【正文】 57 / 57。在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。銷售單價預估：我們認為，本案在與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導致了本案在價格定位上將處于上風——價格較周邊市場增幅為5%以上。 在具體核算定價過程中，我們擬訂了多個實例交易對象，如天目國際村、龍泉山莊、嘉豐實例區(qū)域價格100% 個別因素修正=對象房地產(chǎn)價格247。交易情況價格100% 交易日期修正=定價日期價格247。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)變成了定價對象房地產(chǎn)的價格。具體定價方法216。216。 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。 房地產(chǎn)定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設計和細節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎。模型二、高層+多層+聯(lián)排別墅設：X=多層建筑面積，Y=聯(lián)排別墅建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X= 14062平方米Y= 5258平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是14062平方米和5258平方米。聯(lián)排別墅容積率：?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補市場的空白點。多層：多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品，市場成熟，消費者易于接受，建議在項目內(nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。別墅：目前溧陽市場別墅供應量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。同時品牌的物業(yè)公司也是項目賣點之一。但可以考慮設置一些陽光會所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。在面積設計中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設計理念。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。景 觀：高端競爭個案皆把環(huán)境景觀提到了應有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設計是項目最最關(guān)鍵之一，是項目營銷過程中主要訴求之一。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。自由的開窗——高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營造出獨特的室內(nèi)光影效果。大門設置在小區(qū)中部，車庫設置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進門就入車庫，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。建筑風格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設計風格。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復式有獨家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺設計送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設計公司完成，以節(jié)省成本支出。奠定設計主基調(diào)和思路。一、建筑風格根據(jù)本項目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅持與周邊高靜園、五亭園、護城河相和諧，并能在市場上產(chǎn)生創(chuàng)新效應，使產(chǎn)品適銷對路的原則，建議該項目采用目前在沿海城市較為流行的美式現(xiàn)代簡約風格，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區(qū)。開 發(fā) 建 議 篇由于本項目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項目，因此更利于我們利用細分市場，造就小而精的精品。 溧陽后期開發(fā)和供應量可觀，市場競爭激烈。 預售標準提高，小區(qū)建造的審批、交付標準更趨嚴格。 目前項目僅大營巷一條出行道且路況較差，動線安排難度增大。 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設計易受影響。 本案屬舊區(qū)改造，購地成本較高，開發(fā)投入較多，市場風險較大。 項目內(nèi)保留建筑嚴重影響觀瞻及項目品質(zhì)，并對項目規(guī)劃帶來相當大阻力。 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報率。 項目東面未來將規(guī)劃交通橋一座，便于項目與東城區(qū)連通。 本案南側(cè)大營巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 項目體量小、開發(fā)周期較短，中短期市場易于把握。 地處市中心區(qū)域，地段價值高，有升值潛力。 大營巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 項目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 基價較高，無價格優(yōu)勢，不利于與外圍樓盤競爭。 土地費用高，規(guī)劃容積率較低。 項目在規(guī)劃設計上受限過多。 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 臨南大街城市主干道，交通相對便利。 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當完備。 項目景觀優(yōu)勢得天獨厚。 項目水岸景觀線長，可利用空間大。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。161。161。項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積28940㎡（）用地性質(zhì)居住用地總建筑面積42800㎡容積率＜建筑密度＜27%綠地率＞30%住宅建筑日曬系數(shù)＞1：小區(qū)出入口出入口設置于地塊南面大營巷停車指標室內(nèi)小汽車停車位不少于1輛/戶地塊開發(fā)條件——優(yōu)勢——宏觀區(qū)位161。項目地塊周邊配套——可為項目提供服務的配套設施羅列如下：生活配套平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學、省溧中、平陵小學、少年宮、南門幼兒園等文化娛樂新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當齊全。 項目地塊周邊交通狀況——項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。地面條件不平整，整體呈西低東高，；北底南高。景觀：主要為護城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護城河沿線景觀。（新舊參半）s 西側(cè)——城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行s 東面——陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。 地塊處于溧陽市重要的城市主干線—南大街，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨厚。離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。宏觀區(qū)位特征：252。月。在教育機構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨立設置教育設施的樓盤占70%，但都僅設立了幼兒園教育配套設施，而小學等教育配套設施都無設立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設施。在智能化硬件設施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設置有此配套。市調(diào)樓盤配套設施匯總表表一、會所配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級生活配套游泳池無會所無無無有會所有會所有網(wǎng)球場無有商務中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城（一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對講有有有有有有有小區(qū)報警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學表三、物業(yè)管理收費標準分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費標準（元/）待定待定待定溧陽市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)內(nèi)配備有會所的項目較少，約占1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設施，其余設有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內(nèi)這些生活配套設施配置基本上沒有?？驮礌顩r目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。中高檔住宅仍有一定的市場。因此我項目高層7層以下部分去化問題應深思。這一方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到80%以上。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預計將于明年底后年初交付使用。除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號地塊預計年內(nèi)即將動工，該項目預計將在明年上市銷售。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進度快。除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新