【正文】 業(yè)所有資料及圖紙。 廣告費(fèi)用階段比例5535100102030405060銷售前期 銷售中期 銷售后期第六部分 :營(yíng)銷推廣策略 媒體費(fèi)用預(yù)算 97 階段工作目標(biāo)：完成開售條件 ? 項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的信息發(fā)布到位，并取得社會(huì)良好反應(yīng)； ? 物業(yè)管理公司（隊(duì)伍）落實(shí)完畢； ? 成功申領(lǐng)預(yù)售許可證； ? 樓盤包裝完工，周邊批發(fā)商戶整頓完成； ? 外墻工程完工； ? 銷售中心及銷售路線裝修、整理完畢； ? 常規(guī)銷售物料及籌備工作完成齊備。 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷成功，往往取決于招商策略成功制定、實(shí)施。 “時(shí)尚”是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌的定位，一方面突出了經(jīng)營(yíng)環(huán)境的品味，加以推廣，為項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理做前期宣傳鋪墊，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體。 經(jīng)營(yíng)主題的確立，為項(xiàng)目的發(fā)展添加了 “集群效應(yīng)” ， 使商家聚集于此。 ※ 商場(chǎng)導(dǎo)視建議 商場(chǎng)內(nèi)部裝修時(shí)，通過裝修 材料、色彩、格局 的差異化設(shè)計(jì)，將不同的業(yè)種區(qū)域區(qū)分開來(lái)，配合商場(chǎng)內(nèi) VI導(dǎo)示系統(tǒng) ，加強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境導(dǎo)示機(jī)能，使購(gòu)物者順利的找到目標(biāo)商品。 ? 社區(qū)商業(yè) 一般在住宅銷售時(shí)已同步推廣，具有較長(zhǎng)的籌備期，充分累積了客戶，而且普遍體量較小，因此一旦推出， 開盤基本銷售較好。 竣工 房屋面積的 增長(zhǎng) 速度和 施工 房屋面積的 增長(zhǎng)反差很大 。 全年新增限額以上批發(fā)零售企業(yè) 38戶，實(shí)現(xiàn)零售額占限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額增量約 20%。全年城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng) %，縣及縣以下農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng) %。 新肥大樓、工人文化宮、圣大國(guó)際、古井賽特代表 。 “中綠廣場(chǎng)”二期 17 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目物業(yè)情況 ?項(xiàng)目樓層數(shù)：地上 4層，地下 1層； ?建筑面積（根據(jù)目前報(bào)建規(guī)劃圖紙粗略測(cè)算）： 總面積： ㎡ ； 四層： ㎡ ； 三層： ㎡ ； 二層： ㎡ ； 一層： ㎡ 負(fù)一層： ㎡ 。同時(shí)，大面積的商鋪組團(tuán)解決了商戶對(duì)大面積經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的需求。） 48 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 北美風(fēng)休閑服飾 堡獅龍 東方駱駝 湯尼威爾 TJB 海東 澳士邦 長(zhǎng)潤(rùn) 49 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)則 規(guī)劃主題： 品牌直銷 show 規(guī)劃業(yè)種： 各品牌服飾廠家直銷中心（時(shí)裝、休閑裝、西裝、裙褲） 規(guī)劃設(shè)想： 引進(jìn)時(shí)尚服飾品牌生產(chǎn)廠家，設(shè)立廠家直銷中心，作為廠家展示服飾商品中心，及物流批發(fā)中心，同時(shí)也是項(xiàng)目整體品質(zhì)展現(xiàn)的重要區(qū)域。在商業(yè)愿景規(guī)劃的展望的同時(shí)，也吸引了目標(biāo)消費(fèi)群體的目光。 因此，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)購(gòu)置的客戶主要有兩大群體： 小業(yè)主 ，購(gòu)置物業(yè)進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將物業(yè)轉(zhuǎn)租其他商戶，獲取租賃收益，屬投資行為； 自營(yíng)戶 ，購(gòu)置物業(yè)，在物業(yè)中自主從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一方面降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)變動(dòng)，給經(jīng)營(yíng)成本帶來(lái)影響；同時(shí)，通貨持有物業(yè)升值，獲取物業(yè)價(jià)值收益。 