【正文】 項目概況 區(qū)域位置 “中綠廣場”二期項目位于合肥市新站區(qū)站前路和全椒路交匯處，緊鄰合肥火車站、汽車客運站；比鄰新站區(qū)勝利路核心商圈。 ?建筑主體純框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)間距 ，各樓層高度：負一層 ；一層 ；二層、三層、四層 。已經(jīng)營及正 在開發(fā)的商業(yè)物業(yè)有：安徽大市場、白馬服裝市場、光大鞋城、中綠廣場服飾廣 場、浙江商貿(mào)城（家紡城）等； √比鄰合肥市新興的勝利路商圈，勝利路核心商圈以目前正在運營的元一時代廣場 （ Shopping mall）為節(jié)點，商圈內(nèi)溫莎杰座、 UTown金色地帶等在建商業(yè)裙樓 將在年底投入運營。中環(huán)國際寫 字樓及五星級的元一希爾頓國際大酒店等高端商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，為商圈增添更強 的人氣，同時大量公司職員一類的 白領(lǐng)階級消費客群 的進入，給商圈帶來了時尚 潮流一族的消費群體； 24 第二部分 :項目定位 項目物業(yè)評析 √物業(yè)整體結(jié)構(gòu)規(guī)整，商業(yè)物業(yè)標準框架柱網(wǎng)間距、層高設(shè)計，內(nèi)部環(huán)境寬闊， 設(shè)備用房、物業(yè)用房預留區(qū)域擺放合理， 有利于后期單元商鋪分割 ； √每層 1萬平方米的商業(yè)面積，超大規(guī)模， 產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng) ，提高物業(yè)商業(yè)凝聚力； √下沉式中庭設(shè)計，提高了 物業(yè)整體商業(yè)價值 ，而且有利于提升物業(yè) 整體購物環(huán) 境 ，中庭與立體交通設(shè)施結(jié)合，整個商場融為一體，使消費者感受舒適購物境 的同時，有效的引導消費人流動線。外立面利用石材與玻璃相集 合，通過面與線條的結(jié)合，展現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格，營造時尚氣氛，同時外立面的長 線條修飾，可以凸現(xiàn)建筑的外觀氣勢，顯得建筑更加高大寬廣。 √借助外立面標志、廣告塔等元素，使顧客能夠從遠處就可看到商場，提高可視性。 ※ 商場導視建議 商場內(nèi)部裝修時，通過裝修 材料、色彩、格局 的差異化設(shè)計，將不同的業(yè)種區(qū)域區(qū)分開來，配合商場內(nèi) VI導示系統(tǒng) ，加強商場內(nèi)部購物環(huán)境導示機能，使購物者順利的找到目標商品。同時，大開間設(shè)計，有 利于商戶進行產(chǎn)品陳列展示。 建筑內(nèi)部建議 34 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商場內(nèi)部動線規(guī)劃 有效利用建筑中庭設(shè)計，以中庭為中心，主人流交通動線規(guī)劃為放射狀，內(nèi)部動線以環(huán)狀設(shè)計為主，將商鋪分割為若干組團，有效的疏導人流，使每一個特商鋪都成為消費者能夠到達的“旺鋪”。 建筑內(nèi)部建議 中 庭 動線規(guī)劃示意 主人流交通動線 內(nèi)部人流交通動線 商鋪組團 35 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第四部分 :招商策略 36 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 招商對象 招商策略 招商步驟 推廣策略 推廣費用預算計劃 37 住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，開發(fā)商可以自己分析市場，產(chǎn)品定位，甚至可以直接對購房者銷售。 第四部分 :招商策略 38 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)項目競爭日益激烈，如何在眾多的同質(zhì)類物業(yè)中脫穎而出，怎樣通過特色經(jīng)營，吸引廣大的消費客群，營造一個富有商機的賣場？主題定位是賣場尋求差異化，突出資源優(yōu)勢的根本途徑。 通過商業(yè)文化的確立，使商業(yè)項目產(chǎn)生活力， 提升商業(yè) “向心力”， 產(chǎn)生強烈的磁場效應(yīng)，吸引著與此共鳴的消費者。 他們的思想與時代發(fā)展同步， 具備 新潮、前衛(wèi)、時尚 的消費觀念。 市場 差異 文化 41 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 項目商業(yè)文化的主題定位就是： 時尚 —— modern “時尚文化”是最被廣泛關(guān)注的，通過該文化的確立，使項目在周邊物業(yè)中倍受關(guān)注，樹立鮮明的文化特色，強化差異性。 經(jīng)營主題的確立，為項目的發(fā)展添加了 “集群效應(yīng)” ， 使商家聚集于此。 規(guī)模 = 強勢 = 強 “ 市 ” 44 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 無論是“向心力”，還是“集群效應(yīng)”，商業(yè)項目成功的關(guān)鍵在于二者的有機結(jié)合，形成適合項目主題定位。（中庭為商業(yè)物業(yè)的核心結(jié)構(gòu)之一，它是商業(yè)物業(yè)的人流動線聚集中心點，即站在中庭可以看到物業(yè)內(nèi)所有商鋪。 