【正文】 小孩 3歲 購(gòu)房目的：改善型； 產(chǎn)品關(guān)注度：產(chǎn)品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便利 為什么在華歐購(gòu)房：屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)價(jià)格比較便宜，但目前生活配套還不完善，如果沒有私家車的話出去很不方便，再次購(gòu)房當(dāng)然需 要比目前條件好一點(diǎn)的，檔次很重要，小區(qū)人文環(huán)境以及教育都很重要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很重要 ，也想要自己的私家花園， 目前 沒有此類產(chǎn)品； 訪談紀(jì)要： 26歲 蔡先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房 ： 職業(yè)：公司職員 家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚 購(gòu)房目的：婚房； 產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力 為什么不在六合主城購(gòu)房：主城價(jià)格太高，接近 7000元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，未來發(fā)展非常有潛力，小區(qū)教育配套也特別完善；雄州西路通車后，到六合老城特別方便，未來的輕軌非常關(guān)注，我相信自己的眼光是不錯(cuò)的。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 32 5060歲之間到 龍湖半島 購(gòu)房 的謝阿姨 ： 職業(yè)： 退休人員 購(gòu)房目的：改善型，養(yǎng)老需要； 產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好 為什么在龍湖半島購(gòu)房：退休了，想找一個(gè)比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全保證，大開發(fā)商的中高檔樓盤，南京市區(qū)靠湖的價(jià)格都太高，沒有這么高性價(jià)比的樓盤，所以一來看龍池的環(huán)境就喜歡這里了，就打算選擇龍湖半島了，但是目前這邊人比較少，景觀少，配套也少，聽說以后會(huì)有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)的孫女就方便了。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 31 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 成交客戶職業(yè)類型占比靠前的分別為普通職員、個(gè)體工商、公務(wù)員、事業(yè)單位、技術(shù)人員。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 30 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子女就學(xué)，長(zhǎng)期投資的客戶占比為 11%。占比分別為 33%、 30%、 27%。 客戶對(duì)產(chǎn)品面積段需求集中于二房（ 7590㎡）三房 101110㎡、 91100㎡之間，占比分別為 35%、 29%、23%。提升到 %。 六合其他區(qū)域大量待開發(fā)土地給項(xiàng)目帶來不確定風(fēng)險(xiǎn)。 T:威脅 周邊樓盤開發(fā)力度加大，未來競(jìng)爭(zhēng)將區(qū)域白熱化。 政府巨資進(jìn)行環(huán)龍池湖景觀改造。 城市化率將大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)空間增大。 前期華歐樓盤品質(zhì)和聲譽(yù)不高，存在負(fù)面影響 百姓對(duì)化工產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，導(dǎo)致外來人口導(dǎo)入存在一定困難。 區(qū)域輻射力有限。 榮盛在六合的知名品牌和良好口碑。 項(xiàng)目周邊交通便捷，未來的輕軌 11號(hào)線、 14號(hào)線站在小區(qū)邊上。 雄州站 26 S:優(yōu)勢(shì) 六合區(qū)政府邊上，未來的行政經(jīng)濟(jì)文化中心 屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。目前該集團(tuán)公司正面向全球招聘優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，立志打造出屬于中國(guó)的五星級(jí)酒店管理品牌。該酒店還包括鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將達(dá)到 100米。其中，商業(yè) ㎡，公寓 ㎡，酒店 ㎡。未來六合的發(fā)展就在這里。 生態(tài)資源： 千年龍池湖， 1500畝天然水面， 10公里蜿蜒水岸線， 白鷺齊飛，芳草萋萋。 17 ? 六合房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，本項(xiàng)目屬于最有潛力的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊； ? 六合房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，六合房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)健康理性特征； ? 六合土地市場(chǎng)集中在雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來整個(gè)六合開發(fā)量大； ? 六合商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升； ? 六合商業(yè)用房：專業(yè)市場(chǎng)拉低整體價(jià)格，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好； ? 便捷的軌道交通及立體化交通的發(fā)展將改變六合的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，吸引更多的人在六合安居樂業(yè)。規(guī)劃中的六合機(jī)場(chǎng)面積１０平方公里，按４Ｅ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 16 六合機(jī)場(chǎng) 六合機(jī)場(chǎng)是原南京大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的搬遷，新址位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。 15 過江隧道 緯三路過江通道擬建于南京長(zhǎng)江大橋上游約 5公里處，起于浦口區(qū)浦珠路頂山轉(zhuǎn)盤西側(cè)，向東跨越規(guī)劃豐子河路、規(guī)劃江北濱江大道，穿越長(zhǎng)江、江南濱江大道后，止于江東路與定淮門大街（緯三路）連接，全長(zhǎng)約 公里。