【正文】 ? 目標(biāo)客戶定位 ? 銷售策略 ? 銷售周期 ? 價(jià)格策略 78 第五部分 :營(yíng)銷策略 促 “ 商 ” 銷 “ 鋪 ” 策略 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值核心在于 “商業(yè)” ， 物業(yè)升值的空間完全取決于 “商業(yè)” 價(jià)值的拉動(dòng)。 74 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣渠道及形式 突破區(qū)域環(huán)境的限制，招商推廣工作應(yīng)當(dāng)有目的的擴(kuò)展范圍，利用直銷推廣方式，招商人員主動(dòng)出擊，開展 異地招商活動(dòng) 。品牌服飾生產(chǎn)廠家是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 “ 品牌直銷 show” 的核心目標(biāo)客戶，此主題語(yǔ)為目標(biāo)客戶展示了項(xiàng)目的規(guī)模，在中綠廣場(chǎng)，可以滿足廠家商品倉(cāng)儲(chǔ)、流通的需求；同時(shí)，中綠廣場(chǎng)還具備了商品展示的功能，為廠家提供了滿足從物流倉(cāng)儲(chǔ)到商品展示流通過(guò)程的全面商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。 68 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣主題建議 賣場(chǎng)？市場(chǎng)？戰(zhàn)場(chǎng)？ 這里是我的 主場(chǎng) ！ 69 第四部分 :招商策略 推廣策略 文案解析 賣場(chǎng) 項(xiàng)目最根本的商業(yè)功能，商品流通的場(chǎng)所 市場(chǎng) 項(xiàng)目商業(yè)定位，專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng) 戰(zhàn)場(chǎng) 俗語(yǔ)：“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)”，項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 主場(chǎng) 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)，為商戶提供最理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 70 第四部分 :招商策略 推廣策略 階段推廣主題建議 一流的 規(guī)劃 ，一流的 設(shè)計(jì) ，一流的 管理 中綠邀您共創(chuàng) 輝煌明天！ 文案解析： 商業(yè)規(guī)劃，物業(yè)設(shè)計(jì)，后期運(yùn)營(yíng)管理，從這三方面展現(xiàn)項(xiàng)目整體硬件設(shè)施規(guī)模、軟件管理水平，建立推廣主題的 “ 賣場(chǎng) ” 優(yōu)勢(shì)，為經(jīng)營(yíng)戶提供保障，增強(qiáng)進(jìn)場(chǎng)信心，同時(shí)，為投資小業(yè)主展現(xiàn)良好的商業(yè)前景，樹立投資價(jià)值。 開業(yè)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施 …… 66 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣訴求主題 ?商業(yè)主題文化 “時(shí)尚”作為項(xiàng)目商業(yè)文化主題定位，是項(xiàng)目招商推廣的核心之一。 直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)及經(jīng)銷的具有自己品牌的廠商和客戶。 52 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 艾格 啄木鳥 千百惠 蜜雪兒 歌莉婭 馬天奴 犁人坊 淑女屋 53 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 紳士名品館 規(guī)劃業(yè)種： 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 規(guī)劃設(shè)想： 細(xì)分市場(chǎng)，將男士商品集中展示，提高項(xiàng)目物業(yè)檔次。 本項(xiàng)目的商業(yè)主題定位為： 時(shí)尚之都 —— modern town 45 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 這里是合肥最具規(guī)模、最具特色的服飾批發(fā)市場(chǎng) 這里是服裝之城，服裝批發(fā)集散地 這里是時(shí)尚之城，感受最舒適的購(gòu)物環(huán)境 這里展示的不僅僅是服裝，還有最時(shí)尚、最前沿的文化 這里流通的不僅僅是一件件商品，更是時(shí)尚文化的傳播 …… 46 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 B1F： 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、牛仔服飾、新品展示中心（利用中庭廣場(chǎng)設(shè)置） 1F： 品牌直銷 show 各品牌服飾廠家直銷中心（時(shí)裝、休閑裝、西裝、裙褲） 2F： 淑女潮流館 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時(shí)尚少淑女服飾、內(nèi)衣 3F： 紳士名品館 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 4F： 都會(huì)時(shí)尚館 反季傾銷賣場(chǎng)、羽絨服、針織服飾、兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、服飾修改處 中綠廣場(chǎng)二期 47 第四部分 :招商策略 經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng) 規(guī)劃業(yè)種： 運(yùn)動(dòng)品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、 牛仔服飾、 新品展示中心（利用中庭廣場(chǎng)設(shè)置） 規(guī)劃設(shè)想： 利用中庭廣場(chǎng)，設(shè)置新品展示中心，為商家發(fā)布不同季節(jié)新品服飾；同時(shí)制造商場(chǎng)活動(dòng)熱點(diǎn)，積聚人氣。 耀眼的 時(shí)尚 都市的 焦點(diǎn) 42 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 商業(yè)文化主題的項(xiàng)目的 靈魂 ， 那經(jīng)營(yíng)主題就是項(xiàng)目 實(shí)體 ， 經(jīng)營(yíng)主題是項(xiàng)目自身實(shí)力的展現(xiàn)。 40 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 該項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的前景以及潛在的零售消費(fèi)市場(chǎng) OFFICE職員 （辦公室職員）。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的團(tuán)隊(duì)（機(jī)構(gòu)）介入前期招商與后期的管理，目標(biāo)是通過(guò)招商與運(yùn)營(yíng)的成功運(yùn)作， 最大限度的提升物業(yè)價(jià)值 ！因此開發(fā)商主要的目標(biāo)如何確立招商策略以及后期運(yùn)營(yíng)管理模式。 