【正文】 利用商場中庭、通道、休息區(qū)等公共區(qū)域，規(guī)劃合理、統(tǒng)一的廣告展示位、櫥窗等，一方面有利于廣告位的管理；同時，在展示廣告信息的同時，提高商場購物環(huán)境。 25 第二部分 :項目定位 項目定位 依托資源優(yōu)勢，經營成為集 展示、倉儲、物流 功能于一體的，以批發(fā)為主 的，同時滿足大眾消費者日常零售需求的，擬購物中心環(huán)境的 ——服裝專業(yè)批發(fā)市場 ， 打造安徽地區(qū)服裝專業(yè)批發(fā)市場航母！在服裝專業(yè)批發(fā)市場行業(yè)中， 建立“中綠”品牌！ 26 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √展示、倉儲、物流功能于一體 項目物業(yè)整體設計規(guī)劃合理，可以滿足后期經營時多種經營功能 ——商品展示、貨 物倉儲、集中物流等功能對物業(yè)場地硬件的要求，同時多功能的經營定位可促進商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展； √批發(fā)物流為主 項目緊鄰合肥市火車站、汽運站，批發(fā)市場依托物流優(yōu)勢，形成商品集散中心，經 營業(yè)態(tài)的設定主要以批發(fā)為主； √滿足大眾消費者日常零售需求 項目比鄰的勝利路商圈在未來幾年內的發(fā)展，將會給項目帶來巨大的零售消費群 體，因此依托此市場資源，項目經營業(yè)態(tài)兼顧零售，滿足大眾消費需求，最終為 項目帶來更多商機； 27 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √擬購物中心環(huán)境 對于未來項目周邊龐大的零售消費群體，由于其年齡、收入、消費觀念等因 素，白領（辦公室職員）將是這個群體中的中堅力量，因此，項目從經營產 品到購 物環(huán) 境，應當盡可能的滿足這部分人群的需求，這樣才能有效地占有 這部分消費市場； √服裝專業(yè)批發(fā)市場 新站區(qū)的服裝批發(fā)市場經過長期的自發(fā)性的發(fā)展，在經濟環(huán)境的促使下，特 有的區(qū)域經濟發(fā)展日漸成熟，目前政府也已向發(fā)展特色性經濟進行規(guī)劃引 導，著力打造合肥市乃至安徽省的特色“服飾批發(fā)一條街”；項目位于此區(qū)域 核心地段，必將發(fā)展成為該區(qū)域的核心商業(yè)項目 ——最具特色的服裝專業(yè)批 發(fā)市場 ； 28 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √安徽地區(qū)服裝批發(fā)市場航母 項目應當樹立立足合肥市場，發(fā)展成為安徽地區(qū)知名的服裝專業(yè)市場！整合項目 資源，樹立市場特色，憑借項目規(guī)模，打造“航母”級別的市場規(guī)模； √建立“中綠”品牌 通過二期項目的開發(fā)，發(fā)展商應當確立遠期的發(fā)展戰(zhàn)略，建立“中綠”品牌，以品 牌營銷為最終發(fā)展戰(zhàn)略方向！ 29 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第三部分 :產品建議 30 第三部分 :產品建議 建筑元素 建筑外部建議 √外裝飾及其材料應當能夠反映出商家的經營理念。 考慮到以上問題， 商場鋪一般采用 統(tǒng)一經營、管理 的模式進行運營。 11 第一部分 :市場分析 城市發(fā)展 城市定位 合肥市政府已經提出了 工業(yè)立市 的戰(zhàn)略以及 城市 東向戰(zhàn)略 ，商業(yè)是城市的首要功能， 新站商圈的潛力巨大 。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 9 第一部分 :市場分析 商業(yè)市場 “市級商圈”各顯神通，以前瞻性規(guī)劃，重新劃分競爭格局 三孝口 四牌樓 大東門商圈 百貨大樓 CBD、龍圖商廈、匯通商廈為代表的 。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 6 房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長，住宅投資比重大 2022年全市房地產開發(fā)共完成投資 ，同比增長 %，增速比 2022年提高了 ，其中：住宅完成投資 ，同比增長 %， 高于房地產投資增速 ，住宅投資占整個房地產開發(fā)投資的比重為 %，比上年同期上升 ， 住宅開發(fā)投資速度明顯高于同期房地產開發(fā)投資速度。其中， 石油及制品、汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長 %、 %和 31%， 金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費熱勢不減，相關商品的零售額增幅達 20%以上。【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 南京新惠力房地產投資管理有限公司 二 00七年三月 1 建議書思路解析 市場分析 項目定位 產品建議 招商策略 銷售策略 合作方式 新惠力優(yōu)勢 2 第一部分 :市場分析 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 3 0200400600800100012002022 2022 2022 2022合肥市GDP增 長（億元）第一部分 :市場分析 宏觀市場 經濟發(fā)展迅猛， GDP突破千億元，人均 GDP超過 2萬元，達到 2975美元 實現 ,同比增長 %。