【正文】 ? 本案圍繞“中綠廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開發(fā)提供了切合市場(chǎng)的定位建議，并在該定位的基礎(chǔ)上提出了初步的營銷策略建議，而更深入的營銷部署方案將在本建議案取得各方共識(shí)后另案呈交。 102 第七部分 :合作方式建議 合作條件 ?我司負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營銷策劃、代理銷售、招商工作； ?整個(gè)項(xiàng)目的銷售、招商推廣費(fèi)用和售樓、招商處裝修費(fèi)，以及辦公設(shè) 備添置、日常辦公管理費(fèi)用用由貴司投入； ?我司意愿按照我司完成銷售金額的 ___%收取銷售傭金； ?我司意愿按照我司得 ____%貴司得 _____%進(jìn)行溢價(jià)分成； ?我司意愿按照完成招商面積 ___個(gè)月的租金收取招商傭金 ?我司意愿按照每月收取 ___萬元的固定費(fèi)用作為招商日常運(yùn)營費(fèi)用 103 新惠力優(yōu)勢(shì)－－ 全面的商業(yè)服務(wù) 新惠力 是一所專業(yè)的 房地產(chǎn) 服務(wù)公司 ，公司服務(wù)內(nèi)容包括 營銷企劃 、 項(xiàng)目推廣 、 代理銷售 、物業(yè)管理 、 工程咨詢 、 租務(wù)代理 、 投資顧問 等專業(yè)服務(wù)。 ? 提供與銷售有關(guān)的該物業(yè)所有資料及圖紙。 ? 我司指定一到二名工作協(xié)調(diào)人員，經(jīng)該工作協(xié)調(diào)人對(duì)于貴司需確認(rèn)的各類內(nèi)容簽字后均屬我司確認(rèn)，在協(xié)議時(shí)間內(nèi)任何有關(guān)重大的有關(guān)銷售變動(dòng)，該協(xié)調(diào)人員有責(zé)任及時(shí)向貴司進(jìn)行通報(bào)，該協(xié)調(diào)人有責(zé)任以第一時(shí)間對(duì)貴司提供待確認(rèn)內(nèi)容進(jìn)行審核確認(rèn)。 ? 負(fù)責(zé)本物業(yè)全部的市場(chǎng)策劃及推廣方案、銷售、招商方案以及具體銷售招商工作實(shí)施。 階段工作目標(biāo)：項(xiàng)目廣告恒溫推廣，強(qiáng)化項(xiàng)目形象 ◎◆時(shí)間段：完成引爆階段期起計(jì)四個(gè)月。 廣告費(fèi)用階段比例5535100102030405060銷售前期 銷售中期 銷售后期第六部分 :營銷推廣策略 媒體費(fèi)用預(yù)算 97 階段工作目標(biāo)：完成開售條件 ? 項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的信息發(fā)布到位，并取得社會(huì)良好反應(yīng)； ? 物業(yè)管理公司（隊(duì)伍）落實(shí)完畢； ? 成功申領(lǐng)預(yù)售許可證； ? 樓盤包裝完工，周邊批發(fā)商戶整頓完成； ? 外墻工程完工； ? 銷售中心及銷售路線裝修、整理完畢； ? 常規(guī)銷售物料及籌備工作完成齊備。 長三角 －－ 以上海為基地的長三角版圖，包括及江蘇、浙江 主要產(chǎn)業(yè)基地，豐富的投資資本。 控制投資壓力的首要控制物業(yè)投資總價(jià)。 從目前大多數(shù)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營情況可以看出，有很大一部分商戶使用物業(yè)的途經(jīng)是通過租賃，同時(shí)也有相當(dāng)一部分商戶是直接購置物業(yè)產(chǎn)權(quán)，永久使用。 商業(yè)物業(yè)營銷成功，往往取決于招商策略成功制定、實(shí)施。 有目的的拜訪異地服裝生產(chǎn)、經(jīng)銷企業(yè)，以及聯(lián)合異地相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，開展項(xiàng)目招商推介會(huì)等等，擴(kuò)大項(xiàng)目招商范圍，提高招商質(zhì)量。集倉儲(chǔ)、物流、展示等多功能于一體，這正是中綠廣場(chǎng)經(jīng)營定位的核心！ 73 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣渠道及形式 招商信息發(fā)布的主要渠道：報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、項(xiàng)目施工外圍裝飾、招商手冊(cè)、ＤＭ宣傳資料、網(wǎng)絡(luò)等。 71 第四部分 :招商策略 推廣策略 階段推廣主題建議 浪漫滿都，美麗盛事 中綠廣場(chǎng)裝點(diǎn)您 亮麗人生！ 文案解析： “ 浪漫 ” 、 “ 美麗 ” 揭示出了項(xiàng)目的商業(yè)主題定位 —— 時(shí)尚！準(zhǔn)確的 “ 市場(chǎng) ” 定位，帶來了新的商業(yè)契機(jī)，突顯了項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)； “ 滿都 ” 、 “ 盛事 ” 、裝點(diǎn)一生的服飾產(chǎn)品，展現(xiàn)了 “ 市場(chǎng) ” 規(guī)模。 “時(shí)尚”是商場(chǎng)經(jīng)營品牌的定位，一方面突出了經(jīng)營環(huán)境的品味，加以推廣，為項(xiàng)目后期運(yùn)營管理做前期宣傳鋪墊，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體。 經(jīng)營非自有品牌且數(shù)量大的商戶，年銷售額高的。 54 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 巴貝 九牧王 紅豆 斯得亞 新郎希努爾 柏朗奴 馬斯圖 喬夫 55 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 四層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 都會(huì)時(shí)尚館 規(guī)劃業(yè)種： 反季傾銷賣場(chǎng)、羽絨服、 針織服飾、 兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂場(chǎng)、服飾修改處 規(guī)劃設(shè)想： 將羽絨服、針織等季節(jié)性商品放置一層，減小客流變化帶來的影響。（中庭為商業(yè)物業(yè)的核心結(jié)構(gòu)之一，它是商業(yè)物業(yè)的人流動(dòng)線聚集中心點(diǎn)，即站在中庭可以看到物業(yè)內(nèi)所有商鋪。 經(jīng)營主題的確立，為項(xiàng)目的發(fā)展添加了 “集群效應(yīng)” ， 使商家聚集于此。 他們的思想與時(shí)代發(fā)展同步， 具備 新潮、前衛(wèi)、時(shí)尚 的消費(fèi)觀念。 第四部分 :招商策略 38 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何在眾多的同質(zhì)類物業(yè)中脫穎而出，怎樣通過特色經(jīng)營，吸引廣大的消費(fèi)客群，營造一個(gè)富有商機(jī)的賣場(chǎng)？主題定位是賣場(chǎng)尋求差異化，突出資源優(yōu)勢(shì)的根本途徑。 建筑內(nèi)部建議 34 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃 有效利用建筑中庭設(shè)計(jì)，以中庭為中心，主人流交通動(dòng)線規(guī)劃為放射狀，內(nèi)部動(dòng)線以環(huán)狀設(shè)計(jì)為主，將商鋪分割為若干組團(tuán)，有效的疏導(dǎo)人流，使每一個(gè)特商鋪都成為消費(fèi)者能夠到達(dá)的“旺鋪”。 ※ 商場(chǎng)導(dǎo)視建議 商場(chǎng)內(nèi)部裝修時(shí)，通過裝修 材料、色彩、格局 的差異化設(shè)計(jì)，將不同的業(yè)種區(qū)域區(qū)分開來，配合商場(chǎng)內(nèi) VI導(dǎo)示系統(tǒng) ，加強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部購物環(huán)境導(dǎo)示機(jī)能，使購物者順利的找到目標(biāo)商品。外立面利用石材與玻璃相集 合，通過面與線條的結(jié)合，展現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，營造時(shí)尚氣氛，同時(shí)外立面的長 線條修飾，可以凸現(xiàn)建筑的外觀氣勢(shì)，顯得建筑更加高大寬廣。已經(jīng)營及正 在開發(fā)的商業(yè)物業(yè)有：安徽大市場(chǎng)、白馬服裝市場(chǎng)、光大鞋城、中綠廣場(chǎng)服飾廣 場(chǎng)、浙江商貿(mào)城（家紡城）等； √比鄰合肥市新興的勝利路商圈，勝利路核心商圈以目前正在運(yùn)營的元一時(shí)代廣場(chǎng) （ Shopping mall）為節(jié)點(diǎn)，商圈內(nèi)溫莎杰座、 UTown金色地帶等在建商業(yè)裙樓 將在年底投入運(yùn)營。 16 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況 區(qū)域位置 “中綠廣場(chǎng)”二期項(xiàng)目位于合肥市新站區(qū)站前路和全椒路交匯處，緊鄰合肥火車站、汽車客運(yùn)站；比鄰新站區(qū)勝利路核心商圈。 ? 社區(qū)商業(yè) 一般在住宅銷售時(shí)已同步推廣，具有較長的籌備期，充分累積了客戶，而且普遍體量較小，因此一旦推出， 開盤基本銷售較好。 12 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 產(chǎn)品形態(tài)分析 隨著外資連鎖商家的不斷涌入 ， 近年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn) ， 例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠直銷店 )、 各類零售超市 、 特色商業(yè)街等 ， 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)迅速升溫 ， 成為市場(chǎng)的熱點(diǎn) 。 