【正文】 ? 目標客戶定位 ? 銷售策略 ? 銷售周期 ? 價格策略 78 第五部分 :營銷策略 促 “ 商 ” 銷 “ 鋪 ” 策略 商業(yè)物業(yè)的價值核心在于 “商業(yè)” ， 物業(yè)升值的空間完全取決于 “商業(yè)” 價值的拉動。 74 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣渠道及形式 突破區(qū)域環(huán)境的限制，招商推廣工作應(yīng)當有目的的擴展范圍，利用直銷推廣方式，招商人員主動出擊，開展 異地招商活動 。品牌服飾生產(chǎn)廠家是項目商業(yè)規(guī)劃 “ 品牌直銷 show” 的核心目標客戶，此主題語為目標客戶展示了項目的規(guī)模，在中綠廣場，可以滿足廠家商品倉儲、流通的需求；同時，中綠廣場還具備了商品展示的功能，為廠家提供了滿足從物流倉儲到商品展示流通過程的全面商業(yè)活動場所。 68 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣主題建議 賣場？市場？戰(zhàn)場？ 這里是我的 主場 ！ 69 第四部分 :招商策略 推廣策略 文案解析 賣場 項目最根本的商業(yè)功能，商品流通的場所 市場 項目商業(yè)定位，專業(yè)市場，專業(yè)服裝批發(fā)市場 戰(zhàn)場 俗語：“商場如戰(zhàn)場”，項目所在區(qū)域的競爭環(huán)境 主場 項目的優(yōu)勢體現(xiàn)，為商戶提供最理想的經(jīng)營環(huán)境 70 第四部分 :招商策略 推廣策略 階段推廣主題建議 一流的 規(guī)劃 ，一流的 設(shè)計 ，一流的 管理 中綠邀您共創(chuàng) 輝煌明天！ 文案解析： 商業(yè)規(guī)劃，物業(yè)設(shè)計，后期運營管理，從這三方面展現(xiàn)項目整體硬件設(shè)施規(guī)模、軟件管理水平，建立推廣主題的 “ 賣場 ” 優(yōu)勢，為經(jīng)營戶提供保障，增強進場信心，同時，為投資小業(yè)主展現(xiàn)良好的商業(yè)前景，樹立投資價值。 開業(yè)活動策劃、組織、實施 …… 66 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣訴求主題 ?商業(yè)主題文化 “時尚”作為項目商業(yè)文化主題定位，是項目招商推廣的核心之一。 直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)及經(jīng)銷的具有自己品牌的廠商和客戶。 52 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 艾格 啄木鳥 千百惠 蜜雪兒 歌莉婭 馬天奴 犁人坊 淑女屋 53 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 紳士名品館 規(guī)劃業(yè)種： 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 規(guī)劃設(shè)想： 細分市場，將男士商品集中展示，提高項目物業(yè)檔次。 本項目的商業(yè)主題定位為： 時尚之都 —— modern town 45 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 這里是合肥最具規(guī)模、最具特色的服飾批發(fā)市場 這里是服裝之城，服裝批發(fā)集散地 這里是時尚之城，感受最舒適的購物環(huán)境 這里展示的不僅僅是服裝，還有最時尚、最前沿的文化 這里流通的不僅僅是一件件商品，更是時尚文化的傳播 …… 46 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 B1F： 時尚運動廣場 運動品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、牛仔服飾、新品展示中心（利用中庭廣場設(shè)置） 1F： 品牌直銷 show 各品牌服飾廠家直銷中心（時裝、休閑裝、西裝、裙褲） 2F： 淑女潮流館 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時尚少淑女服飾、內(nèi)衣 3F： 紳士名品館 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 4F： 都會時尚館 反季傾銷賣場、羽絨服、針織服飾、兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂場、服飾修改處 中綠廣場二期 47 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 時尚運動廣場 規(guī)劃業(yè)種： 運動品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、 牛仔服飾、 新品展示中心（利用中庭廣場設(shè)置） 規(guī)劃設(shè)想： 利用中庭廣場，設(shè)置新品展示中心，為商家發(fā)布不同季節(jié)新品服飾；同時制造商場活動熱點，積聚人氣。 耀眼的 時尚 都市的 焦點 42 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 商業(yè)文化主題的項目的 靈魂 ， 那經(jīng)營主題就是項目 實體 ， 經(jīng)營主題是項目自身實力的展現(xiàn)。 40 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 該項目商業(yè)市場的前景以及潛在的零售消費市場 OFFICE職員 （辦公室職員）。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的團隊（機構(gòu)）介入前期招商與后期的管理，目標是通過招商與運營的成功運作， 最大限度的提升物業(yè)價值 ！因此開發(fā)商主要的目標如何確立招商策略以及后期運營管理模式。 