【正文】 險高的銷售方式、抑制投資等，這些均有可能致使經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐放緩，甚至?xí)绊懙讲糠挚蛻敉顿Y信心； 合肥作為內(nèi)陸城市的腹地已成為國內(nèi)的焦點，眾多外資零售企業(yè)紛紛進(jìn)軍內(nèi)地，主題商場、體驗式購物等新型商業(yè)紛紛亮相，商業(yè)格局將重新洗牌； 區(qū)域以傳統(tǒng)批發(fā)集貿(mào)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)體量大，購物環(huán)境包裝差，商業(yè)業(yè)態(tài)無新意，又受到市級商圈夾擊，租金市場持續(xù)低迷； 21 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第二部分 :產(chǎn)品定位 22 第二部分 :產(chǎn)品定位 定位目標(biāo) 捕捉最具潛力的消費(fèi)群體 探索最稀缺的市場空白 引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費(fèi)模式 打造最炙手的商業(yè)舞臺 創(chuàng)造最大的可行利潤空間 23 第二部分 :項目定位 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概要 √區(qū)域內(nèi)新建火車站、汽車站早已投入運(yùn)營，成為目前合肥市主要交通樞紐，物流 優(yōu)勢明顯，帶來大量 商旅客流 ；同時，市內(nèi)多條 公交干線匯集于此 ，公共交通發(fā) 達(dá)； √歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前該區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為傳統(tǒng)服裝批發(fā)集貿(mào)市場集中地區(qū)，經(jīng)營 趨于成熟，同時政府有意將該區(qū)域引導(dǎo)規(guī)劃為 “服飾批發(fā)一條街” 。已經(jīng)營及正 在開發(fā)的商業(yè)物業(yè)有：安徽大市場、白馬服裝市場、光大鞋城、中綠廣場服飾廣 場、浙江商貿(mào)城（家紡城）等； √比鄰合肥市新興的勝利路商圈，勝利路核心商圈以目前正在運(yùn)營的元一時代廣場 （ Shopping mall）為節(jié)點，商圈內(nèi)溫莎杰座、 UTown金色地帶等在建商業(yè)裙樓 將在年底投入運(yùn)營。同時商業(yè)巨頭沃爾瑪已選址在溫莎杰座裙房商場內(nèi)，區(qū)域檔 次將得到進(jìn)一步提升，大大提高區(qū)域商圈環(huán)境，吸引大量的 零售消費(fèi)客群 ； √數(shù)家已建、在建的住宅、商住項目給區(qū)域內(nèi)帶來了大量的常駐人群。中環(huán)國際寫 字樓及五星級的元一希爾頓國際大酒店等高端商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，為商圈增添更強(qiáng) 的人氣，同時大量公司職員一類的 白領(lǐng)階級消費(fèi)客群 的進(jìn)入，給商圈帶來了時尚 潮流一族的消費(fèi)群體； 24 第二部分 :項目定位 項目物業(yè)評析 √物業(yè)整體結(jié)構(gòu)規(guī)整，商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)框架柱網(wǎng)間距、層高設(shè)計，內(nèi)部環(huán)境寬闊， 設(shè)備用房、物業(yè)用房預(yù)留區(qū)域擺放合理， 有利于后期單元商鋪分割 ； √每層 1萬平方米的商業(yè)面積，超大規(guī)模， 產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng) ，提高物業(yè)商業(yè)凝聚力； √下沉式中庭設(shè)計，提高了 物業(yè)整體商業(yè)價值 ，而且有利于提升物業(yè) 整體購物環(huán) 境 ，中庭與立體交通設(shè)施結(jié)合，整個商場融為一體，使消費(fèi)者感受舒適購物境 的同時，有效的引導(dǎo)消費(fèi)人流動線。 25 第二部分 :項目定位 項目定位 依托資源優(yōu)勢，經(jīng)營成為集 展示、倉儲、物流 功能于一體的，以批發(fā)為主 的，同時滿足大眾消費(fèi)者日常零售需求的，擬購物中心環(huán)境的 ——服裝專業(yè)批發(fā)市場 ， 打造安徽地區(qū)服裝專業(yè)批發(fā)市場航母！在服裝專業(yè)批發(fā)市場行業(yè)中， 建立“中綠”品牌！ 