【正文】 對(duì)于青年會(huì)所、無(wú)線上網(wǎng)、社區(qū)食堂等配套有著較大的需求； 本項(xiàng)目的極力爭(zhēng)取的一個(gè)客群，針對(duì)他們合理控制戶型面積，增加項(xiàng)目的生活配套和交通配套。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析 31 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 成交客戶職業(yè)類型占比靠前的分別為普通職員、個(gè)體工商、公務(wù)員、事業(yè)單位、技術(shù)人員。提升到 %。 城市化率將大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)空間增大。 項(xiàng)目周邊交通便捷，未來(lái)的輕軌 11號(hào)線、 14號(hào)線站在小區(qū)邊上。其中，商業(yè) ㎡，公寓 ㎡，酒店 ㎡。規(guī)劃中的六合機(jī)場(chǎng)面積１０平方公里，按４Ｅ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 14 長(zhǎng)江四橋 南京長(zhǎng)江四橋預(yù)算投資 66億元，全長(zhǎng)約 ，其中，跨長(zhǎng)江大橋約 ，兩岸接線長(zhǎng) 。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的龍池板塊有本項(xiàng)目（ 230萬(wàn)平米）、冠城大通（ 85萬(wàn)平米）、龍池翠洲（ 23萬(wàn)平米），按照 100平米一戶計(jì)算，客容納 ，相當(dāng)于一個(gè)六合新主城的人口數(shù)（六合主城人口約 10萬(wàn)人）， 由此可見(jiàn)，未來(lái)本案區(qū)域內(nèi)與其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在二期的產(chǎn)品定位上要考慮市場(chǎng)的接受程度以及引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，來(lái)拉開(kāi)與區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的差距。 土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主 市場(chǎng)價(jià)值研判 數(shù)據(jù)來(lái)源 :南京房管局 7 錫林湖 住宅類用地是六合區(qū)土地供應(yīng)的主力 ， 自 2022年 1月至 2022年 7月 ， 六合總計(jì)成交土地 59幅 ， 總占地面積 3552058平方米 ， 可建面積為 4340508平米 ， 南京華歐于 2022年以土地拍賣方式取得了本地塊 。1 南京公司 營(yíng)銷策劃部 榮盛 ?龍湖半島二期開(kāi)發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書(shū) 2 PART1 市場(chǎng)價(jià)值研判 PART2 項(xiàng)目研判 PART3 客戶分析 PART4 競(jìng)品分析 PART5 本項(xiàng)目定位 PART6 本項(xiàng)目建議 PART7 營(yíng)銷推廣建議 目錄 3 Part 1 市場(chǎng)價(jià)值研判 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)價(jià)值研判 兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局 六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在兩個(gè)區(qū)域 —— 泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開(kāi)始加快 市場(chǎng)價(jià)值研判 六合區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增幅趨勢(shì)4 . 3 28 . 5 81 0 . 6 81 3 . 9 21 6 . 3 22 0 . 1 42 2 . 66 0 . 42 4 . 53 0 . 41 7 . 22 3 . 405101520252022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年010203040506070總額( 億元）增幅（% ）數(shù)據(jù)來(lái)源 :南京房管局 6 錫林湖 博物館 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 雄州鎮(zhèn) 橫梁鎮(zhèn) 六合區(qū)政府 截止到 2022年 6月份 ， 六合的土地供應(yīng)主要集中在區(qū)域的行政 、 商貿(mào) 、 生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ， 這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量占整個(gè)六合區(qū)域土地供應(yīng)的 56%。) 