【正文】 有效控制意向客戶 2個(gè)月 境外引爆期 隨外阜招商工作展開一同啟動(dòng) 重點(diǎn)吸引外阜投資客戶 4個(gè)月 強(qiáng)銷期 3個(gè)月 持銷 期 4個(gè)月 清盤 期 3個(gè)月 86 第五部分 :營銷策略 價(jià)格策略 銷售價(jià)格制定原則： 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格相對住宅物業(yè)較高，因此投資壓力也比住宅大，但投資客戶也希望投資商業(yè)物業(yè)，得到更高的投資回報(bào)率。 因此銷售價(jià)格制定的原則應(yīng)該盡量 減小客戶的投資壓力 ，同時(shí)，在良好招商、運(yùn)營、管理體系運(yùn)作下，為客戶獲取更高的投資回報(bào)率。 控制投資壓力的首要控制物業(yè)投資總價(jià)。降低投資總價(jià)可以通過 減小單元商鋪面積 來控制，同時(shí)可以適當(dāng) 提高銷售單價(jià) ，最終使投資總價(jià)保持在一定的范圍之內(nèi)，使投資客戶輕松接受。 87 商鋪定價(jià)原則 ——一鋪一價(jià) ◆ 人流入口處商鋪銷售單價(jià)最高； ◆中庭四周商鋪銷售單價(jià)較高； ◆沿主要通道兩側(cè)的商鋪銷售單價(jià)較高； ◆轉(zhuǎn)角門面的商鋪價(jià)格較高； ◆ 通道末端的商鋪銷售單價(jià)最低； 第五部分 :營銷策略 價(jià)格策略 88 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第六部分 :營銷推廣策略 89 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 ?推廣主體 ?推廣區(qū)域界定 ?媒體投放計(jì)劃 ?媒體費(fèi)用計(jì)劃 ?前期籌備工作部署 ?銷售階段工作部署 90 推廣主題建議 服裝批發(fā) 龍頭 ，賺盡 四季財(cái)富！ 專業(yè)服裝批發(fā)市場 航母 ，成就 美麗 與 財(cái)富！ ? “龍頭”、“航母” ，項(xiàng)目高定位，展現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模； ? “四季”，展現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營范圍廣泛，市場經(jīng)營專業(yè)化程度高； ? “美麗”，展現(xiàn)項(xiàng)目主題特色，緊扣項(xiàng)目時(shí)尚定位； ? “財(cái)富”，物業(yè)價(jià)值的終極體現(xiàn)，項(xiàng)目對客戶的吸引力。 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 91 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 推廣主題建議 站在這里， 你 感受到的是 時(shí)尚潮流的 澎湃 財(cái)富源泉的 涌動(dòng) ?“潮流”澎湃，描繪市場的商業(yè)價(jià)值； ?“源泉”涌動(dòng)，描繪項(xiàng)目的投資愿景； ?通過一系列的形象描繪，展現(xiàn)出項(xiàng)目的商業(yè)及物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)營戶的投資欲望 92 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 推廣訴求主題： 財(cái)富 是投資永恒不變的話題， 無論小業(yè)主、經(jīng)營戶，購買商鋪的 最終目的 ， 就是能夠通過置業(yè)獲得投資收益，獲取財(cái)富， 經(jīng)營收益、租金收益、物業(yè)升值 …… 這些都是投資行為的 核心！ 93 推廣訴求主題： 商業(yè)價(jià)值，物業(yè)價(jià)值 投資商業(yè)項(xiàng)目， 如何獲取長期穩(wěn)定的投資收益？穩(wěn)定的投資收益是從哪里產(chǎn)生？ 項(xiàng)目是否具備 商業(yè)價(jià)值 ！是否具備 物業(yè)價(jià)值 ！ 商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)定位、規(guī)劃、運(yùn)營、管理 …… 物業(yè)建筑規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、功能設(shè)施 …… 這些都是小業(yè)主和經(jīng)營戶關(guān)注的 焦點(diǎn)！ 