[房地產(chǎn)]中山項目前期策劃建議書(產(chǎn)品部分)-項目定位(ppt102頁)(3)-文庫吧資料
2025-01-29 14:56本頁面
【正文】 0在樓盤兩邊增加綠化密度，種植大型樹種及多種彩色花卉，增添優(yōu)美景觀，又可以豐富項目景觀，增添項目賣點(diǎn)。本項目所處位置，是一個整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計時我司建議主要參考以下幾點(diǎn)：4142四、首期開發(fā)樓型建議產(chǎn) 品 類 型 比例 備 注小高 層 60% 一梯 4戶 12層多 層 20% 一梯 3戶 6層情景洋房 20% 一梯 2戶 4層43其中參考項目如下：別 墅 30%洋房 70%小高 層帶電 梯6層 多 層 ，11層 小高 層中高檔凱 茵新城多 層 25%小高 層 75%全部 帶電 梯4層 多 層 ，10層 小高 層高檔奕翠園比例備 注樓型定位檔次項 目名稱44 根據(jù)市場平均售價計算，市場需求主力戶型面積在 100120 平方米左右。在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域，突出本項目在細(xì)部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。 項目的盈利需要37產(chǎn) 品種 類 所占比例 建筑面 積 (m2) 備 注小高 層 60% 314097 平均 層 數(shù) 16層一梯 4戶多 層 25% 130873 層 數(shù) 6層一梯三 戶情景洋房 10% 52350 層 數(shù) 4層一梯兩 戶Townhouse 5% 26174 單 位面 積 230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議3839三、分期開發(fā)次序建議擬定整個項目的開發(fā)周期為 6年。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標(biāo)客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。 市場比較法36216。32 入市建議建議項目采納低價入市的策略，初期以 2800/㎡（毛坯）的均價入市，營造 “ 同價優(yōu)質(zhì) ” 的市場口碑。30Townhouse價格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶型，無法直接類比，但在產(chǎn)品形態(tài)上， Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以價格定位也界于兩者之間。參照樓盤：凱茵新城—— 凱 茵新城多 層 均價 3200小高 層 均價 3800價格比 %推導(dǎo)結(jié)論： 本項目中多層樓型建議均價3045%=2564 元 /㎡以 “ 低開高走 ” 的價格策略，建議首期多層以 2400元 /㎡均價入市。27 市場比較法分析均價 小高層價格建議 單位：元 /㎡凱 茵新城 藍(lán) 波灣 陽光花地按揭均價（毛坯） 3200 3200 3100區(qū)域形象 105/100 103/100 108/100品牌形象 105/100 95/100 95/100地理位置 95/100 95/100 100/100自然 環(huán) 境 110/100 110/100 103/100生活配套 98/100 100/100 105/100規(guī) 模 100/100 98/100 95/100交通 95/100 98/100 103/100對 比價 2983 3259 2916權(quán) 重 40% 30% 30%建 議 均價 3045由上述市場比較推導(dǎo)后，得出參考均價為 3045元 /㎡， 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價格區(qū)間為 28933197元 /㎡。屆時我們將有號召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶，將整個樓盤檔次提升。所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。 13二、項目檔次定位定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價格、中檔成本、中高檔形象。12目標(biāo)客戶群的拉升從長遠(yuǎn)看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動南區(qū)整體區(qū)位價值的提升。216。216。11需求：216。 置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價比。 他們是中山的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。 外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。10企業(yè)白領(lǐng)特征：216。216。216。216。9需求：216。216。屬二次及多次置業(yè)者216。8私營企業(yè)主
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