【正文】 窮樂趣。每到傍晚，社區(qū)的居民們會聚集在廣場上，孩子玩游戲、年輕人打球、老年人活動腿腳，勞累一天的人們需要一個全身放松并能相互交流的地方。運動主題廣場精心設(shè)計，優(yōu)美圖案拼貼的小型運動廣場是本社區(qū)環(huán)境的必需。樹蔭下擺放休息坐椅，必會成為春夏秋冬鄰里間交流溝通的場所。高大漂亮的樹型是社區(qū)環(huán)境的點睛之筆。草坪、樹木、花壇草坪是人們最喜愛的環(huán)境因素之一，本社區(qū)草坪面積應(yīng)盡量做大，草叢中有幽靜小道和長椅，以使用為主，采用較耐踩品種，方便居民在其中休息、玩耍。本社區(qū)不適合大面積水域，適宜供兒童玩耍的淺水面、小型噴泉、疊水、小溪等，再點綴幾座假山。具體環(huán)境設(shè)計建議如下：具備完善的環(huán)境景觀元素根據(jù)本社區(qū)的規(guī)模，以及對本項目的市場定位，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計前提應(yīng)具有后現(xiàn)代特色：水景系統(tǒng)古代所謂“無水不成園”，水是住宅的血液，社區(qū)有水就有靈氣。從銷售角度來講，樓盤是否具有特色的、優(yōu)美的環(huán)境景觀，也極大影響客戶的購買欲望。三、環(huán)境景觀設(shè)計要點環(huán)境景觀是一個整體的環(huán)境藝術(shù)，它的設(shè)計不僅要滿足人的生理需要，更要針對性地滿足本社區(qū)客戶群的心理需求。誠意地表達功能，追求簡約、追求后現(xiàn)代感。另外，根據(jù)本項目的市場定位，本項目應(yīng)是具有個性前衛(wèi)和品質(zhì)感的產(chǎn)品，應(yīng)脫離目前市場普遍嬌俗氣息，在外立面上體現(xiàn)清爽、明快的后現(xiàn)代節(jié)奏。4）會所、售樓大廳、中央綠地形成三位一體的關(guān)系，樣板間設(shè)計為通透式，全方位面向綠地、假山、噴泉，營造涿洲第一個開放型、娛樂型、參與型銷售空間。會所與中央綠地分別作為室內(nèi)和室外活動場地有機協(xié)調(diào)；2）會所前期功能分布：一樓：售樓大廳（含接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）、銷售辦公室；二樓：乒乓球室、臺球室、健身房、棋牌室、康體中心等，一個多功能廳，兼作培訓(xùn)、講座教室；三樓：員工宿舍及小型圖書室。在組團的入口處，設(shè)置一個地上停車場，而地下停車庫則被分設(shè)在每個組團內(nèi)。道路規(guī)劃道路規(guī)劃規(guī)劃采用人車分流的原則，讓車流不破壞小區(qū)的寧靜。戶型面積方面，即不選擇影響項目檔次的小戶型設(shè)計，又避免設(shè)計過大的戶型，面積氛圍控制在60—140平米的中等范圍內(nèi)，這樣既符合目標客戶群使用要求，又可以把總價控制在10—30萬之間，符合目標客戶的經(jīng)濟承受能力。針對一些追求居住環(huán)境、在涿洲進行二次置業(yè)、思想意識超前、資金相對雄厚的成功人士，可以相對的推出錯層、躍層，甚至錯躍層，以新穎多變的戶型吸引客戶，同時增加本案賣點；設(shè)計一些三室兩廳或者四室兩廳的面積控制在120—140之間的戶型，滿足那些渴望在高層觀景又對帶電梯的板樓有需求的中老年客戶群體。十二層板式小高層在本案的后期銷售中推出少量的板式小高層，有利于提高項目自身的檔次和品質(zhì)，因此在戶型設(shè)計時可以更加注重追求新穎和舒適性，以滿足多元化的客戶需求。涿洲商品房市場具體分析：六層板樓市場需求以80—100平方米的二室二廳居多，建議設(shè)計時適當(dāng)增大這部分的比例，以滿足絕大部分有購買能力的需求；適當(dāng)?shù)淖饕恍?20—140平米的三室兩廳，以及110 平米左右的小三居，滿足不同人群的需求；一層的客戶群體多為中、老年人，由于家庭子女較多，對面積需求偏大，可適當(dāng)建一些大戶型，而且建議贈送花園，方便促銷；頂層設(shè)計時，建議為初次置業(yè)的年輕人量身訂造，將頂層的一梯兩戶，拆分為一梯三戶至四戶，建議將戶型設(shè)計成50—70平米的一居室或一室一廳，以減少客戶的資金壓力；甚至可以將五、六層建成100平米以內(nèi)的小躍層，既溫馨又帶有濃郁的浪漫情調(diào)，可以用來增加本案的賣點。廚房必須直接采光并設(shè)置垂直排煙道，衛(wèi)生間每戶至少有一間為直接采光，暗衛(wèi)生間必須設(shè)垂直通風(fēng)管道。K。對樓板和分戶墻的隔聲量，則規(guī)定空氣聲應(yīng)大于45分貝、撞擊聲聲壓級應(yīng)小于75分貝。