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 94 主要推廣區(qū)域 合肥本 地 －－ 基地大本營 對廠家吸引力最強(qiáng)的區(qū)域，投資價(jià)值越高，消費(fèi)者投資意愿 越強(qiáng)烈。 長三角 －－ 以上海為基地的長三角版圖，包括及江蘇、浙江 主要產(chǎn)業(yè)基地，豐富的投資資本。 沿海及中部內(nèi)陸地區(qū) －－ 福建、廣東、鄭州、武漢、山東 對沿海、內(nèi)陸名牌產(chǎn)品招商推廣帶動(dòng)營銷推廣。 第六部分 :營銷推廣策略 推廣區(qū)域界定 95 媒體類型 目的 使用目的 比例 平面媒體 促銷 形象：樹立項(xiàng)目市場形象； 促銷：全面推廣項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目銷售 導(dǎo)示：明確項(xiàng)目所在區(qū)位及到達(dá)路線 50% SP活動(dòng) 促銷 30% 戶外廣告 促銷、形象導(dǎo)示 10% 電視 形象導(dǎo)示 5% 其他 促銷 5% 第六部分 :營銷推廣策略 媒體投放計(jì)劃 本案鎖定長三角推廣戰(zhàn)略，為了適應(yīng)長三角市場的促銷要求，屆時(shí)將組織產(chǎn)品推介會(huì)并運(yùn)用平面媒體進(jìn)行輔助宣傳，因此，平面媒體及 SP促銷活動(dòng)將是本案媒體投放的重點(diǎn)，同時(shí)以其他媒體作輔助擴(kuò)大影響，挖掘潛在客源。 96 根據(jù)市場競爭對手的媒體宣傳費(fèi)用為參考，以低廣告成本運(yùn)作的原則，預(yù)測整體廣告費(fèi)用約為總銷金額的 %。 廣告費(fèi)用階段比例5535100102030405060銷售前期 銷售中期 銷售后期第六部分 :營銷推廣策略 媒體費(fèi)用預(yù)算 97 階段工作目標(biāo)：完成開售條件 ? 項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的信息發(fā)布到位，并取得社會(huì)良好反應(yīng)； ? 物業(yè)管理公司（隊(duì)伍）落實(shí)完畢； ? 成功申領(lǐng)預(yù)售許可證； ? 樓盤包裝完工，周邊批發(fā)商戶整頓完成； ? 外墻工程完工； ? 銷售中心及銷售路線裝修、整理完畢； ? 常規(guī)銷售物料及籌備工作完成齊備。 第六部分 :營銷推廣策略 前期籌備工作部署 98 階段工作目標(biāo)：向市場推廣項(xiàng)目全新的定位形象，并接受客戶登記 ◎◆時(shí)間段：擬公開發(fā)售日起計(jì)倒推 50天。 （租）階段部署 階段工作目標(biāo)：通過體驗(yàn)營銷策略和首發(fā)價(jià)優(yōu)惠儲(chǔ)蓄客源，為公開發(fā)售準(zhǔn)備能量， 并接受認(rèn)購登記 ◎◆時(shí)間段：擬公開發(fā)售日起計(jì)倒推 30天。 階段工作目標(biāo)：完成公開發(fā)售引爆，確立項(xiàng)目的初步品牌形象 ◎◆時(shí)間段：從公開發(fā)售當(dāng)日起計(jì)二個(gè)月。 階段工作目標(biāo)：項(xiàng)目廣告恒溫推廣，強(qiáng)化項(xiàng)目形象 ◎◆時(shí)間段：完成引爆階段期起計(jì)四個(gè)月。 階段工作目標(biāo)：項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售 第六部分 :營銷推廣策略 銷售階段工作部署 99 第七部分 :合作方式建議 【 中綠廣場 】 為我司與 貴司的首度合作，我司衷心希望能與 貴司保持長期、愉快、廣泛的合作關(guān)系。我司從 貴司的實(shí)際情況出發(fā)，在具備可行性的基礎(chǔ)上，建議本項(xiàng)目采用 全程銷售、招商代理 的合作方式。 100 第七部分 :合作方式建議 服務(wù)內(nèi)容 ? 負(fù)責(zé)制定本物業(yè)的主題定位、業(yè)態(tài)組合以及商鋪分割方案。 ? 負(fù)責(zé)本物業(yè)全部的市場策劃及推廣方案、銷售、招商方案以及具體銷售招商工作實(shí)施。 ? 負(fù)責(zé)售樓中心、招商中心形象包裝，包括展板、燈箱、櫥窗、導(dǎo)示系統(tǒng)等設(shè)計(jì)布置。 ? 