【正文】 銷售速度 ； 威 脅 ? 主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場普遍關注，而且從經(jīng)營效果來看，租金確實比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤； 機 會 20 第一部分 :市場分析 小結 為了使的投資過熱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為穩(wěn)健和均衡，國家進行宏觀調(diào)整，并收緊銀根、加息、限制風險高的銷售方式、抑制投資等，這些均有可能致使經(jīng)濟發(fā)展步伐放緩，甚至會影響到部分客戶投資信心； 合肥作為內(nèi)陸城市的腹地已成為國內(nèi)的焦點，眾多外資零售企業(yè)紛紛進軍內(nèi)地，主題商場、體驗式購物等新型商業(yè)紛紛亮相，商業(yè)格局將重新洗牌； 區(qū)域以傳統(tǒng)批發(fā)集貿(mào)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)體量大，購物環(huán)境包裝差，商業(yè)業(yè)態(tài)無新意，又受到市級商圈夾擊，租金市場持續(xù)低迷； 21 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第二部分 :產(chǎn)品定位 22 第二部分 :產(chǎn)品定位 定位目標 捕捉最具潛力的消費群體 探索最稀缺的市場空白 引領最現(xiàn)代的消費模式 打造最炙手的商業(yè)舞臺 創(chuàng)造最大的可行利潤空間 23 第二部分 :項目定位 區(qū)域經(jīng)濟概要 √區(qū)域內(nèi)新建火車站、汽車站早已投入運營，成為目前合肥市主要交通樞紐，物流 優(yōu)勢明顯，帶來大量 商旅客流 ；同時，市內(nèi)多條 公交干線匯集于此 ，公共交通發(fā) 達； √歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前該區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為傳統(tǒng)服裝批發(fā)集貿(mào)市場集中地區(qū)，經(jīng)營 趨于成熟，同時政府有意將該區(qū)域引導規(guī)劃為 “服飾批發(fā)一條街” 。 “中綠廣場”二期 17 第一部分 :市場分析 項目概況 項目物業(yè)情況 ?項目樓層數(shù)：地上 4層，地下 1層； ?建筑面積（根據(jù)目前報建規(guī)劃圖紙粗略測算）： 總面積： ㎡ ； 四層： ㎡ ； 三層： ㎡ ； 二層： ㎡ ； 一層： ㎡ 負一層： ㎡ 。 考慮到以上問題， 商場鋪一般采用 統(tǒng)一經(jīng)營、管理 的模式進行運營。 15 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 商場鋪的分割多采用為小面積方式，以低總價高單價的定價模式，結合售后包租的策略進行銷售。 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 14 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 銷售情況 ? 商場鋪 由于量體大，客戶群分散，并且受招商、運營、管理影響大， 銷售時間普遍較長。 目前市場上銷售的商用物業(yè)主要有社區(qū)商業(yè) 、 商場鋪兩種 。 11 第一部分 :市場分析 城市發(fā)展 城市定位 合肥市政府已經(jīng)提出了 工業(yè)立市 的戰(zhàn)略以及 城市 東向戰(zhàn)略 ，商業(yè)是城市的首要功能， 新站商圈的潛力巨大 。 工業(yè)經(jīng)濟 現(xiàn)代物流 專業(yè)市場 房地產(chǎn)業(yè) 新 站 商 圈 中綠國際服裝廣場、恒豐 ——家樂福廣場、沃爾瑪廣場、安徽大市場、好美家建材超市、安徽國際汽車城、白馬服裝城、七浦服裝廣場、光大國際廣場、元一時代廣場等。 合肥海關直通式監(jiān)管點已正式啟用；共速達物流 (合肥 )基地項目投入使用；全國寶供合肥物流基地項目正在投資建設；安徽國際電子電器物流貿(mào)易中心開工啟建 。 新肥大樓、工人文化宮、圣大國際、古井賽特代表 。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 9 第一部分 :市場分析 商業(yè)市場 “市級商圈”各顯神通，以前瞻性規(guī)劃，重新劃分競爭格局 三孝口 四牌樓 大東門商圈 百貨大樓 CBD、龍圖商廈、匯通商廈為代表的 。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 8 銷售市場速度放緩，期房銷售占主導地位 2022年全市銷售商品房面積 ，同比增長 %，其中：住宅銷售，同比增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房銷售 ， 同比 下降%。 2022年全市 竣工房屋面積 ，同比 增長 %，其中 住宅竣工面積 ，同比 增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房竣工 面積 ，同比下降 %。 2022年累計完成 各類房屋施工面積 ，同比 增長 %， 其中：商業(yè)營業(yè)用房完成施工 面積 ，同比 增長 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 6 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長，住宅投資比重大 2022年全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 ，同比增長 %，增速比 2022年提高了 ，其中：住宅完成投資 ，同比增長 %， 高于房地產(chǎn)投資增速 ，住宅投資占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %，比上年同期上升 ， 住宅開發(fā)投資速度明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。企業(yè)原材料購進價格指數(shù) 上漲 %， 漲幅比上年 回落 %。八大類消費價格指數(shù)呈現(xiàn) “ 五漲三跌 ”態(tài)勢。全年城市市場實現(xiàn)零售額增長 %，縣及縣以下農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額增長 %。