26 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √展示、倉儲、物流功能于一體 項目物業(yè)整體設(shè)計規(guī)劃合理，可以滿足后期經(jīng)營時多種經(jīng)營功能 ——商品展示、貨 物倉儲、集中物流等功能對物業(yè)場地硬件的要求，同時多功能的經(jīng)營定位可促進(jìn)商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展； √批發(fā)物流為主 項目緊鄰合肥市火車站、汽運(yùn)站，批發(fā)市場依托物流優(yōu)勢，形成商品集散中心，經(jīng) 營業(yè)態(tài)的設(shè)定主要以批發(fā)為主； √滿足大眾消費(fèi)者日常零售需求 項目比鄰的勝利路商圈在未來幾年內(nèi)的發(fā)展，將會給項目帶來巨大的零售消費(fèi)群 體，因此依托此市場資源，項目經(jīng)營業(yè)態(tài)兼顧零售，滿足大眾消費(fèi)需求，最終為 項目帶來更多商機(jī)； 27 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √擬購物中心環(huán)境 對于未來項目周邊龐大的零售消費(fèi)群體，由于其年齡、收入、消費(fèi)觀念等因 素，白領(lǐng)（辦公室職員）將是這個群體中的中堅力量，因此，項目從經(jīng)營產(chǎn) 品到購 物環(huán) 境，應(yīng)當(dāng)盡可能的滿足這部分人群的需求，這樣才能有效地占有 這部分消費(fèi)市場； √服裝專業(yè)批發(fā)市場 新站區(qū)的服裝批發(fā)市場經(jīng)過長期的自發(fā)性的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的促使下，特 有的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸成熟，目前政府也已向發(fā)展特色性經(jīng)濟(jì)進(jìn)行規(guī)劃引 導(dǎo)，著力打造合肥市乃至安徽省的特色“服飾批發(fā)一條街”；項目位于此區(qū)域 核心地段，必將發(fā)展成為該區(qū)域的核心商業(yè)項目 ——最具特色的服裝專業(yè)批 發(fā)市場 ； 28 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √安徽地區(qū)服裝批發(fā)市場航母 項目應(yīng)當(dāng)樹立立足合肥市場，發(fā)展成為安徽地區(qū)知名的服裝專業(yè)市場！整合項目 資源，樹立市場特色，憑借項目規(guī)模，打造“航母”級別的市場規(guī)模； √建立“中綠”品牌 通過二期項目的開發(fā)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)確立遠(yuǎn)期的發(fā)展戰(zhàn)略，建立“中綠”品牌，以品 牌營銷為最終發(fā)展戰(zhàn)略方向！ 29 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第三部分 :產(chǎn)品建議 30 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑外部建議 √外裝飾及其材料應(yīng)當(dāng)能夠反映出商家的經(jīng)營理念。外立面利用石材與玻璃相集 合，通過面與線條的結(jié)合，展現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，營造時尚氣氛，同時外立面的長 線條修飾，可以凸現(xiàn)建筑的外觀氣勢，顯得建筑更加高大寬廣。 √客用出口設(shè)置合理醒目。 √借助外立面標(biāo)志、廣告塔等元素，使顧客能夠從遠(yuǎn)處就可看到商場，提高可視性。 31 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑內(nèi)部建議 商場的發(fā)展趨勢正在從“ 向顧客展示、銷售商品的場所 ”轉(zhuǎn)向“ 吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進(jìn)商品銷售 ”商品營銷戰(zhàn)略、情景體驗式消費(fèi)。 ※ 商場導(dǎo)視建議 商場內(nèi)部裝修時，通過裝修 材料、色彩、格局 的差異化設(shè)計，將不同的業(yè)種區(qū)域區(qū)分開來，配合商場內(nèi) VI導(dǎo)示系統(tǒng) ，加強(qiáng)商場內(nèi)部購物環(huán)境導(dǎo)示機(jī)能，使購物者順利的找到目標(biāo)商品。 