環(huán)比 (%) 成交套數(shù) (套 ) 環(huán)比 (%) 2022年 1季度 34,532 330 97,622 962 2022年 2季度 171,336 % 1,758 % 75,240 % 758 % 2022年 3季度 106,260 % 1,042 % 76,592 % 773 % 2022年 4季度 189,965 % 1,934 % 76,391 % 788 % 2022年 1季度 72,084 % 696 % 77,994 % 801 % 2022年 2季度 85,167 % 902 % 192,677 % 1,936 % 2022年 3季度 208,963 % 2,089 % 336,373 % 3,192 % 2022年 4季度 195,169 % 2,127 % 308,824 % 3,181 % 2022年 1季度 118,993 % 1,188 % 103,359 % 1,056 % 2022年 2季度 137,579 % 1,364 % 117,785 % 1,200 % 總計(jì) 1,320,049 13,430 1,462,857 14,647 商品住宅市場(chǎng)供求在經(jīng)過(guò)了 09年的供不應(yīng)求， 10年市場(chǎng)供求基本平衡 數(shù)據(jù)來(lái)源 :南京房管局 10 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)整體供應(yīng)量大，與其他區(qū)域形成激烈競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)價(jià)值研判 六合區(qū)未來(lái)可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤(pán)銷售率不高。軌道交通的建設(shè)將六合與南京主城成為一體，其所帶來(lái)的不僅僅是交通時(shí)間的縮短，更是將六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始納入市內(nèi)開(kāi)發(fā)板塊，是六合房地產(chǎn)發(fā)生巨變的一個(gè)催化劑。該項(xiàng)目已列入南京市今年城建重點(diǎn)項(xiàng)目，搬遷總投資預(yù)計(jì)２０億元。 緊鄰區(qū)政府大樓，未來(lái)的六合新主城 22 商業(yè)街區(qū) 未來(lái)，項(xiàng)目附近將興建一個(gè) ㎡的綜合項(xiàng)目，風(fēng)格類似南京的 1912街區(qū)。 千年龍池、滁河景觀帶，生態(tài)大盤(pán)。 0:機(jī)會(huì) 新規(guī)劃讓六合“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將快速提高。 SWOT分析 27 Part 3 客戶分析 28 從截至 8月 16日的成交客戶的來(lái)源分析可知，區(qū)域內(nèi)臵業(yè)人群是主要的客戶來(lái)源，占比為 %（含大廠），來(lái)自南京市區(qū)的比例由第一批開(kāi)盤(pán)的比例約占 %。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶多為首次臵業(yè)，占比 79%，二次臵業(yè)的比例為17%。 屬于本項(xiàng)目的主力客群，針對(duì)性設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的戶型，在推廣上宣傳未來(lái)六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。 教育片區(qū)師生 六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)的師生 市區(qū)遷移人群 投資或者養(yǎng)老、市內(nèi)高房?jī)r(jià)擠壓出的客群 拆遷居民、流動(dòng)人口 六合拆遷區(qū)、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、周邊縣市 ?區(qū)域居民以周邊樓盤(pán)入住人群和周邊村鎮(zhèn)居民為主。獨(dú)棟 :16棟 。一期工程中的商品房主要以性價(jià)比較高的 90M2以下的經(jīng)濟(jì)型的小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積的 55％以上）。 項(xiàng)目位于龍池湖畔，滁河灣邊，“一湖一河”環(huán)境優(yōu)美，滿足休閑生活的所需條件。 市場(chǎng)形象定位 50 案名建議 茉莉苑 雨花苑 A01 A03 A04 A05 A01 A03 A04 A05 51 茉莉苑 雨花苑 釋義：六合是民歌《茉莉花》的發(fā)源地，天賜國(guó)寶 — 雨花石的故鄉(xiāng)。 理由一：根據(jù)南京市區(qū) 2022年 1季度到 2季度的市場(chǎng)供求統(tǒng)計(jì)，在 ，各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)回歸理性，剛性需求有所松動(dòng)， 90平方米以下的戶型段成交增加明顯，另外 90110,110130平方米的戶型也有明顯回升。六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，位于六合未來(lái)行政中心的核心地段，緊靠六合區(qū)政府大樓。 盛棠苑實(shí)景照片 70 電梯大堂的過(guò)道寬不小于 8米，底部采用天然花崗巖干掛，建議將黑色鋼化玻璃作為大堂的踢腳線，這樣在裝修上成為色彩濃厚的裝修，可體現(xiàn)物業(yè)的科技美，大堂地面的材質(zhì)一定要選用比較光亮但要防滑的材料，如鈾面大理 石。 建筑燈光系統(tǒng)建議 74 營(yíng)銷推廣建議 Part 7 75 營(yíng)銷策略 高調(diào)入市，以事件營(yíng)銷整合媒體資源，增加項(xiàng)目曝光率與關(guān)注度。 市區(qū)人流量密集處設(shè)立臨時(shí)接待處，增加客戶的來(lái)訪。 82 銷售策略 銷售節(jié)點(diǎn)安排 項(xiàng)目 時(shí)間 (2022年 ) 內(nèi)容 11月 12月 1月 2月 3 4月 造勢(shì) ?內(nèi)、外接待的設(shè)計(jì)建造，地盤(pán)包裝 ?銷售團(tuán)隊(duì)組建，市調(diào)、培訓(xùn) ?銷售道具設(shè)計(jì)制作 蓄勢(shì) ?渠道聯(lián)動(dòng)，會(huì)員信息發(fā)布 ?DM派發(fā)，海報(bào)張貼 ?內(nèi)外場(chǎng)接待、樣板段參觀 ?合作單位產(chǎn)品推介，新聞報(bào)道 取勢(shì) ?推介、樣板段參觀 ?意向客戶登記 控勢(shì) ?意向客戶維護(hù)，梳理 ?制定開(kāi)盤(pán)限時(shí)優(yōu)惠 開(kāi)盤(pán) ?開(kāi)盤(pán)銷售 注：開(kāi)盤(pán)時(shí)間暫以 11年 4月份 83 THE END