其中， 石油及制品、汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長 %、 %和 31%， 金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費熱勢不減，相關商品的零售額增幅達 20%以上。大型商業(yè)對零售市場拉動作用明顯。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到 億元，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長%?！?中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 南京新惠力房地產(chǎn)投資管理有限公司 二 00七年三月 1 建議書思路解析 市場分析 項目定位 產(chǎn)品建議 招商策略 銷售策略 合作方式 新惠力優(yōu)勢 2 第一部分 :市場分析 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 3 0200400600800100012002022 2022 2022 2022合肥市GDP增 長（億元）第一部分 :市場分析 宏觀市場 經(jīng)濟發(fā)展迅猛， GDP突破千億元，人均 GDP超過 2萬元，達到 2975美元 實現(xiàn) ,同比增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。 4 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元 ，消費市場亮點紛呈 2022全年全市城鎮(zhèn)單位職工 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 21889元，增長 15%。 全年新增限額以上批發(fā)零售企業(yè) 38戶，實現(xiàn)零售額占限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額增量約 20%。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額同比增長 %，對零售總額增長的貢獻率達到 %。 城鄉(xiāng)市場全面旺銷。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 5 城鎮(zhèn)居民消費價格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價格漲幅回落 城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)同比上漲 %。其中 ， 以建房裝修材料和租房為主的住宅類價格指數(shù)漲幅最大， 上漲 3%； 其次是家庭設備用品及維修服務價格指數(shù)， 上漲 %； 煙酒及用品、食品、醫(yī)療保健和個人用品價格指數(shù)分別上漲 %、 %和 %； 衣著類、 交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務價格指數(shù)呈下降態(tài)勢，比 2022年分別 下降 %、 %和 %。 工業(yè)品出廠價格指數(shù)由2022年的上漲 %轉為 2022年 下跌 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 7 建設規(guī)模繼續(xù)擴張，新開工面積快速增長 ，竣工面積增長緩慢，商業(yè)營業(yè)用房負增長。 全年新開工面積，同比增長 %，其中： 商業(yè)營業(yè)用房新開工 面積 ，同比 增長 %。 竣工 房屋面積的 增長 速度和 施工 房屋面積的 增長反差很大 。 在所有銷售面積中期房銷售 ，占全部銷售的 %。 以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的 超一流商圈。 市 級 商 圈 10 第一部分 :市場分析 商業(yè)市場 印刷、汽車配件、電線電纜、鑄鋼鍛造、儀表等領域，還有科技含量較高的企業(yè)；中國樂凱膠片工業(yè)園、祥源工業(yè)園和寶業(yè)新型住宅產(chǎn)業(yè)化基地、寶供、普爾德、寶龍及世界五百強企業(yè) ——百安居等 。 元一時代花園、香格里拉花園、吟春苑、橘郡萬綠園、華府嘉園、惠園小區(qū)、長春都市豪庭、風景苑、寶文國際花園、萬豪花園、香江國際花園、澳瀾寶邸花園、寶元公寓、瑞景花園、徽州人家、森海豪庭等 。 基礎設施 工業(yè)園區(qū)、便捷順暢的公路、鐵路網(wǎng)體系，合肥為一的一個 城中開發(fā)區(qū)、試驗區(qū)。 12 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 產(chǎn)品形態(tài)分析 隨著外資連鎖商家的不斷涌入 ， 近年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn) ， 例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠直銷店 )、 各類零售超市 、 特色商業(yè)街等 ， 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫 ， 成為市場的熱點 。 銷售的商用物業(yè) 社區(qū)商業(yè) 商場鋪 13 銷售價格分析 名稱 性質 標準單位 位置 業(yè)態(tài) 經(jīng)營管理 配置 主要消費群體 售價 租金 社區(qū)商業(yè) 沿街商業(yè) 50M2以上 小區(qū)周邊 基本生活配套 自主經(jīng)營 毛坯 周邊居民 住宅價格的兩倍 與周邊物業(yè)類似 商場鋪 商場內(nèi)的物業(yè) 5150M2 人流匯集地段 專業(yè)類商品 統(tǒng)一經(jīng)營管理 規(guī)格高 輻射范圍較大 遠高于周邊商業(yè)物業(yè) 遠高于周邊商業(yè)物業(yè) 從以上對比分析，我們發(fā)現(xiàn)定位合理的商場鋪，不但市場運作機會較大，而且利潤空間相當豐厚。 ? 社區(qū)商業(yè) 一般在住宅銷售時已同步推廣，具有較長的籌備期，充分累積了客戶，而且普遍體量較小，因此一旦推出， 開盤基本銷售較好。 由于商場鋪總體規(guī)模較大，如采用自主經(jīng)營的模式，勢必業(yè)態(tài)混亂、導致經(jīng)營管理困難，影響商場整體檔次，最終會使投資回報降低。 16 第一部分 :市場分析