對自然通風(fēng)也規(guī)定廚房的通風(fēng)口面積不得小于地板面積的1/10，對臥室、客廳、衛(wèi)生間則不得小于1/20。日照應(yīng)該滿足冬至日不小于1小時的滿窗連續(xù)日照，開窗的大小也規(guī)定不能小于地板面積的1/7。4）朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。為了節(jié)省投資將設(shè)備管線集中設(shè)置，因而廚房和衛(wèi)生間應(yīng)盡可能靠近，大戶型中主臥室最好設(shè)置獨立衛(wèi)生間以提高戶型的品味。陽臺應(yīng)該設(shè)置在客廳前面，不應(yīng)該設(shè)在臥室前面，因為臥室是私密性空間，而陽臺是開放性空間，曬衣時要穿過臥室影響了臥室的私密性。除此以外各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有很大影響。同樣理由，廚房的面積應(yīng)該在5~8平方米，衛(wèi)生間不能小于4平方米。每一個功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系，它應(yīng)該通過人體工程學(xué)、心理學(xué)、建筑學(xué)，用科學(xué)的方法來確定。功能分居是指不同的生活功能就有不同的活動空間，例如用餐要有餐廳，會客要有客廳、睡眠要有臥室、盥洗要有衛(wèi)生間、烹飪要有廚房、存物要有貯藏室、工作要有書房、休息要有起居室、入口要有門廳、保姆要有保姆房、想接近大自然要有陽臺等等，一個好的戶型應(yīng)該為居民提供這些必要的使用空間以滿足現(xiàn)代生活的需要。2）生理分居和功能分室。住宅還要具有經(jīng)濟性即面積要緊湊實用、實用率要高，造價要低、以減輕購房者的投資。安全性是指住宅具有防盜、防火、抗震和抗御自然災(zāi)害的能力，還要具有一定的私密性。戶型種類和面積戶型設(shè)計標準：1）實用性、安全性、靈活性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性。建筑群體關(guān)系上盡量采用圍和式，提供開敞流動的空間感和通透的景觀面。第二節(jié)、本案分期發(fā)展策略建議一、分期發(fā)展計劃由于本項目占地面積較大，可按其特殊的構(gòu)成由南向北分三期開發(fā)。四、區(qū)域產(chǎn)品發(fā)展趨勢：在本案所在區(qū)域，最具代表性的項目當(dāng)數(shù)“中央公館”，它的外立面設(shè)計、景觀設(shè)計，小區(qū)規(guī)劃在該區(qū)域處于領(lǐng)先地位，率先推出價位相對較高的板式小高層，小區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃為“人車分流”。二、建筑設(shè)計：外立面設(shè)計較單一，且色彩搭配流于俗套，使項目整體缺乏品位，另外，區(qū)域市場現(xiàn)有產(chǎn)品戶型設(shè)計較為單一。首先，客戶對六層板樓的認可度較高，而且宜采取一層送花園，頂層送露臺的促銷方式；其次，周邊項目就板式小高層而言，還是一個相對空白的市場（僅“中央公館”在建），存在一定有需求的潛在客戶。市場定位： 后現(xiàn)代風(fēng)格 涿洲地區(qū)地標級 引領(lǐng)市場趨勢 國際化精品社區(qū)另外，在社區(qū)布局、配套、園林、道路等多方面都要盡力營造恬靜、舒適的生活氛圍。家庭結(jié)構(gòu)：兩口到五口之家，兩居或三居戶型為主。購買動機：本地客戶以首次置業(yè)自用為主，改善居住條件；外地客戶以投資、拆遷、退休后改善居住環(huán)境等為主； 地域分布：以涿洲市為主要中心，外圍輻射北京等地?！叭宋慕ㄖ钡母拍?，可以為本案的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如豐富高檔的“商業(yè)”配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。“人文建筑”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。我公司介入后將為本案導(dǎo)入“人文建筑”的銷售概念。三、產(chǎn)品概念定位本案將是涿洲市最具規(guī)模的住宅項目。有利于周邊配套、市政設(shè)施的迅速發(fā)展和完善；本案位于涿洲開發(fā)區(qū)，屬于新城區(qū)，自然環(huán)境較好，而且規(guī)劃前景看好；本案及周邊交通便捷，917路平均每5分鐘一班。