道全面導入萬科品牌全面拓寬產(chǎn)品的覆蓋區(qū)域55第第 五五 部部 分分項目定位項目定位56一、目標客戶定位目標客戶定位推導目標客戶“ 新中山人 ”思想開放、有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務員 私營企業(yè)主 企業(yè)白領(lǐng)購買力 地域 消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標客戶定義57定位依據(jù)購買力因素針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速的群體。 50 不同銷售速度對本項目開發(fā)指標的影響基本參數(shù)確定：土地價格： 500元 /平方米（樓面地價）可銷售面積： 50000平方米建筑成本： 1500元 /平方米（該成本為估值，其中包括建安費、綠化費、設計費、管理費等不可預見費用）預計銷售均價： 2700元 /平方米建設周期：六個季度營銷費用：銷售額 *5%所得稅： 15%營業(yè)稅： %折現(xiàn)率： 8% 51216。46第四部分第四部分項目風險分析項目風險分析47一、區(qū)位風險城市發(fā)展主方向不在于此市民印象欠佳中山市民對南區(qū)的認識一個較偏遠的區(qū)域生活設施極為缺乏的區(qū)域環(huán)境、治安較差的區(qū)域一個檔次較低，臟、亂的區(qū)域48二、銷售速度風險 市場一般銷售速度去年全市城區(qū)成交面積： 1170402平方米在售項目： 50個左右平均銷售速度： 2萬多平方米 /年資金回收：銷售總額 /銷售面積 =銷售均價 =3320元 /平方米銷售均價 *2萬平方米 =6640萬元49市場較快銷售速度2023年 5月份中山市商品房銷售數(shù)量前十名項目：名次 開發(fā)企業(yè) 項目名稱 項目區(qū)域 銷售套數(shù)1 新鴻基地產(chǎn) 奕翠園 東區(qū) 1602 雅居樂集團 雍逸廷 東區(qū) 663 雅居樂集團 凱茵新城 東區(qū) 624 億達商業(yè) 康庭苑 石歧區(qū) 575 廣浩地產(chǎn) 第一居廣浩華庭 西區(qū) 566 仁和實業(yè) 張溪豪苑 石歧區(qū) 487 昌生實業(yè) 東景廷 東區(qū) 458 大信置業(yè) 大信新都花園 石歧區(qū) 459 盈豐創(chuàng)建 優(yōu)雅山房 東區(qū) 4410 格力集團 格力歧樂花園 石歧區(qū) 40說明： 奕翠園，今年 5月開盤，去年 11月開始內(nèi)部認購。如何利用項目自身優(yōu)勢？突出大盤的社區(qū)優(yōu)勢，對南區(qū)再定義。 區(qū)域相似45四、思考 如何改變市民目前對項目區(qū)位認識？問題： 80%市民對南區(qū)的概念是一個修車的地方，房地產(chǎn)價格 預期在 2023元 /平方米以下。 品牌發(fā)展商216。項目 占地㎡ 項目 占地㎡天明花園 158404 （已開發(fā)三期） 世界文化廣場 70440奕翠園 348000（已開發(fā)一期） 紫來花園 21697嘉和苑 14825 碧湖居 7653高云苑 6666 聚賢閣 766644【長期競爭分析】從市民對品牌的追逐及品牌發(fā)展商的召喚力來看，在未來，品牌發(fā)展商的大型項目將是我們主要的競爭壓力，如新鴻基的奕翠園、雅居樂的凱茵新城。市民對項目所在區(qū)域有較大的抗拒?！就{分析】市場供過于求，競爭激烈且低迷。市民置業(yè)時已經(jīng)開始注重社區(qū)的綜 合質(zhì)素，而不單純是區(qū)位。項目周邊的環(huán)境較差?！玖觿莘治觥繀^(qū)域的形象差。交通系統(tǒng)良好。36 對折扣的敏感對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠，也就是說同樣的實收均價在操作中采用不同的銷售折扣對客戶的吸引程度是完全不一樣的。35 置業(yè)時機消費集中在節(jié)假日，其中春節(jié)前后的購買數(shù)量最為明顯。生活配套：主要集中在名校、商業(yè)、交通、會所上。朝向選擇：多選擇南向，對東西朝向抗拒性強。33 價格選擇置業(yè)者的目標價格集中在 25003000元 /平方米。 2023年 10月 1日開售首期 312套，已售 70%，今年五一開售，去年 11月內(nèi)部 認購27銷售價格區(qū)域差別大東區(qū)的均價大致在 35003800元 /㎡之間，而南區(qū)給市場的概念價格卻是低于 2023元 /㎡的。25電視媒體和房展是購房信息傳播的主渠道特別提及：電視廣告親友介紹26推貨謹慎，吸納速度慢市場上首期推貨量在 300套（ 34萬平方米）左右，大約一年的時間消化，即 34萬平方米 /年。受香港的影響大，產(chǎn)品形態(tài)更新快。本項目我司建議外銷不作重點。23內(nèi)外銷并存，內(nèi)銷占絕
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