階段工作目標(biāo)：項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售 第六部分 :營(yíng)銷推廣策略 銷售階段工作部署 99 第七部分 :合作方式建議 【 中綠廣場(chǎng) 】 為我司與 貴司的首度合作，我司衷心希望能與 貴司保持長(zhǎng)期、愉快、廣泛的合作關(guān)系。公司全面整合商業(yè)人才資源，為發(fā)展商提供商業(yè)開發(fā)的全套解決方案：前期定位、營(yíng)銷策劃、銷售代理、商場(chǎng)招商、商場(chǎng)管理、投資顧問等。 101 第七部分 :合作方式建議 貴司負(fù)責(zé)內(nèi)容 ? 負(fù)責(zé)按照我司制定的商鋪分割方案辦理相關(guān)的面積分割手續(xù)，并取得銷售許可必備條件。 96 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的媒體宣傳費(fèi)用為參考，以低廣告成本運(yùn)作的原則，預(yù)測(cè)整體廣告費(fèi)用約為總銷金額的 %。 1525203010051015202530電視 平面媒體 戶外媒體 S P 活動(dòng) 其他推廣費(fèi)用投放比例( % )76 【 中綠廣場(chǎng) 】 二期 經(jīng)營(yíng)定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第五部分 :營(yíng)銷策略 77 第五部分 :營(yíng)銷策略 ? 促 “商” 銷 “鋪” 策略； ? 目標(biāo)客戶定位 ? 銷售策略 ? 銷售周期 ? 價(jià)格策略 78 第五部分 :營(yíng)銷策略 促 “ 商 ” 銷 “ 鋪 ” 策略 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值核心在于 “商業(yè)” ， 物業(yè)升值的空間完全取決于 “商業(yè)” 價(jià)值的拉動(dòng)。 開業(yè)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施 …… 66 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣訴求主題 ?商業(yè)主題文化 “時(shí)尚”作為項(xiàng)目商業(yè)文化主題定位，是項(xiàng)目招商推廣的核心之一。 耀眼的 時(shí)尚 都市的 焦點(diǎn) 42 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 商業(yè)文化主題的項(xiàng)目的 靈魂 ， 那經(jīng)營(yíng)主題就是項(xiàng)目 實(shí)體 ， 經(jīng)營(yíng)主題是項(xiàng)目自身實(shí)力的展現(xiàn)。 31 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑內(nèi)部建議 商場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)正在從“ 向顧客展示、銷售商品的場(chǎng)所 ”轉(zhuǎn)向“ 吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進(jìn)商品銷售 ”商品營(yíng)銷戰(zhàn)略、情景體驗(yàn)式消費(fèi)。 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 14 第一部分 :市場(chǎng)分析 商用物業(yè)分析 銷售情況 ? 商場(chǎng)鋪 由于量體大，客戶群分散，并且受招商、運(yùn)營(yíng)、管理影響大， 銷售時(shí)間普遍較長(zhǎng)。 2022年全市 竣工房屋面積 ，同比 增長(zhǎng) %，其中 住宅竣工面積 ，同比 增長(zhǎng) %； 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工 面積 ，同比下降 %。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。 第一部分 :市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng) 5 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價(jià)格漲幅回落 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲 %。 市 級(jí) 商 圈 10 第一部分 :市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng) 印刷、汽車配件、電線電纜、鑄鋼鍛造、儀表等領(lǐng)域，還有科技含量較高的企業(yè)；中國(guó)樂凱膠片工業(yè)園、祥源工業(yè)園和寶業(yè)新型住宅產(chǎn)業(yè)化基地、寶供、普爾德、寶龍及世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè) ——百安居等 。 ?建筑主體純框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)間距 ，各樓層高度：負(fù)一層 ；一層 ；二層、三層、四層 。 建筑內(nèi)部建議 中 庭 動(dòng)線規(guī)劃示意 主人流交通動(dòng)線 內(nèi)部人流交通動(dòng)線 商鋪組團(tuán) 35 【 中綠廣場(chǎng) 】 二期 經(jīng)營(yíng)定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第四部分 :招商策略 36 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 招商對(duì)象 招商策略 招商步驟 推廣策略 推廣費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃 37 住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，開發(fā)商可以自己分析市場(chǎng)，產(chǎn)品定位，甚至可以直接對(duì)購(gòu)房者銷售。 50 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 百先得 卡洛佳 美爾雅 富紳 琴曼 虎豹 順美 七匹狼 51 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 淑女潮流館 規(guī)劃業(yè)種： 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時(shí)尚少淑女服飾、 內(nèi)衣 規(guī)劃設(shè)想： 外貿(mào)品牌服飾的引入，提升項(xiàng)目時(shí)尚品味，是項(xiàng)目時(shí)尚文化的集中展現(xiàn)區(qū)域，也是人流聚集停留的重要區(qū)域。 72 第四部分 :招商策略 推廣策略 階段推廣主題建議 廠家的 第二 倉(cāng)庫(kù) 、 第一 展廳 文案解析： 針對(duì)目標(biāo)客戶，設(shè)立宣傳推廣主題。 80 第五部分 :營(yíng)銷策略 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶群體定位 小業(yè)主 經(jīng)營(yíng)戶 ?以進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為主的投資客戶群體 ?難以用商業(yè)規(guī)劃、管理要求對(duì)其購(gòu)置物業(yè)位置限定 ?關(guān)注物業(yè)升值空間、租金收益等 ?物業(yè)經(jīng)營(yíng)的投機(jī)行為，利于促進(jìn)物業(yè)投資市場(chǎng)繁榮 ?購(gòu)買物業(yè)，在其中自行進(jìn)行商業(yè)活動(dòng) ?受商業(yè)規(guī)劃、管理要求影響較大 ?關(guān)注項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃前景，以及后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理政策 ?穩(wěn)定的商業(yè)活動(dòng)，有助于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提升 81 第五部分 :營(yíng)銷策略 銷售策略 指導(dǎo)思想： 一個(gè)中心 ,兩個(gè)基本點(diǎn) 基本點(diǎn)一 一個(gè)中心 基本點(diǎn)二 以銷售為中心 回籠資金，緩解開發(fā)壓力，旺銷局面給投資市場(chǎng)帶來(lái)更多信心 堅(jiān)持以促進(jìn)招商為基本 促進(jìn)招商，繁榮市場(chǎng)，提高商業(yè)價(jià)值，從而帶動(dòng)銷售 堅(jiān)持以利于后期商業(yè)管理為基本 為后期商業(yè)管理創(chuàng)造穩(wěn)定局面，優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，提升物業(yè)價(jià)值 82 第五部分 :營(yíng)銷策略 銷售策略 核心策略：招、銷、管，和諧三步曲 銷 售 管 理 招 商 科學(xué)的商業(yè)管理政策 提高招商效率 整合商業(yè)資源 利于規(guī)劃管理 策略建議： ?開發(fā)商對(duì)招、銷、管進(jìn)行統(tǒng)籌管理； ?招控、銷控統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理； 招商、銷售工作節(jié)奏控制，以招促 銷、以租帶（待）銷； ?租銷聯(lián)動(dòng)，相互帶動(dòng)； 熱銷局面，刺激更多經(jīng)營(yíng)戶投資欲望， 形成招銷兩旺的局面； ?充分利用商業(yè)規(guī)劃管理機(jī)制，統(tǒng)一協(xié) 調(diào)招商、銷售工作； 83 體驗(yàn)式營(yíng)銷