【正文】 小結(jié) 為了使的投資過熱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為穩(wěn)健和均衡，國家進(jìn)行宏觀調(diào)整，并收緊銀根、加息、限制風(fēng)險(xiǎn)高的銷售方式、抑制投資等，這些均有可能致使經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐放緩，甚至?xí)绊懙讲糠挚蛻敉顿Y信心； 合肥作為內(nèi)陸城市的腹地已成為國內(nèi)的焦點(diǎn)，眾多外資零售企業(yè)紛紛進(jìn)軍內(nèi)地，主題商場、體驗(yàn)式購物等新型商業(yè)紛紛亮相，商業(yè)格局將重新洗牌； 區(qū)域以傳統(tǒng)批發(fā)集貿(mào)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)體量大，購物環(huán)境包裝差，商業(yè)業(yè)態(tài)無新意，又受到市級商圈夾擊，租金市場持續(xù)低迷； 21 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第二部分 :產(chǎn)品定位 22 第二部分 :產(chǎn)品定位 定位目標(biāo) 捕捉最具潛力的消費(fèi)群體 探索最稀缺的市場空白 引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費(fèi)模式 打造最炙手的商業(yè)舞臺(tái) 創(chuàng)造最大的可行利潤空間 23 第二部分 :項(xiàng)目定位 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概要 √區(qū)域內(nèi)新建火車站、汽車站早已投入運(yùn)營，成為目前合肥市主要交通樞紐，物流 優(yōu)勢明顯，帶來大量 商旅客流 ；同時(shí)，市內(nèi)多條 公交干線匯集于此 ，公共交通發(fā) 達(dá)； √歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前該區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為傳統(tǒng)服裝批發(fā)集貿(mào)市場集中地區(qū)，經(jīng)營 趨于成熟，同時(shí)政府有意將該區(qū)域引導(dǎo)規(guī)劃為 “服飾批發(fā)一條街” 。 考慮到以上問題， 商場鋪一般采用 統(tǒng)一經(jīng)營、管理 的模式進(jìn)行運(yùn)營。 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 14 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 銷售情況 ? 商場鋪 由于量體大，客戶群分散，并且受招商、運(yùn)營、管理影響大， 銷售時(shí)間普遍較長。 11 第一部分 :市場分析 城市發(fā)展 城市定位 合肥市政府已經(jīng)提出了 工業(yè)立市 的戰(zhàn)略以及 城市 東向戰(zhàn)略 ，商業(yè)是城市的首要功能， 新站商圈的潛力巨大 。 合肥海關(guān)直通式監(jiān)管點(diǎn)已正式啟用；共速達(dá)物流 (合肥 )基地項(xiàng)目投入使用；全國寶供合肥物流基地項(xiàng)目正在投資建設(shè)；安徽國際電子電器物流貿(mào)易中心開工啟建 。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 9 第一部分 :市場分析 商業(yè)市場 “市級商圈”各顯神通，以前瞻性規(guī)劃，重新劃分競爭格局 三孝口 四牌樓 大東門商圈 百貨大樓 CBD、龍圖商廈、匯通商廈為代表的 。 2022年全市 竣工房屋面積 ，同比 增長 %，其中 住宅竣工面積 ，同比 增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房竣工 面積 ，同比下降 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 6 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長，住宅投資比重大 2022年全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 ，同比增長 %，增速比 2022年提高了 ，其中：住宅完成投資 ，同比增長 %， 高于房地產(chǎn)投資增速 ，住宅投資占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %，比上年同期上升 ， 住宅開發(fā)投資速度明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。八大類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn) “ 五漲三跌 ”態(tài)勢。其中， 石油及制品、汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長 %、 %和 31%， 金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費(fèi)熱勢不減，相關(guān)商品的零售額增幅達(dá) 20%以上。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，增長 %?！?中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 南京新惠力房地產(chǎn)投資管理有限公司 二 00七年三月 1 建議書思路解析 市場分析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議 招商策略 銷售策略 合作方式 新惠力優(yōu)勢 2 第一部分 :市場分析 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 3 0200400600800100012002022 2022 2022 2022合肥市GDP增 長（億元）第一部分 :市場分析 宏觀市場 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛， GDP突破千億元，人均 GDP超過 2萬元，達(dá)到 2975美元 實(shí)現(xiàn) ,同比增長 %。 4 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元 ，消費(fèi)市場亮點(diǎn)紛呈 2022全年全市城鎮(zhèn)單位職工 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 21889元，增長 15%。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額同比增長 %，對零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 5 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價(jià)格漲幅回落 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲 %。 工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)由2022年的上漲 %轉(zhuǎn)為 2022年 下跌 %。 