中山項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)(產(chǎn)品部分)-項(xiàng)目定位-文庫(kù)吧資料
2025-02-19 19:40本頁(yè)面
【正文】 感，而是在體現(xiàn)品質(zhì)感的同時(shí)，更是平靜生活的回歸。素雅型代表樓盤(pán)：豪逸華庭、奕翠園主要表現(xiàn)：色彩搭配較少，主要以淺灰、淺綠等色彩為主。功能建議：位置建議：一期會(huì)所建議安排在鄰社區(qū)主要道路附近，如集中的園林或景觀帶附近。從客戶(hù)的生活特征的需求來(lái)看，主要有日常休閑、健康運(yùn)動(dòng)，所以在會(huì)所設(shè)置進(jìn)行區(qū)別有必要。較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)生活配套無(wú)法全部落實(shí)，客戶(hù)對(duì)社區(qū)內(nèi)配套有較大依賴(lài)。通過(guò)各種走軌旗、船帆、風(fēng)車(chē)的映襯，使全區(qū)充滿(mǎn)動(dòng)感。 流水玻璃幕墻57風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者動(dòng)也。 雙動(dòng)感泳池可建造在樓宇西向單位的部分外立面上，既可以增加觀賞效果，增添樓宇特色，制造賣(mài)點(diǎn)，又可降溫，減少日曬對(duì)西向單位的影響。另再設(shè)置一無(wú)極按摩泳池，以滿(mǎn)足高層次客人享受要。216。 各種泛光燈55水之演繹：水是萬(wàn)物之靈，代表生命，可在區(qū)內(nèi)設(shè)置各種流動(dòng)的水系、噴泉、泳池等動(dòng)態(tài)水景，營(yíng)造出流水淙淙的美景，細(xì)流、淺流、跌流、激流、涌流 …… 循環(huán)往復(fù)，寓意生機(jī)盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。 觀星臺(tái)通過(guò)各種色彩的地?zé)?、墻身泛光燈的搭配，編織出?duì)生命、文化和光的禮贊。525354在廣場(chǎng)上興建玻璃觀星臺(tái)，象征人類(lèi)對(duì)宇宙 的無(wú)限向往。216。216。484950在樓盤(pán)兩邊增加綠化密度，種植大型樹(shù)種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美景觀，又可以豐富項(xiàng)目景觀，增添項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。本項(xiàng)目所處位置，是一個(gè)整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)我司建議主要參考以下幾點(diǎn)：4142四、首期開(kāi)發(fā)樓型建議產(chǎn) 品 類(lèi) 型 比例 備 注小高 層 60% 一梯 4戶(hù) 12層多 層 20% 一梯 3戶(hù) 6層情景洋房 20% 一梯 2戶(hù) 4層43其中參考項(xiàng)目如下：別 墅 30%洋房 70%小高 層帶電 梯6層 多 層 ，11層 小高 層中高檔凱 茵新城多 層 25%小高 層 75%全部 帶電 梯4層 多 層 ，10層 小高 層高檔奕翠園比例備 注樓型定位檔次項(xiàng) 目名稱(chēng)44 根據(jù)市場(chǎng)平均售價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)需求主力戶(hù)型面積在 100120 平方米左右。在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及參觀區(qū)域，突出本項(xiàng)目在細(xì)部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。 項(xiàng)目的盈利需要37產(chǎn) 品種 類(lèi) 所占比例 建筑面 積 (m2) 備 注小高 層 60% 314097 平均 層 數(shù) 16層一梯 4戶(hù)多 層 25% 130873 層 數(shù) 6層一梯三 戶(hù)情景洋房 10% 52350 層 數(shù) 4層一梯兩 戶(hù)Townhouse 5% 26174 單 位面 積 230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議3839三、分期開(kāi)發(fā)次序建議擬定整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 6年。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶(hù)選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。 市場(chǎng)比較法36216。32 入市建議建議項(xiàng)目采納低價(jià)入市的策略，初期以 2800/㎡（毛坯）的均價(jià)入市，營(yíng)造 “ 同價(jià)優(yōu)質(zhì) ” 的市場(chǎng)口碑。30Townhouse價(jià)格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶(hù)型，無(wú)法直接類(lèi)比，但在產(chǎn)品形態(tài)上， Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以?xún)r(jià)格定位也界于兩者之間。參照樓盤(pán)：凱茵新城—— 凱 茵新城多 層 均價(jià) 3200小高 層 均價(jià) 3800價(jià)格比 %推導(dǎo)結(jié)論： 本項(xiàng)目中多層樓型建議均價(jià)3045%=2564 元 /㎡以 “ 低開(kāi)高走 ” 的價(jià)格策略，建議首期多層以 2400元 /㎡均價(jià)入市。27 市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 小高層價(jià)格建議 單位：元 /㎡凱 茵新城 藍(lán) 波灣 陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯） 3200 3200 3100區(qū)域形象 105/100 103/100 108/100品牌形象 105/100 95/100 95/100地理位置 95/100 95/100 100/100自然 環(huán) 境 110/100 110/100 103/100生活配套 98/100 100/100 105/100規(guī) 模 100/100 98/100 95/100交通 95/100 98/100 103/100對(duì) 比價(jià) 2983 3259 2916權(quán) 重 40% 30% 30%建 議 均價(jià) 3045由上述市場(chǎng)比較推導(dǎo)后，得出參考均價(jià)為 3045元 /㎡， 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價(jià)格區(qū)間為 28933197元 /㎡。屆時(shí)我們將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶(hù)，將整個(gè)樓盤(pán)檔次提升。所謂中檔，主要是針對(duì)成本而言，力求控制未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格不要過(guò)高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫，通過(guò)提供性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷(xiāo)售。 13二、項(xiàng)目檔次定位定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價(jià)格、中檔成本、中高檔形象。12目標(biāo)客戶(hù)群的拉升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入，居住人氣逐漸形
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1