【正文】 【 中綠廣場(chǎng) 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 南京新惠力房地產(chǎn)投資管理有限公司 二 00七年三月 1 建議書思路解析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議 招商策略 銷售策略 合作方式 新惠力優(yōu)勢(shì) 2 第一部分 :市場(chǎng)分析 【 中綠廣場(chǎng) 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 3 0200400600800100012002022 2022 2022 2022合肥市GDP增 長(zhǎng)（億元）第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛， GDP突破千億元，人均 GDP超過 2萬元，達(dá)到 2975美元 實(shí)現(xiàn) ,同比增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng)%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng)%。 4 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元 ，消費(fèi)市場(chǎng)亮點(diǎn)紛呈 2022全年全市城鎮(zhèn)單位職工 ，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 21889元，增長(zhǎng) 15%。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。 全年新增限額以上批發(fā)零售企業(yè) 38戶，實(shí)現(xiàn)零售額占限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額增量約 20%。大型商業(yè)對(duì)零售市場(chǎng)拉動(dòng)作用明顯。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額同比增長(zhǎng) %，對(duì)零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。其中， 石油及制品、汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長(zhǎng)，同比分別增長(zhǎng) %、 %和 31%， 金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費(fèi)熱勢(shì)不減，相關(guān)商品的零售額增幅達(dá) 20%以上。 城鄉(xiāng)市場(chǎng)全面旺銷。全年城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng) %，縣及縣以下農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng) %。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 5 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價(jià)格漲幅回落 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲 %。八大類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn) “ 五漲三跌 ”態(tài)勢(shì)。其中 ， 以建房裝修材料和租房為主的住宅類價(jià)格指數(shù)漲幅最大， 上漲 3%； 其次是家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格指數(shù)， 上漲 %； 煙酒及用品、食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格指數(shù)分別上漲 %、 %和 %； 衣著類、 交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格指數(shù)呈下降態(tài)勢(shì)，比 2022年分別 下降 %、 %和 %。企業(yè)原材料購進(jìn)價(jià)格指數(shù) 上漲 %， 漲幅比上年 回落 %。 工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)由2022年的上漲 %轉(zhuǎn)為 2022年 下跌 %。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 6 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，住宅投資比重大 2022年全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，增速比 2022年提高了 ，其中：住宅完成投資 ，同比增長(zhǎng) %， 高于房地產(chǎn)投資增速 ，住宅投資占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %，比上年同期上升 ， 住宅開發(fā)投資速度明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 7 建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，新開工面積快速增長(zhǎng) ，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，商業(yè)營業(yè)用房負(fù)增長(zhǎng)。 2022年累計(jì)完成 各類房屋施工面積 ，同比 增長(zhǎng) %， 其中：商業(yè)營業(yè)用房完成施工 面積 ，同比 增長(zhǎng) %。 全年新開工面積，同比增長(zhǎng) %，其中： 商業(yè)營業(yè)用房新開工 面積 ，同比 增長(zhǎng) %。 2022年全市 竣工房屋面積 ，同比 增長(zhǎng) %，其中 住宅竣工面積 ，同比 增長(zhǎng) %； 商業(yè)營業(yè)用房竣工 面積 ，同比下降 %。 竣工 房屋面積的 增長(zhǎng) 速度和 施工 房屋面積的 增長(zhǎng)反差很大 。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 8 銷售市場(chǎng)速度放緩，期房銷售占主導(dǎo)地位 2022年全市銷售商品房面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中：住宅銷售，同比增長(zhǎng) %； 商業(yè)營業(yè)用房銷售 ， 同比 下降%。 在所有銷售面積中期房銷售 ，占全部銷售的 %。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 9 第一部分 :市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng) “市級(jí)商圈”各顯神通，以前瞻性規(guī)劃，重新劃分競(jìng)爭(zhēng)格局 三孝口 四牌樓 大東門商圈 百貨大樓 CBD、龍圖商廈、匯通商廈為代表的 。 以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的 超一流商圈。 新肥大樓、工人文化宮、圣大國際、古井賽特代表 。 市 級(jí) 商 圈 10 第一部分 :市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng) 印刷、汽車配件、電線電纜、鑄鋼鍛造、儀表等領(lǐng)域，還有科技含量較高的企業(yè)；中國樂凱膠片工業(yè)園、祥源工業(yè)園和寶業(yè)新型住宅產(chǎn)業(yè)化基地、寶供、普爾德、寶龍及世界五百強(qiáng)企業(yè) ——百安居等 。 