元一時(shí)代花園、香格里拉花園、吟春苑、橘郡萬綠園、華府嘉園、惠園小區(qū)、長春都市豪庭、風(fēng)景苑、寶文國際花園、萬豪花園、香江國際花園、澳瀾寶邸花園、寶元公寓、瑞景花園、徽州人家、森海豪庭等 。 以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的 超一流商圈。 竣工 房屋面積的 增長 速度和 施工 房屋面積的 增長反差很大 。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 7 建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，新開工面積快速增長 ，竣工面積增長緩慢，商業(yè)營業(yè)用房負(fù)增長。其中 ， 以建房裝修材料和租房為主的住宅類價(jià)格指數(shù)漲幅最大， 上漲 3%； 其次是家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格指數(shù)， 上漲 %； 煙酒及用品、食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格指數(shù)分別上漲 %、 %和 %； 衣著類、 交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格指數(shù)呈下降態(tài)勢(shì)，比 2022年分別 下降 %、 %和 %。 城鄉(xiāng)市場(chǎng)全面旺銷。 全年新增限額以上批發(fā)零售企業(yè) 38戶，實(shí)現(xiàn)零售額占限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額增量約 20%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長%。大型商業(yè)對(duì)零售市場(chǎng)拉動(dòng)作用明顯。全年城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額增長 %，縣及縣以下農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額增長 %。企業(yè)原材料購進(jìn)價(jià)格指數(shù) 上漲 %， 漲幅比上年 回落 %。 2022年累計(jì)完成 各類房屋施工面積 ，同比 增長 %， 其中：商業(yè)營業(yè)用房完成施工 面積 ，同比 增長 %。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 8 銷售市場(chǎng)速度放緩，期房銷售占主導(dǎo)地位 2022年全市銷售商品房面積 ，同比增長 %，其中：住宅銷售，同比增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房銷售 ， 同比 下降%。 新肥大樓、工人文化宮、圣大國際、古井賽特代表 。 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)代物流 專業(yè)市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 新 站 商 圈 中綠國際服裝廣場(chǎng)、恒豐 ——家樂福廣場(chǎng)、沃爾瑪廣場(chǎng)、安徽大市場(chǎng)、好美家建材超市、安徽國際汽車城、白馬服裝城、七浦服裝廣場(chǎng)、光大國際廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)等。 目前市場(chǎng)上銷售的商用物業(yè)主要有社區(qū)商業(yè) 、 商場(chǎng)鋪兩種 。 15 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 商場(chǎng)鋪的分割多采用為小面積方式，以低總價(jià)高單價(jià)的定價(jià)模式，結(jié)合售后包租的策略進(jìn)行銷售。 “中綠廣場(chǎng)”二期 17 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目物業(yè)情況 ?項(xiàng)目樓層數(shù)：地上 4層，地下 1層； ?建筑面積（根據(jù)目前報(bào)建規(guī)劃圖紙粗略測(cè)算）： 總面積： ㎡ ； 四層： ㎡ ； 三層： ㎡ ； 二層： ㎡ ； 一層： ㎡ 負(fù)一層： ㎡ 。同時(shí)商業(yè)巨頭沃爾瑪已選址在溫莎杰座裙房商場(chǎng)內(nèi)，區(qū)域檔 次將得到進(jìn)一步提升，大大提高區(qū)域商圈環(huán)境，吸引大量的 零售消費(fèi)客群 ； √數(shù)家已建、在建的住宅、商住項(xiàng)目給區(qū)域內(nèi)帶來了大量的常駐人群。 √客用出口設(shè)置合理醒目。