32 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商鋪分割建議 利用目前物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，設(shè)定 “單元商鋪” ，“單元商鋪”開間 ，進(jìn)深 3米 ，有效控制場內(nèi)公攤面積，提高商鋪建筑面積的實際使用率。同時，大開間設(shè)計，有 利于商戶進(jìn)行產(chǎn)品陳列展示。 建筑內(nèi)部建議 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 通道 通道 商鋪分割示意 33 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商場內(nèi)部廣告位設(shè)計規(guī)劃 利用商場中庭、通道、休息區(qū)等公共區(qū)域，規(guī)劃合理、統(tǒng)一的廣告展示位、櫥窗等，一方面有利于廣告位的管理；同時，在展示廣告信息的同時，提高商場購物環(huán)境。 建筑內(nèi)部建議 34 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商場內(nèi)部動線規(guī)劃 有效利用建筑中庭設(shè)計，以中庭為中心，主人流交通動線規(guī)劃為放射狀，內(nèi)部動線以環(huán)狀設(shè)計為主，將商鋪分割為若干組團(tuán)，有效的疏導(dǎo)人流，使每一個特商鋪都成為消費(fèi)者能夠到達(dá)的“旺鋪”。同時，大面積的商鋪組團(tuán)解決了商戶對大面積經(jīng)營場地的需求。 建筑內(nèi)部建議 中 庭 動線規(guī)劃示意 主人流交通動線 內(nèi)部人流交通動線 商鋪組團(tuán) 35 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第四部分 :招商策略 36 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 招商對象 招商策略 招商步驟 推廣策略 推廣費(fèi)用預(yù)算計劃 37 住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，開發(fā)商可以自己分析市場，產(chǎn)品定位，甚至可以直接對購房者銷售。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的團(tuán)隊（機(jī)構(gòu)）介入前期招商與后期的管理，目標(biāo)是通過招商與運(yùn)營的成功運(yùn)作， 最大限度的提升物業(yè)價值 ！因此開發(fā)商主要的目標(biāo)如何確立招商策略以及后期運(yùn)營管理模式。 第四部分 :招商策略 38 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)項目競爭日益激烈，如何在眾多的同質(zhì)類物業(yè)中脫穎而出，怎樣通過特色經(jīng)營，吸引廣大的消費(fèi)客群，營造一個富有商機(jī)的賣場？主題定位是賣場尋求差異化，突出資源優(yōu)勢的根本途徑。 商業(yè)地產(chǎn)項目的主題特色定位基本上把握兩個要點： 商業(yè)文化主題 商業(yè)經(jīng)營主題 39 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 文化主題，是商業(yè)項目的靈魂，是商業(yè)項目最具特色的地方， 是與同質(zhì)物業(yè) 差異化的核心精神 。 通過商業(yè)文化的確立，使商業(yè)項目產(chǎn)生活力， 提升商業(yè) “向心力”， 產(chǎn)生強(qiáng)烈的磁場效應(yīng)，吸引著與此共鳴的消費(fèi)者。 40 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 該項目商業(yè)市場的前景以及潛在的零售消費(fèi)市場 OFFICE職員 （辦公室職員）。 他們的思想與時代發(fā)展同步， 具備 新潮、前衛(wèi)、時尚 的消費(fèi)觀念。 同時，區(qū)域周邊物業(yè)經(jīng)營方式傳統(tǒng)，場地環(huán)境落后， 大多數(shù)還都是傳統(tǒng)的 集貿(mào)批發(fā)市場 形態(tài)。 市場 差異 文化 41 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 項目商業(yè)文化的主題定位就是： 時尚 —— modern “時尚文化”是最被廣泛關(guān)注的，通過該文化的確立，使項目在周邊物業(yè)中倍受關(guān)注，樹立