全年新開工面積，同比增長 %，其中： 商業(yè)營業(yè)用房新開工 面積 ，同比 增長 %。 在所有銷售面積中期房銷售 ，占全部銷售的 %。 市 級 商 圈 10 第一部分 :市場分析 商業(yè)市場 印刷、汽車配件、電線電纜、鑄鋼鍛造、儀表等領(lǐng)域，還有科技含量較高的企業(yè)；中國樂凱膠片工業(yè)園、祥源工業(yè)園和寶業(yè)新型住宅產(chǎn)業(yè)化基地、寶供、普爾德、寶龍及世界五百強(qiáng)企業(yè) ——百安居等 。 基礎(chǔ)設(shè)施 工業(yè)園區(qū)、便捷順暢的公路、鐵路網(wǎng)體系，合肥為一的一個(gè) 城中開發(fā)區(qū)、試驗(yàn)區(qū)。 銷售的商用物業(yè) 社區(qū)商業(yè) 商場鋪 13 銷售價(jià)格分析 名稱 性質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn)單位 位置 業(yè)態(tài) 經(jīng)營管理 配置 主要消費(fèi)群體 售價(jià) 租金 社區(qū)商業(yè) 沿街商業(yè) 50M2以上 小區(qū)周邊 基本生活配套 自主經(jīng)營 毛坯 周邊居民 住宅價(jià)格的兩倍 與周邊物業(yè)類似 商場鋪 商場內(nèi)的物業(yè) 5150M2 人流匯集地段 專業(yè)類商品 統(tǒng)一經(jīng)營管理 規(guī)格高 輻射范圍較大 遠(yuǎn)高于周邊商業(yè)物業(yè) 遠(yuǎn)高于周邊商業(yè)物業(yè) 從以上對比分析，我們發(fā)現(xiàn)定位合理的商場鋪，不但市場運(yùn)作機(jī)會(huì)較大，而且利潤空間相當(dāng)豐厚。 由于商場鋪總體規(guī)模較大，如采用自主經(jīng)營的模式，勢必業(yè)態(tài)混亂、導(dǎo)致經(jīng)營管理困難，影響商場整體檔次，最終會(huì)使投資回報(bào)降低。 ?建筑主體純框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)間距 ，各樓層高度：負(fù)一層 ；一層 ；二層、三層、四層 。中環(huán)國際寫 字樓及五星級的元一希爾頓國際大酒店等高端商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，為商圈增添更強(qiáng) 的人氣，同時(shí)大量公司職員一類的 白領(lǐng)階級消費(fèi)客群 的進(jìn)入，給商圈帶來了時(shí)尚 潮流一族的消費(fèi)群體； 24 第二部分 :項(xiàng)目定位 項(xiàng)目物業(yè)評析 √物業(yè)整體結(jié)構(gòu)規(guī)整，商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)框架柱網(wǎng)間距、層高設(shè)計(jì)，內(nèi)部環(huán)境寬闊， 設(shè)備用房、物業(yè)用房預(yù)留區(qū)域擺放合理， 有利于后期單元商鋪分割 ； √每層 1萬平方米的商業(yè)面積，超大規(guī)模， 產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng) ，提高物業(yè)商業(yè)凝聚力； √下沉式中庭設(shè)計(jì)，提高了 物業(yè)整體商業(yè)價(jià)值 ，而且有利于提升物業(yè) 整體購物環(huán) 境 ，中庭與立體交通設(shè)施結(jié)合，整個(gè)商場融為一體，使消費(fèi)者感受舒適購物境 的同時(shí)，有效的引導(dǎo)消費(fèi)人流動(dòng)線。 √借助外立面標(biāo)志、廣告塔等元素，使顧客能夠從遠(yuǎn)處就可看到商場，提高可視性。同時(shí)，大開間設(shè)計(jì)，有 利于商戶進(jìn)行產(chǎn)品陳列展示。 建筑內(nèi)部建議 中 庭 動(dòng)線規(guī)劃示意 主人流交通動(dòng)線 內(nèi)部人流交通動(dòng)線 商鋪組團(tuán) 35 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第四部分 :招商策略 36 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 招商對象 招商策略 招商步驟 推廣策略 推廣費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃 37 住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，開發(fā)商可以自己分析市場，產(chǎn)品定位，甚至可以直接對購房者銷售。 通過商業(yè)文化的確立，使商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生活力， 提升商業(yè) “向心力”， 產(chǎn)生強(qiáng)烈的磁場效應(yīng)，吸引著與此共鳴的消費(fèi)者。 市場 差異 文化 41 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 項(xiàng)目商業(yè)文化的主題定位就是： 時(shí)尚 —— modern “時(shí)尚文化”是最被廣泛關(guān)注的，通過該文化的確立，使項(xiàng)目在周邊物業(yè)中倍受關(guān)注，樹立鮮明的文化特色，強(qiáng)化差異性。 規(guī)模 = 強(qiáng)勢 = 強(qiáng) “ 市 ” 44 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 無論是“向心力”，還是“集群效應(yīng)”，商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于二者的有機(jī)結(jié)合，形成適合項(xiàng)目主題定位。 50 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 百先得 卡洛佳 美爾雅 富紳 琴曼 虎豹 順美 七匹狼 51 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 淑女潮流館 規(guī)劃業(yè)種： 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時(shí)尚少淑女服飾、 內(nèi)衣 規(guī)劃設(shè)想： 外貿(mào)品牌服飾的引入，提升項(xiàng)目時(shí)尚品味，是項(xiàng)目時(shí)尚文化的集中展現(xiàn)區(qū)域，也是人流聚集停留的重要區(qū)域。 56 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 四層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 波司登 龍達(dá)飛 康威 鴨鴨 小豬班納 叮當(dāng)貓 億羊純 蒙開麗 57 第四部分 :招商策略 招商對象 以自己經(jīng)營為前提，零售或批發(fā)國內(nèi)外生產(chǎn)的有產(chǎn)地、商標(biāo)、名稱的商品。 63 第四部分 :招商策略 招商步驟 第一階段：準(zhǔn)備期（項(xiàng)目工程開工前） 對項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行詳盡的市場調(diào)查，確定招商主題、策略及其優(yōu)惠政策； 招商場地的落實(shí)，招商人員的