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實現零售額同比增長 %，對零售總額增長的貢獻率達到 %。 工業(yè)品出廠價格指數由2022年的上漲 %轉為 2022年 下跌 %。 在所有銷售面積中期房銷售 ，占全部銷售的 %。 基礎設施 工業(yè)園區(qū)、便捷順暢的公路、鐵路網體系，合肥為一的一個 城中開發(fā)區(qū)、試驗區(qū)。 由于商場鋪總體規(guī)模較大，如采用自主經營的模式，勢必業(yè)態(tài)混亂、導致經營管理困難，影響商場整體檔次，最終會使投資回報降低。中環(huán)國際寫 字樓及五星級的元一希爾頓國際大酒店等高端商業(yè)物業(yè)的建設，為商圈增添更強 的人氣，同時大量公司職員一類的 白領階級消費客群 的進入，給商圈帶來了時尚 潮流一族的消費群體； 24 第二部分 :項目定位 項目物業(yè)評析 √物業(yè)整體結構規(guī)整，商業(yè)物業(yè)標準框架柱網間距、層高設計，內部環(huán)境寬闊， 設備用房、物業(yè)用房預留區(qū)域擺放合理， 有利于后期單元商鋪分割 ； √每層 1萬平方米的商業(yè)面積，超大規(guī)模， 產生規(guī)模效應 ，提高物業(yè)商業(yè)凝聚力； √下沉式中庭設計，提高了 物業(yè)整體商業(yè)價值 ，而且有利于提升物業(yè) 整體購物環(huán) 境 ，中庭與立體交通設施結合，整個商場融為一體，使消費者感受舒適購物境 的同時，有效的引導消費人流動線。同時，大開間設計，有 利于商戶進行產品陳列展示。 通過商業(yè)文化的確立，使商業(yè)項目產生活力， 提升商業(yè) “向心力”， 產生強烈的磁場效應，吸引著與此共鳴的消費者。 規(guī)模 = 強勢 = 強 “ 市 ” 44 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 無論是“向心力”，還是“集群效應”，商業(yè)項目成功的關鍵在于二者的有機結合，形成適合項目主題定位。 56 第四部分 :招商策略 經營業(yè)種規(guī)劃 四層經營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 波司登 龍達飛 康威 鴨鴨 小豬班納 叮當貓 億羊純 蒙開麗 57 第四部分 :招商策略 招商對象 以自己經營為前提，零售或批發(fā)國內外生產的有產地、商標、名稱的商品。 67 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣訴求主題 ?商業(yè)經營環(huán)境 “商業(yè)經營環(huán)境”包括項目物業(yè)的基本狀況、交通位置、內部裝修標準、設施設備、鋪位大小等硬件情況，以及租金標準、管理費標準、優(yōu)惠政策等招商條件，準確地將這些信息向目標客戶傳播，有效地提高目標客戶對項目的認知度。開展招商推廣 SP活動 ——項目招商推介會 ，定期組織目標客戶，集中開展項目開展統(tǒng)一的商業(yè)推廣活動 。 通過對 招商、運營、管理 等體系的運作， 將規(guī)劃的項目商業(yè)價值展現出來， 避免商業(yè)物業(yè) “零價值” ，保證物業(yè)升值空間。 87 商鋪定價原則 ——一鋪一價 ◆ 人流入口處商鋪銷售單價最高； ◆中庭四周商鋪銷售單價較高； ◆沿主要通道兩側的商鋪銷售單價較高； ◆轉角門面的商鋪價格較高； ◆ 通道末端的商鋪銷售單價最低； 第五部分 :營銷策略 價格策略 88 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第六部分 :營銷推廣策略 89 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 ?推廣主體 ?推廣區(qū)域界定 ?媒體投放計劃 ?媒體費用計劃 ?前期籌備工作部署 ?銷售階段工作部署 90 推廣主題建議 服裝批發(fā) 龍頭 ，賺盡 四季財富！ 專業(yè)服裝批發(fā)市場 航母 ，成就 美麗 與 財富！ ? “龍頭”、“航母” ，項目高定位，展現項目規(guī)模； ? “四季”，展現項目經營范圍廣泛，市場經營專業(yè)化程度高； ? “美麗”，展現項目主題特色，緊扣項目時尚定位； ? “財富”，物業(yè)價值的終極體現，項目對客戶的吸引力。 （租）階段部署 階段工作目標：通過體驗營銷策略和首發(fā)價優(yōu)惠儲蓄客源，為公開發(fā)售準備能量， 并接受認購登記 ◎◆時間段：擬公開發(fā)售日起計倒推 30天。 ? 負責在不低于雙方核定的銷售均價下，將該物業(yè)每套商鋪上市銷售價格及付款方式進行調整，并報貴司備案。 ? 貴司指定一名工作協(xié)調人員，經該工作協(xié)調人員對于我司需確認的各類內容簽字后均屬貴司確認，在本協(xié)議時間內任何有關項目的變動，該協(xié)調人員有責任及時向我司進行通報，該協(xié)調人有責任以第一時間對我司提供待確認內容進行審核確認。 105 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 THANKS 南京新惠力房地產投資管理有限公司