50 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 百先得 卡洛佳 美爾雅 富紳 琴曼 虎豹 順美 七匹狼 51 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 淑女潮流館 規(guī)劃業(yè)種： 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時尚少淑女服飾、 內(nèi)衣 規(guī)劃設(shè)想： 外貿(mào)品牌服飾的引入，提升項目時尚品味，是項目時尚文化的集中展現(xiàn)區(qū)域，也是人流聚集停留的重要區(qū)域。 54 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 巴貝 九牧王 紅豆 斯得亞 新郎希努爾 柏朗奴 馬斯圖 喬夫 55 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 四層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 都會時尚館 規(guī)劃業(yè)種： 反季傾銷賣場、羽絨服、 針織服飾、 兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂場、服飾修改處 規(guī)劃設(shè)想： 將羽絨服、針織等季節(jié)性商品放置一層，減小客流變化帶來的影響。 56 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 四層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 波司登 龍達飛 康威 鴨鴨 小豬班納 叮當貓 億羊純 蒙開麗 57 第四部分 :招商策略 招商對象 以自己經(jīng)營為前提，零售或批發(fā)國內(nèi)外生產(chǎn)的有產(chǎn)地、商標、名稱的商品。 經(jīng)營非自有品牌且數(shù)量大的商戶，年銷售額高的。 63 第四部分 :招商策略 招商步驟 第一階段：準備期（項目工程開工前） 對項目周邊市場進行詳盡的市場調(diào)查，確定招商主題、策略及其優(yōu)惠政策； 招商場地的落實，招商人員的確定，以及相關(guān)培訓； 招商場地可考慮與銷售部門共同使用，在銷售中心規(guī)劃出特定區(qū)域，為招商工作提供展示、洽談、辦公場所，節(jié)省營銷費用，同時，全面與銷售配合，在現(xiàn)場共同營造熱烈氣氛； 招商人員，根據(jù)項目招商工作和策略，人員配備上考慮現(xiàn)場 3名招商代表和 1名招商主管，負責合肥本地的招商工作，同時配備 3名外阜招商專員，開展異地招商； 相關(guān)招商資料、道具的準備，宣傳物料的設(shè)計、制作； 合同類：租賃合同、托管經(jīng)營合同、委托租賃協(xié)議、委托租賃合同等 表格類：來訪商戶登記表、交款通知書、預約登記表等 宣傳品：招商手冊、樓書、宣傳海報、看板、樓層商鋪平面圖、租控圖等 經(jīng)營管理文件： 《 業(yè)主（商戶）公約 》 、 《 商戶手冊 》 64 第四部分 :招商策略 招商步驟 第二階段：蓄水期（項目工程開工至項目主體建設(shè)完畢） 項目各項招商宣傳推廣活動； 項目推介會、招商政策解析會、商管公司掛牌、商戶代表團考察 …… 目標客戶積累； 異地招商工作的推展； 通過電話、網(wǎng)絡(luò)、信函等溝通工具，開展異地招商聯(lián)系工作，確定有效商家目標，進 行商業(yè)公關(guān)； 聯(lián)合異地行業(yè)協(xié)會、專業(yè)媒體，異地舉辦項目招商推介會； 管理公司組建以及規(guī)劃后期管理； 制定管理公司商業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、商場廣告包裝、推廣方案、物業(yè)管 理費征收方案 …… 65 第四部分 :招商策略 招商步驟 第三階段：招商期（項目內(nèi)、外部裝修設(shè)備安裝至交付） 啟動招商開盤儀式，正式接受商戶簽約； 根據(jù)前期目標客戶的積累情況，制定合理的租控部署、確定選鋪方案，調(diào)整業(yè)種規(guī)劃布局； 知名品牌商家簽約儀式 …… 商戶簽約的工作持續(xù)； 第四階段：盤點期（項目交付至商場開業(yè)） 系統(tǒng)總結(jié)招商工作，時時對招商工作進行補充； 業(yè)種布局劃分的最終確定，局部租賃商鋪調(diào)整 …… 陸續(xù)發(fā)出入駐通知書，籌備商戶入駐裝修，迎接開業(yè)。 “時尚”是商場經(jīng)營品牌的定位，一方面突出了經(jīng)營環(huán)境的品味，加以推廣，為項目后期運營管理做前期宣傳鋪墊，吸引目標消費群體。 67 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣訴求主題 ?商業(yè)經(jīng)營環(huán)境 “商業(yè)經(jīng)營環(huán)境”包括項目物業(yè)的基本狀況、交通位置、內(nèi)部裝修標準、設(shè)施設(shè)備、鋪位大小等硬件情況，以及租金標準、管理費標準、優(yōu)惠政策等招商條件，準確地將這些信息向目標客戶傳播，有效地提高目標客戶對項目的認知度。 71 第四部分 :招商策略 推廣策略 階段推廣主題建議 浪漫滿都，美麗盛事 中綠廣場裝點您 亮麗人生！ 文案解析： “ 浪漫 ” 、 “ 美麗 ” 揭示出了項目的商業(yè)主題定位 —— 時尚！準確的 “ 市場 ” 定位，帶來了新的商業(yè)契機，突顯了項目的獨特優(yōu)勢； “ 滿都 ” 、 “ 盛事 ” 、裝點一生的服飾產(chǎn)品，展現(xiàn)了 “ 市場 ” 規(guī)模。 72 第四部分 :招商策略 推廣策略 階段推廣主題建議 廠家的 第二 倉庫 、 第一 展廳 文案解析： 針對目標客戶，設(shè)立宣傳推廣主題。集倉儲、物流、展示等多功能于一體，這正是中綠廣場經(jīng)營定位的核心！ 73 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣渠道及形式 招商信息發(fā)布的主要渠道：報紙、電視、戶外廣告牌、項目施工外圍裝飾、招商手