負(fù)責(zé)在不低于雙方核定的銷售均價(jià)下，將該物業(yè)每套商鋪上市銷售價(jià)格及付款方式進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)貴司備案。 ? 負(fù)責(zé)客戶的接待、洽談、簽約、收款、協(xié)議登記、銀行按揭辦理和小產(chǎn)證辦理等事宜。 ? 我司指定一到二名工作協(xié)調(diào)人員，經(jīng)該工作協(xié)調(diào)人對于貴司需確認(rèn)的各類內(nèi)容簽字后均屬我司確認(rèn)，在協(xié)議時(shí)間內(nèi)任何有關(guān)重大的有關(guān)銷售變動(dòng)，該協(xié)調(diào)人員有責(zé)任及時(shí)向貴司進(jìn)行通報(bào)，該協(xié)調(diào)人有責(zé)任以第一時(shí)間對貴司提供待確認(rèn)內(nèi)容進(jìn)行審核確認(rèn)。 ? 每月根據(jù)現(xiàn)場招、銷售主管提供的月招商、銷售報(bào)表，我司提供一份月分析報(bào)告。 ? 我司有責(zé)任全面配合貴司對該物業(yè)的環(huán)境規(guī)劃、智能化設(shè)施、物業(yè)管理等進(jìn)行挑選工作。 101 第七部分 :合作方式建議 貴司負(fù)責(zé)內(nèi)容 ? 負(fù)責(zé)按照我司制定的商鋪分割方案辦理相關(guān)的面積分割手續(xù)，并取得銷售許可必備條件。 ? 提供與銷售有關(guān)的該物業(yè)所有資料及圖紙。 ? 按時(shí)提供銷售所需的該物業(yè)的預(yù)售許可證。 ? 貴司指定一名工作協(xié)調(diào)人員，經(jīng)該工作協(xié)調(diào)人員對于我司需確認(rèn)的各類內(nèi)容簽字后均屬貴司確認(rèn)，在本協(xié)議時(shí)間內(nèi)任何有關(guān)項(xiàng)目的變動(dòng)，該協(xié)調(diào)人員有責(zé)任及時(shí)向我司進(jìn)行通報(bào)，該協(xié)調(diào)人有責(zé)任以第一時(shí)間對我司提供待確認(rèn)內(nèi)容進(jìn)行審核確認(rèn)。 ? 貴司提供該物業(yè)對外銷售、招商所需的售樓、招商中心，并確保通電、水及電話。 102 第七部分 :合作方式建議 合作條件 ?我司負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營銷策劃、代理銷售、招商工作； ?整個(gè)項(xiàng)目的銷售、招商推廣費(fèi)用和售樓、招商處裝修費(fèi)，以及辦公設(shè) 備添置、日常辦公管理費(fèi)用用由貴司投入； ?我司意愿按照我司完成銷售金額的 ___%收取銷售傭金； ?我司意愿按照我司得 ____%貴司得 _____%進(jìn)行溢價(jià)分成； ?我司意愿按照完成招商面積 ___個(gè)月的租金收取招商傭金 ?我司意愿按照每月收取 ___萬元的固定費(fèi)用作為招商日常運(yùn)營費(fèi)用 103 新惠力優(yōu)勢－－ 全面的商業(yè)服務(wù) 新惠力 是一所專業(yè)的 房地產(chǎn) 服務(wù)公司 ，公司服務(wù)內(nèi)容包括 營銷企劃 、 項(xiàng)目推廣 、 代理銷售 、物業(yè)管理 、 工程咨詢 、 租務(wù)代理 、 投資顧問 等專業(yè)服務(wù)。公司全面整合商業(yè)人才資源，為發(fā)展商提供商業(yè)開發(fā)的全套解決方案：前期定位、營銷策劃、銷售代理、商場招商、商場管理、投資顧問等。 新惠力房產(chǎn)開啟商業(yè)服務(wù)之先河，致力于為發(fā)展商商業(yè)開發(fā)提供全方位的服務(wù)。 一 條 龍 商 業(yè) 解 決 方 案 商業(yè)策劃、銷售 商場招商管理 商業(yè)投資顧問 104 結(jié)語 ? 非常感謝貴司給予合作的機(jī)會(huì)，希望在進(jìn)一步溝通后，繼續(xù)完善本方案，以期達(dá)到提升貴司品牌知名度和獲取利潤最大化的雙贏效果。 ? 本案圍繞“中綠廣場項(xiàng)目”的開發(fā)提供了切合市場的定位建議，并在該定位的基礎(chǔ)上提出了初步的營銷策略建議，而更深入的營銷部署方案將在本建議案取得各方共識(shí)后另案呈交。 ? 希望本案能為貴司提供行之有效的營銷、招商思路，愿本項(xiàng)目開發(fā)順利，銷售、招商旺暢。 105 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 THANKS 南京新惠力房地產(chǎn)投資管理有限公司