【正文】 險高的銷售方式、抑制投資等，這些均有可能致使經濟發(fā)展步伐放緩，甚至會影響到部分客戶投資信心； 合肥作為內陸城市的腹地已成為國內的焦點，眾多外資零售企業(yè)紛紛進軍內地，主題商場、體驗式購物等新型商業(yè)紛紛亮相，商業(yè)格局將重新洗牌； 區(qū)域以傳統(tǒng)批發(fā)集貿商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)體量大，購物環(huán)境包裝差，商業(yè)業(yè)態(tài)無新意，又受到市級商圈夾擊，租金市場持續(xù)低迷； 21 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第二部分 :產品定位 22 第二部分 :產品定位 定位目標 捕捉最具潛力的消費群體 探索最稀缺的市場空白 引領最現(xiàn)代的消費模式 打造最炙手的商業(yè)舞臺 創(chuàng)造最大的可行利潤空間 23 第二部分 :項目定位 區(qū)域經濟概要 √區(qū)域內新建火車站、汽車站早已投入運營，成為目前合肥市主要交通樞紐，物流 優(yōu)勢明顯，帶來大量 商旅客流 ；同時，市內多條 公交干線匯集于此 ，公共交通發(fā) 達； √歷經數(shù)年發(fā)展，目前該區(qū)域已經發(fā)展成為傳統(tǒng)服裝批發(fā)集貿市場集中地區(qū)，經營 趨于成熟，同時政府有意將該區(qū)域引導規(guī)劃為 “服飾批發(fā)一條街” 。已經營及正 在開發(fā)的商業(yè)物業(yè)有：安徽大市場、白馬服裝市場、光大鞋城、中綠廣場服飾廣 場、浙江商貿城（家紡城）等； √比鄰合肥市新興的勝利路商圈，勝利路核心商圈以目前正在運營的元一時代廣場 （ Shopping mall）為節(jié)點，商圈內溫莎杰座、 UTown金色地帶等在建商業(yè)裙樓 將在年底投入運營。同時商業(yè)巨頭沃爾瑪已選址在溫莎杰座裙房商場內，區(qū)域檔 次將得到進一步提升，大大提高區(qū)域商圈環(huán)境，吸引大量的 零售消費客群 ； √數(shù)家已建、在建的住宅、商住項目給區(qū)域內帶來了大量的常駐人群。中環(huán)國際寫 字樓及五星級的元一希爾頓國際大酒店等高端商業(yè)物業(yè)的建設，為商圈增添更強 的人氣，同時大量公司職員一類的 白領階級消費客群 的進入，給商圈帶來了時尚 潮流一族的消費群體； 24 第二部分 :項目定位 項目物業(yè)評析 √物業(yè)整體結構規(guī)整，商業(yè)物業(yè)標準框架柱網(wǎng)間距、層高設計，內部環(huán)境寬闊， 設備用房、物業(yè)用房預留區(qū)域擺放合理， 有利于后期單元商鋪分割 ； √每層 1萬平方米的商業(yè)面積，超大規(guī)模， 產生規(guī)模效應 ，提高物業(yè)商業(yè)凝聚力； √下沉式中庭設計，提高了 物業(yè)整體商業(yè)價值 ，而且有利于提升物業(yè) 整體購物環(huán) 境 ，中庭與立體交通設施結合，整個商場融為一體，使消費者感受舒適購物境 的同時，有效的引導消費人流動線。 25 第二部分 :項目定位 項目定位 依托資源優(yōu)勢，經營成為集 展示、倉儲、物流 功能于一體的，以批發(fā)為主 的，同時滿足大眾消費者日常零售需求的，擬購物中心環(huán)境的 ——服裝專業(yè)批發(fā)市場 ， 打造安徽地區(qū)服裝專業(yè)批發(fā)市場航母！在服裝專業(yè)批發(fā)市場行業(yè)中， 建立“中綠”品牌！ 26 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √展示、倉儲、物流功能于一體 項目物業(yè)整體設計規(guī)劃合理，可以滿足后期經營時多種經營功能 ——商品展示、貨 物倉儲、集中物流等功能對物業(yè)場地硬件的要求，同時多功能的經營定位可促進商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展； √批發(fā)物流為主 項目緊鄰合肥市火車站、汽運站，批發(fā)市場依托物流優(yōu)勢，形成商品集散中心，經 營業(yè)態(tài)的設定主要以批發(fā)為主； √滿足大眾消費者日常零售需求 項目比鄰的勝利路商圈在未來幾年內的發(fā)展，將會給項目帶來巨大的零售消費群 體，因此依托此市場資源，項目經營業(yè)態(tài)兼顧零售，滿足大眾消費需求，最終為 項目帶來更多商機； 27 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √擬購物中心環(huán)境 對于未來項目周邊龐大的零售消費群體，由于其年齡、收入、消費觀念等因 素，白領（辦公室職員）將是這個群體中的中堅力量，因此，項目從經營產 品到購 物環(huán) 境，應當盡可能的滿足這部分人群的需求，這樣才能有效地占有 這部分消費市場； √服裝專業(yè)批發(fā)市場 新站區(qū)的服裝批發(fā)市場經過長期的自發(fā)性的發(fā)展，在經濟環(huán)境的促使下，特 有的區(qū)域經濟發(fā)展日漸成熟，目前政府也已向發(fā)展特色性經濟進行規(guī)劃引 導，著力打造合肥市乃至安徽省的特色“服飾批發(fā)一條街”；項目位于此區(qū)域 核心地段，必將發(fā)展成為該區(qū)域的核心商業(yè)項目 ——最具特色的服裝專業(yè)批 發(fā)市場 ； 28 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √安徽地區(qū)服裝批發(fā)市場航母 項目應當樹立立足合肥市場，發(fā)展成為安徽地區(qū)知名的服裝專業(yè)市場！