【正文】 另針對(duì)我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。因此我項(xiàng)目高層7層以下部分去化問題應(yīng)深思。這一方面主要是由于溧陽消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場(chǎng)的接受度仍有待改善。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到80%以上。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。溧陽住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬元）住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在46萬元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在46萬—65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來講這將是絕好機(jī)會(huì)。新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場(chǎng)的接受度仍有待改善。從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在2500—2600元/平方米左右。銷售價(jià)格溧陽市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在30003400元/平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐高端市場(chǎng)主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場(chǎng)主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá)200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場(chǎng)上僅占有機(jī)少量的比例。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。產(chǎn)品設(shè)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐產(chǎn)品形態(tài)溧陽高端住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬平方米住宅，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá)5000元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價(jià)格在溧陽市住宅中也是最高。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來投資。新城溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87—190三房120138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190—210公寓：85135三房114—131別墅：3850公寓：2580準(zhǔn)現(xiàn)房7296881水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115—150三房120—140公寓：2650別墅：4000結(jié)構(gòu)封頂2005/117100999桃源里溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000020000公寓16878—160二房、三房95—123均價(jià)：26802005底7301845南大街廣場(chǎng)武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000060000公寓26090—160三房99—135均價(jià)：34002005底7288188合計(jì)1086900961690499978—400三房99—14025803080開發(fā)企業(yè)：從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購房消費(fèi)者。新城（二期）等項(xiàng)目；另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析。在這些樓盤項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場(chǎng)對(duì)本案形成直接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的（平均單價(jià)在3000元/平方米以上的有嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項(xiàng)目有嘉豐競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇在本競(jìng)爭(zhēng)分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。 商品房放量推案2005年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推案總量將達(dá)到25萬平方米，相對(duì)于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù)2005年溧陽土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。 老城區(qū)改造力度加大。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂觀，較2002年增長3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來的幾年內(nèi)必