全線采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速為 100公里，橋面寬度 33米 (不含布索區(qū) )，兩岸接線設(shè)計(jì)時(shí)速 120公里，路基寬度 。 14 長(zhǎng)江四橋 南京長(zhǎng)江四橋預(yù)算投資 66億元，全長(zhǎng)約 ，其中，跨長(zhǎng)江大橋約 ，兩岸接線長(zhǎng) 。 金寧廣場(chǎng) 商業(yè)分布：集中于長(zhǎng)江路、泰山路，開發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大 市場(chǎng)價(jià)值研判 13 市場(chǎng)價(jià)值研判 便捷交通帶給六合發(fā)展的新機(jī)遇 地鐵三號(hào)線已經(jīng)開工建設(shè)，借助青奧會(huì)的東風(fēng)，輕軌 11號(hào)線提前動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2022年前通車。 借助未來政府的環(huán)湖景觀打造和眾多的入住人口和政府大樓的影響， 項(xiàng)目的大盤自身效應(yīng)以及周邊人群的需要使得項(xiàng)目的商業(yè)前景看好。 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 12 六合主城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，主要沿長(zhǎng)江路、泰山路分布；業(yè)態(tài)覆蓋全面，大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪、批發(fā)市場(chǎng)、步行街等；業(yè)種多樣包括電器、服裝、百貨、副食、家俱等。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍池板塊有本項(xiàng)目（ 230萬平米）、冠城大通（ 85萬平米）、龍池翠洲（ 23萬平米），按照 100平米一戶計(jì)算，客容納 ，相當(dāng)于一個(gè)六合新主城的人口數(shù)（六合主城人口約 10萬人）， 由此可見，未來本案區(qū)域內(nèi)與其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在二期的產(chǎn)品定位上要考慮市場(chǎng)的接受程度以及引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，來拉開與區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差距。) 環(huán)比 (%) 供應(yīng)套數(shù) (套 ) 環(huán)比 (%) 成交面積 (M178。由于消費(fèi)以當(dāng)?shù)乜腿簽橹?，因此市?chǎng) 規(guī)模不大，但隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來 3－ 5年六合房地產(chǎn)存在一個(gè)快速發(fā)展期。 按土地屬性供應(yīng)分布 尚未開工的地塊屬性分布 土地存量分析：未來供應(yīng)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 市場(chǎng)價(jià)值研判 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 8 商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升 市場(chǎng)價(jià)值研判 從市場(chǎng)走勢(shì)看， 09年市場(chǎng)最好，盡管經(jīng)歷了 08年的市場(chǎng)影響。 土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主 市場(chǎng)價(jià)值研判 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 7 錫林湖 住宅類用地是六合區(qū)土地供應(yīng)的主力 ， 自 2022年 1月至 2022年 7月 ， 六合總計(jì)成交土地 59幅 ， 總占地面積 3552058平方米 ， 可建面積為 4340508平米 ， 南京華歐于 2022年以土地拍賣方式取得了本地塊 。 2022年 16月 ， 六合全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ， 其中房地產(chǎn)投資額為 ， 按照這個(gè)速度計(jì)算 ， 全年房地產(chǎn)投資額的增幅有望突破 50%， 表明六合經(jīng)濟(jì)在保持工業(yè)投資旺盛的同時(shí) ， 城市化建設(shè)進(jìn)程加快 。 從六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅看 ，2022年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的大躍進(jìn)時(shí)期 ， 增長(zhǎng)幅度高達(dá) %。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開發(fā)為主，體量較少。1 南京公司 營(yíng)銷策劃部 榮盛 ?龍湖半島二期開發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書 2 PART1 市場(chǎng)價(jià)值研判 PART2 項(xiàng)目研判 PART3 客戶分析 PART4 競(jìng)品分析 PART5 本項(xiàng)目定位 PART6 本項(xiàng)目建議 PART7 營(yíng)銷推廣建議 目錄 3 Part 1 市場(chǎng)價(jià)值研判 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)價(jià)值研判 兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局 六合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在兩個(gè)區(qū)域 —— 泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。開發(fā)重心隨著政府的遷移而向開發(fā)區(qū)延伸。 雄州 龍池組團(tuán) 大廠組團(tuán) 5 從 2022年起 ， 六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 2022年后 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的勢(shì)頭理性回落 ， 房地產(chǎn)投資總額保持理性增長(zhǎng) 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開始加快 市場(chǎng)價(jià)值研判 六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增幅趨勢(shì)4 . 3 28 . 5 81 0 . 6 81 3 . 9 21 6 . 3 2