整合項目 資源，樹立市場特色，憑借項目規(guī)模，打造“航母”級別的市場規(guī)模； √建立“中綠”品牌 通過二期項目的開發(fā)，發(fā)展商應當確立遠期的發(fā)展戰(zhàn)略，建立“中綠”品牌，以品 牌營銷為最終發(fā)展戰(zhàn)略方向！ 29 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第三部分 :產品建議 30 第三部分 :產品建議 建筑元素 建筑外部建議 √外裝飾及其材料應當能夠反映出商家的經營理念。外立面利用石材與玻璃相集 合，通過面與線條的結合，展現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格，營造時尚氣氛，同時外立面的長 線條修飾，可以凸現(xiàn)建筑的外觀氣勢，顯得建筑更加高大寬廣。 √客用出口設置合理醒目。 √借助外立面標志、廣告塔等元素，使顧客能夠從遠處就可看到商場，提高可視性。 31 第三部分 :產品建議 建筑元素 建筑內部建議 商場的發(fā)展趨勢正在從“ 向顧客展示、銷售商品的場所 ”轉向“ 吸引顧客關注商品，有利于促進商品銷售 ”商品營銷戰(zhàn)略、情景體驗式消費。 ※ 商場導視建議 商場內部裝修時，通過裝修 材料、色彩、格局 的差異化設計，將不同的業(yè)種區(qū)域區(qū)分開來，配合商場內 VI導示系統(tǒng) ，加強商場內部購物環(huán)境導示機能，使購物者順利的找到目標商品。 32 第三部分 :產品建議 建筑元素 ※ 商鋪分割建議 利用目前物業(yè)建筑結構設計，設定 “單元商鋪” ，“單元商鋪”開間 ，進深 3米 ，有效控制場內公攤面積，提高商鋪建筑面積的實際使用率。同時，大開間設計，有 利于商戶進行產品陳列展示。 建筑內部建議 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 通道 通道 商鋪分割示意 33 第三部分 :產品建議 建筑元素 ※ 商場內部廣告位設計規(guī)劃 利用商場中庭、通道、休息區(qū)等公共區(qū)域，規(guī)劃合理、統(tǒng)一的廣告展示位、櫥窗等，一方面有利于廣告位的管理；同時，在展示廣告信息的同時，提高商場購物環(huán)境。 建筑內部建議 34 第三部分 :產品建議 建筑元素 ※ 商場內部動線規(guī)劃 有效利用建筑中庭設計，以中庭為中心，主人流交通動線規(guī)劃為放射狀，內部動線以環(huán)狀設計為主，將商鋪分割為若干組團，有效的疏導人流，使每一個特商鋪都成為消費者能夠到達的“旺鋪”。同時，大面積的商鋪組團解決了商戶對大面積經營場地的需求。 建筑內部建議 中 庭 動線規(guī)劃示意 主人流交通動線 內部人流交通動線 商鋪組團 35 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第四部分 :招商策略 36 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 經營業(yè)種規(guī)劃 招商對象 招商策略 招商步驟 推廣策略 推廣費用預算計劃 37 住宅地產可以被視為直銷，開發(fā)商可以自己分析市場，產品定位，甚至可以直接對購房者銷售。商業(yè)地產的開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的團隊（機構）介入前期招商與后期的管理，目標是通過招商與運營的成功運作， 最大限度的提升物業(yè)價值 ！因此開發(fā)商主要的目標如何確立招商策略以及后期運營管理模式。 第四部分 :招商策略 38 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 隨著商業(yè)地產的發(fā)展，商業(yè)項目競爭日益激烈，如何在眾多的同質類物業(yè)中脫穎而出，怎樣通過特色經營，吸引廣大的消費客群，營造一個富有商機的賣場？主題定位是賣場尋求差異化，突出資源優(yōu)勢的根本途徑。 商業(yè)地產項目的主題特色定位基本上把握兩個要點： 商業(yè)文化主題 商業(yè)經營主題 39 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 文化主題，是商業(yè)項目的靈魂，是商業(yè)項目最具特色的地方， 是與同質物業(yè) 差異化的核心精神 。 通過商業(yè)文化的確立，使商業(yè)項目產生活力， 提升商業(yè) “向心力”， 產生強烈的磁場效應，吸引著與此共鳴的消費者。 40 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 該項目商業(yè)市場的前景以及潛在的零售消費市場 OFFICE職員 （辦公室職員）。 他們的思想與時代發(fā)展同步， 具備 新潮、前衛(wèi)、時尚 的消費觀念。 同時，區(qū)域周邊物業(yè)經營方式傳統(tǒng)，場地環(huán)境落后， 大多數(shù)還都是傳統(tǒng)的 集貿批發(fā)市場 形態(tài)。 市場 差異 文化 41 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 項目商業(yè)文化的主題定位就是： 時尚 —— modern “時尚文化”是最被廣泛關注的，通過該文化的確立，使項目在周邊物業(yè)中倍受關注，樹立