建筑內(nèi)部建議 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 通道 通道 商鋪分割示意 33 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商場內(nèi)部廣告位設(shè)計規(guī)劃 利用商場中庭、通道、休息區(qū)等公共區(qū)域，規(guī)劃合理、統(tǒng)一的廣告展示位、櫥窗等，一方面有利于廣告位的管理；同時，在展示廣告信息的同時，提高商場購物環(huán)境。 31 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑內(nèi)部建議 商場的發(fā)展趨勢正在從“ 向顧客展示、銷售商品的場所 ”轉(zhuǎn)向“ 吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進商品銷售 ”商品營銷戰(zhàn)略、情景體驗式消費。 25 第二部分 :項目定位 項目定位 依托資源優(yōu)勢，經(jīng)營成為集 展示、倉儲、物流 功能于一體的，以批發(fā)為主 的，同時滿足大眾消費者日常零售需求的，擬購物中心環(huán)境的 ——服裝專業(yè)批發(fā)市場 ， 打造安徽地區(qū)服裝專業(yè)批發(fā)市場航母！在服裝專業(yè)批發(fā)市場行業(yè)中， 建立“中綠”品牌！ 26 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √展示、倉儲、物流功能于一體 項目物業(yè)整體設(shè)計規(guī)劃合理，可以滿足后期經(jīng)營時多種經(jīng)營功能 ——商品展示、貨 物倉儲、集中物流等功能對物業(yè)場地硬件的要求，同時多功能的經(jīng)營定位可促進商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展； √批發(fā)物流為主 項目緊鄰合肥市火車站、汽運站，批發(fā)市場依托物流優(yōu)勢，形成商品集散中心，經(jīng) 營業(yè)態(tài)的設(shè)定主要以批發(fā)為主； √滿足大眾消費者日常零售需求 項目比鄰的勝利路商圈在未來幾年內(nèi)的發(fā)展，將會給項目帶來巨大的零售消費群 體，因此依托此市場資源，項目經(jīng)營業(yè)態(tài)兼顧零售，滿足大眾消費需求，最終為 項目帶來更多商機； 27 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √擬購物中心環(huán)境 對于未來項目周邊龐大的零售消費群體，由于其年齡、收入、消費觀念等因 素，白領(lǐng)（辦公室職員）將是這個群體中的中堅力量，因此，項目從經(jīng)營產(chǎn) 品到購 物環(huán) 境，應(yīng)當盡可能的滿足這部分人群的需求，這樣才能有效地占有 這部分消費市場； √服裝專業(yè)批發(fā)市場 新站區(qū)的服裝批發(fā)市場經(jīng)過長期的自發(fā)性的發(fā)展，在經(jīng)濟環(huán)境的促使下，特 有的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日漸成熟，目前政府也已向發(fā)展特色性經(jīng)濟進行規(guī)劃引 導(dǎo)，著力打造合肥市乃至安徽省的特色“服飾批發(fā)一條街”；項目位于此區(qū)域 核心地段，必將發(fā)展成為該區(qū)域的核心商業(yè)項目 ——最具特色的服裝專業(yè)批 發(fā)市場 ； 28 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √安徽地區(qū)服裝批發(fā)市場航母 項目應(yīng)當樹立立足合肥市場，發(fā)展成為安徽地區(qū)知名的服裝專業(yè)市場！整合項目 資源，樹立市場特色，憑借項目規(guī)模，打造“航母”級別的市場規(guī)模； √建立“中綠”品牌 通過二期項目的開發(fā)，發(fā)展商應(yīng)當確立遠期的發(fā)展戰(zhàn)略，建立“中綠”品牌，以品 牌營銷為最終發(fā)展戰(zhàn)略方向！ 29 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第三部分 :產(chǎn)品建議 30 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑外部建議 √外裝飾及其材料應(yīng)當能夠反映出商家的經(jīng)營理念。 18 第一部分 :市場分析 項目評判 SWOT分析 ? 項目有較大的廣場，便于停車，容易匯聚人流； ? 項目是商場式設(shè)計，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項目的發(fā)展預(yù)留了市場空間； ? 項目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場； 優(yōu) 勢 ? 該項目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近 10000平方米，共攤面積過多； ? 周邊商業(yè)競爭較激勵，同質(zhì)化較嚴重； ? 項目處在商業(yè)街的末端，人流到達量減少； ? 一期項目的市場影響不好，需要時間來調(diào)整； 劣 勢 19 第一部分 :市場分析 項目評判 SWOT分析 ? 尚有多個項目正在建造、招商，潛在威脅大； ? 最近政府有物權(quán)法出臺、銀行加息，增加投資門檻，影響本項目銷售速度 ； 威 脅 ? 主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場普遍關(guān)注，而且從經(jīng)營效果來看，租金確實比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤； 機 會 20 第一部分 :市場分析