合肥海關(guān)直通式監(jiān)管點(diǎn)已正式啟用；共速達(dá)物流 (合肥 )基地項(xiàng)目投入使用；全國寶供合肥物流基地項(xiàng)目正在投資建設(shè)；安徽國際電子電器物流貿(mào)易中心開工啟建 。 元一時(shí)代花園、香格里拉花園、吟春苑、橘郡萬綠園、華府嘉園、惠園小區(qū)、長(zhǎng)春都市豪庭、風(fēng)景苑、寶文國際花園、萬豪花園、香江國際花園、澳瀾寶邸花園、寶元公寓、瑞景花園、徽州人家、森海豪庭等 。 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)代物流 專業(yè)市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 新 站 商 圈 中綠國際服裝廣場(chǎng)、恒豐 ——家樂福廣場(chǎng)、沃爾瑪廣場(chǎng)、安徽大市場(chǎng)、好美家建材超市、安徽國際汽車城、白馬服裝城、七浦服裝廣場(chǎng)、光大國際廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)等。 基礎(chǔ)設(shè)施 工業(yè)園區(qū)、便捷順暢的公路、鐵路網(wǎng)體系，合肥為一的一個(gè) 城中開發(fā)區(qū)、試驗(yàn)區(qū)。 11 第一部分 :市場(chǎng)分析 城市發(fā)展 城市定位 合肥市政府已經(jīng)提出了 工業(yè)立市 的戰(zhàn)略以及 城市 東向戰(zhàn)略 ，商業(yè)是城市的首要功能， 新站商圈的潛力巨大 。 12 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 產(chǎn)品形態(tài)分析 隨著外資連鎖商家的不斷涌入 ， 近年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn) ， 例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠直銷店 )、 各類零售超市 、 特色商業(yè)街等 ， 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)迅速升溫 ， 成為市場(chǎng)的熱點(diǎn) 。 目前市場(chǎng)上銷售的商用物業(yè)主要有社區(qū)商業(yè) 、 商場(chǎng)鋪兩種 。 銷售的商用物業(yè) 社區(qū)商業(yè) 商場(chǎng)鋪 13 銷售價(jià)格分析 名稱 性質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn)單位 位置 業(yè)態(tài) 經(jīng)營管理 配置 主要消費(fèi)群體 售價(jià) 租金 社區(qū)商業(yè) 沿街商業(yè) 50M2以上 小區(qū)周邊 基本生活配套 自主經(jīng)營 毛坯 周邊居民 住宅價(jià)格的兩倍 與周邊物業(yè)類似 商場(chǎng)鋪 商場(chǎng)內(nèi)的物業(yè) 5150M2 人流匯集地段 專業(yè)類商品 統(tǒng)一經(jīng)營管理 規(guī)格高 輻射范圍較大 遠(yuǎn)高于周邊商業(yè)物業(yè) 遠(yuǎn)高于周邊商業(yè)物業(yè) 從以上對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)定位合理的商場(chǎng)鋪，不但市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)會(huì)較大，而且利潤(rùn)空間相當(dāng)豐厚。 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 14 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 銷售情況 ? 商場(chǎng)鋪 由于量體大，客戶群分散，并且受招商、運(yùn)營、管理影響大， 銷售時(shí)間普遍較長(zhǎng)。 ? 社區(qū)商業(yè) 一般在住宅銷售時(shí)已同步推廣，具有較長(zhǎng)的籌備期，充分累積了客戶，而且普遍體量較小，因此一旦推出， 開盤基本銷售較好。 15 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 商場(chǎng)鋪的分割多采用為小面積方式，以低總價(jià)高單價(jià)的定價(jià)模式，結(jié)合售后包租的策略進(jìn)行銷售。 由于商場(chǎng)鋪總體規(guī)模較大，如采用自主經(jīng)營的模式，勢(shì)必業(yè)態(tài)混亂、導(dǎo)致經(jīng)營管理困難，影響商場(chǎng)整體檔次，最終會(huì)使投資回報(bào)降低。 考慮到以上問題， 商場(chǎng)鋪一般采用 統(tǒng)一經(jīng)營、管理 的模式進(jìn)行運(yùn)營。 16 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況 區(qū)域位置 “中綠廣場(chǎng)”二期項(xiàng)目位于合肥市新站區(qū)站前路和全椒路交匯處，緊鄰合肥火車站、汽車客運(yùn)站；比鄰新站區(qū)勝利路核心商圈。 “中綠廣場(chǎng)”二期 17 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目物業(yè)情況 ?項(xiàng)目樓層數(shù)：地上 4層，地下 1層； ?建筑面積（根據(jù)目前報(bào)建規(guī)劃圖紙粗略測(cè)算）： 總面積： ㎡ ； 四層： ㎡ ； 三層： ㎡ ； 二層： ㎡ ； 一層： ㎡ 負(fù)一層： ㎡ 。 ?建筑主體純框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)間距 ，各樓層高度：負(fù)一層 ；一層 ；二層、三層、四層 。 18 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目評(píng)判 SWOT分析 ? 項(xiàng)目有較大的廣場(chǎng)，便于停車，容易匯聚人流； ? 項(xiàng)目是商場(chǎng)式設(shè)計(jì)，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了市場(chǎng)空間； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場(chǎng)； 優(yōu) 勢(shì) ? 該項(xiàng)目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近 10000平方米，共攤面積過多； ? 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激勵(lì)，同質(zhì)化較嚴(yán)重； ? 項(xiàng)目處在商業(yè)街的末端，人流到達(dá)量減少； ? 一期項(xiàng)目的市場(chǎng)影響不好，需要時(shí)間來調(diào)整； 劣 勢(shì) 19 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目評(píng)判 SWOT分析 ? 尚有多個(gè)項(xiàng)目正在建造、招商，潛在威脅大； ? 最近政府有物權(quán)法出臺(tái)、銀行加息，增加投資門檻，影響本項(xiàng)目銷售速度 ； 威 脅 ? 主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場(chǎng)普遍關(guān)注，而且從經(jīng)營效果來看，租金確實(shí)比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤(rùn)； 機(jī) 會(huì) 20 第一部分 :市場(chǎng)分析 小結(jié) 為了使的投資過熱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為穩(wěn)健和均衡，國家進(jìn)行宏觀調(diào)整，并收緊銀根、加息、限制風(fēng)