小區(qū)的配套設(shè)施一般為毛坯房、廚衛(wèi)簡裝，寬帶、有線、電話線入戶。這種布局已被大多數(shù)人所接受，推廣起來也相對容易。二、涿洲商品房市場調(diào)研分析此次調(diào)查的商品房市場以本案周邊的住宅項目和在涿洲市場影響較大的住宅項目為主，針對本案的項目定位及規(guī)劃，圍繞具備競爭性的項目展開。定位形成競爭優(yōu)勢，在這個定位時代，關(guān)鍵的不是對一件產(chǎn)品本身做些什么，而是你在消費者心目中做些什么。定位是制定各種營銷策略的前提和依據(jù)，各項營銷策略(產(chǎn)品、價格、渠道、促銷)直接影響到營銷目標的實現(xiàn)，而這些策略的依據(jù)是否正確則是其是否有效的關(guān)鍵，只有以定位為制定各種策略的信息，才能使產(chǎn)品順利擊中目標市場，綱舉目張，有定位信息，才能使產(chǎn)品順利擊中目標市場。定位是最基本的營銷戰(zhàn)略要素，競爭將市場推向了定位時代，在營銷理論中，市場細分、目標市場與定位都是企業(yè)營銷戰(zhàn)略的要素，被稱為營銷戰(zhàn)略的STP。從廣義而言，定位的必要性和重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：1.在今日地產(chǎn)市場，項目之間的差異性越來越小，同質(zhì)性越來越高，使得市場爭奪日益困難。“定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品。項目處于平地階段，對未來發(fā)展形式的不可預(yù)見性使本項目存在一定的風(fēng)險。四、風(fēng)險T “燕趙花園”、“中央公館”等項目處于現(xiàn)在的中心街區(qū)，勢必瘋狂爭奪客戶資源。臨路噪音本項目三面臨街，臨路的住宅樓座會存在一定的噪音影響，臨路戶型偏低的價位會拉低整體銷售額。二、項目劣勢W城市配套雖然本項目具有良好的交通配套環(huán)境資源，但是涿洲市經(jīng)濟發(fā)展同臨近的北京等地比較相對滯后，因此本項目周邊還處于“待開發(fā)”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目缺乏居住氛圍，外地客戶對本地塊缺乏“認同感”。第三章、 項目市場定位與主題概念第一節(jié)、項目概況本項目緊鄰“京石”高速路，地處涿洲范陽東路開發(fā)區(qū)中心地段，是未來涿洲的發(fā)展重心，東側(cè)是陽光大街，北側(cè)是朝陽路，西側(cè)是開發(fā)區(qū)政府規(guī)劃用地，且開發(fā)區(qū)政府辦公大樓與本項目同時動工，地段、環(huán)境、人文得天獨厚。涿洲距離北京僅62公里，但目前的房產(chǎn)價格僅1000多元每平方米，約北京平均房價的1／6，上升空間巨大，加上近年大力發(fā)展旅游、文化、休閑產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了強大的拉動作用。毗鄰北京的涿洲有著“天下第一州”的美譽，憑借投資成本落差優(yōu)勢、區(qū)位交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢大力建設(shè)京郊生態(tài)衛(wèi)星城，近年更是雄心勃勃欲打造成南資進京的“橋頭堡”。面對北京奧運的巨大消費市場，毗鄰北京的河北涿洲市大打 “京郊生態(tài)牌”，搶抓北京奧運良機，并想方設(shè)法吸引南資北上。一層贈送花園、地下室可以選擇。錯層已全部售出。三、燕趙花園燕趙花園是北京燕京實業(yè)集團公司與河北燕趙房地產(chǎn)有限公司合資開發(fā)的花園式住宅小區(qū)，占地107畝，建筑面積10余萬平米，面積從88平米到275平米不等，有躍層、錯層等多種戶型，綠化率接近50%。面積從80平米到130平米不等。價位：一層1570元/平米、二層1370元/平米、三層1770元/平米、四層1480元/平米、五層1350元/平米、六層1050元/平米。 第三節(jié)、項目周邊典型住宅項目概況一、豪門莊園由南海魚村房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的豪門莊園小區(qū)，占地20000平米，位于涿洲市中心街區(qū)，地理位置優(yōu)越，一期開發(fā)“復(fù)式樓”28套、六層板樓四棟，“復(fù)式樓”已售出19套左右，板樓已入住。事實上，政策是要打擊投機和投資，保護自住。新政的出臺，將大量減少土地被人為囤積的現(xiàn)象，加快土地