建筑內(nèi)部建議 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 通道 通道 商鋪分割示意 33 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商場(chǎng)內(nèi)部廣告位設(shè)計(jì)規(guī)劃 利用商場(chǎng)中庭、通道、休息區(qū)等公共區(qū)域，規(guī)劃合理、統(tǒng)一的廣告展示位、櫥窗等，一方面有利于廣告位的管理；同時(shí)，在展示廣告信息的同時(shí)，提高商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境。 31 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑內(nèi)部建議 商場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)正在從“ 向顧客展示、銷售商品的場(chǎng)所 ”轉(zhuǎn)向“ 吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進(jìn)商品銷售 ”商品營(yíng)銷戰(zhàn)略、情景體驗(yàn)式消費(fèi)。 25 第二部分 :項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 依托資源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)成為集 展示、倉(cāng)儲(chǔ)、物流 功能于一體的，以批發(fā)為主 的，同時(shí)滿足大眾消費(fèi)者日常零售需求的，擬購(gòu)物中心環(huán)境的 ——服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ， 打造安徽地區(qū)服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)航母！在服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)中， 建立“中綠”品牌！ 26 第二部分 :項(xiàng)目定位 定位闡述 項(xiàng)目定位 √展示、倉(cāng)儲(chǔ)、物流功能于一體 項(xiàng)目物業(yè)整體設(shè)計(jì)規(guī)劃合理，可以滿足后期經(jīng)營(yíng)時(shí)多種經(jīng)營(yíng)功能 ——商品展示、貨 物倉(cāng)儲(chǔ)、集中物流等功能對(duì)物業(yè)場(chǎng)地硬件的要求，同時(shí)多功能的經(jīng)營(yíng)定位可促進(jìn)商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展； √批發(fā)物流為主 項(xiàng)目緊鄰合肥市火車站、汽運(yùn)站，批發(fā)市場(chǎng)依托物流優(yōu)勢(shì)，形成商品集散中心，經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)的設(shè)定主要以批發(fā)為主； √滿足大眾消費(fèi)者日常零售需求 項(xiàng)目比鄰的勝利路商圈在未來(lái)幾年內(nèi)的發(fā)展，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的零售消費(fèi)群 體，因此依托此市場(chǎng)資源，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)兼顧零售，滿足大眾消費(fèi)需求，最終為 項(xiàng)目帶來(lái)更多商機(jī)； 27 第二部分 :項(xiàng)目定位 定位闡述 項(xiàng)目定位 √擬購(gòu)物中心環(huán)境 對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目周邊龐大的零售消費(fèi)群體，由于其年齡、收入、消費(fèi)觀念等因 素，白領(lǐng)（辦公室職員）將是這個(gè)群體中的中堅(jiān)力量，因此，項(xiàng)目從經(jīng)營(yíng)產(chǎn) 品到購(gòu) 物環(huán) 境，應(yīng)當(dāng)盡可能的滿足這部分人群的需求，這樣才能有效地占有 這部分消費(fèi)市場(chǎng)； √服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 新站區(qū)的服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的自發(fā)性的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的促使下，特 有的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸成熟，目前政府也已向發(fā)展特色性經(jīng)濟(jì)進(jìn)行規(guī)劃引 導(dǎo)，著力打造合肥市乃至安徽省的特色“服飾批發(fā)一條街”；項(xiàng)目位于此區(qū)域 核心地段，必將發(fā)展成為該區(qū)域的核心商業(yè)項(xiàng)目 ——最具特色的服裝專業(yè)批 發(fā)市場(chǎng) ； 28 第二部分 :項(xiàng)目定位 定位闡述 項(xiàng)目定位 √安徽地區(qū)服裝批發(fā)市場(chǎng)航母 項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)樹立立足合肥市場(chǎng)，發(fā)展成為安徽地區(qū)知名的服裝專業(yè)市場(chǎng)！整合項(xiàng)目 資源，樹立市場(chǎng)特色，憑借項(xiàng)目規(guī)模，打造“航母”級(jí)別的市場(chǎng)規(guī)模； √建立“中綠”品牌 通過(guò)二期項(xiàng)目的開發(fā)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)確立遠(yuǎn)期的發(fā)展戰(zhàn)略，建立“中綠”品牌，以品 牌營(yíng)銷為最終發(fā)展戰(zhàn)略方向！ 29 【 中綠廣場(chǎng) 】 二期 經(jīng)營(yíng)定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第三部分 :產(chǎn)品建議 30 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑外部建議 √外裝飾及其材料應(yīng)當(dāng)能夠反映出商家的經(jīng)營(yíng)理念。 18 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目評(píng)判 SWOT分析 ? 項(xiàng)目有較大的廣場(chǎng)，便于停車，容易匯聚人流； ? 項(xiàng)目是商場(chǎng)式設(shè)計(jì)，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了市場(chǎng)空間； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，便于營(yíng)造大的規(guī)模市場(chǎng)； 優(yōu) 勢(shì) ? 該項(xiàng)目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近 10000平方米，共攤面積過(guò)多； ? 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激勵(lì)，同質(zhì)化較嚴(yán)重； ? 項(xiàng)目處在商業(yè)街的末端，人流到達(dá)量減少； ? 一期項(xiàng)目的市場(chǎng)影響不好，需要時(shí)間來(lái)調(diào)整； 劣 勢(shì) 19 第一部分 :市場(chǎng)分析 項(xiàng)目評(píng)判 SWOT分析 ? 尚有多個(gè)項(xiàng)目正在建造、招商，潛在威脅大； ? 最近政府有物權(quán)法出臺(tái)、銀行加息，增加投資門檻，影響本項(xiàng)目銷售速度 ； 威 脅 ? 主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場(chǎng)普遍關(guān)注，而且從經(jīng)營(yíng)效果來(lái)看，租金確實(shí)比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤(rùn)； 機(jī) 會(huì) 20 第一部分 :市場(chǎng)分析