【正文】 32 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商鋪分割建議 利用目前物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，設(shè)定 “單元商鋪” ，“單元商鋪”開間 ，進深 3米 ，有效控制場內(nèi)公攤面積，提高商鋪建筑面積的實際使用率。同時，大面積的商鋪組團解決了商戶對大面積經(jīng)營場地的需求。 商業(yè)地產(chǎn)項目的主題特色定位基本上把握兩個要點： 商業(yè)文化主題 商業(yè)經(jīng)營主題 39 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 文化主題，是商業(yè)項目的靈魂，是商業(yè)項目最具特色的地方， 是與同質(zhì)物業(yè) 差異化的核心精神 。 同時，區(qū)域周邊物業(yè)經(jīng)營方式傳統(tǒng)，場地環(huán)境落后， 大多數(shù)還都是傳統(tǒng)的 集貿(mào)批發(fā)市場 形態(tài)。 43 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 項目商業(yè)經(jīng)營主體定位： 商業(yè)中心 —— town 強勢的經(jīng)營主題定位，為項目提供了更廣闊的發(fā)展空間，引導(dǎo)項目規(guī)模發(fā)展。） 48 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 北美風(fēng)休閑服飾 堡獅龍 東方駱駝 湯尼威爾 TJB 海東 澳士邦 長潤 49 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)則 規(guī)劃主題： 品牌直銷 show 規(guī)劃業(yè)種： 各品牌服飾廠家直銷中心（時裝、休閑裝、西裝、裙褲） 規(guī)劃設(shè)想： 引進時尚服飾品牌生產(chǎn)廠家，設(shè)立廠家直銷中心，作為廠家展示服飾商品中心，及物流批發(fā)中心，同時也是項目整體品質(zhì)展現(xiàn)的重要區(qū)域。同時利用反季傾銷賣場、休息區(qū)、兒童游樂場等，拉動人流；快餐店的設(shè)置，即可滿足商場內(nèi)部工作人員與商戶用餐，也可對外開發(fā)，使項目實現(xiàn)多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營，滿足客戶多方需求。 58 第四部分 :招商策略 招商對象 大型品牌服裝生產(chǎn)廠及總代理商 外貿(mào)服飾商貿(mào)公司 大型專業(yè)服裝批發(fā)商貿(mào)公司 拓展安徽市場的服裝生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商 …… 59 第四部分 :招商策略 招商對象 戰(zhàn)略合作伙伴 我們搭建商業(yè)與地產(chǎn)之間的 橋 梁 …… 60 第四部分 :招商策略 招商策略 有針對性的對周邊各商城、購物中心、步行街和其他沿街店鋪的經(jīng)營環(huán)境和政策進行調(diào)查（如聯(lián)營扣率，租金、管理費、其他費用等），拿出詳盡的真實的調(diào)研報告討論、決策，制定 合理的招商政策 （包括租金、業(yè)種布局劃分（初步）、優(yōu)惠政策、物業(yè)經(jīng)營管理政策等） ； 從分利用 “頭羊效應(yīng)” ，招商前期提供特殊的優(yōu)惠政策，吸引一部分具有較高影響力的品牌商家、經(jīng)營戶先期入場簽約，通過“頭羊”的號召力，宣傳項目的競爭優(yōu)勢和潛在的經(jīng)濟價值，對其他的觀望商戶造成一種“奇貨可居”的心理情緒； 61 第四部分 :招商策略 招商策略 項目招商要突破區(qū)域市場局限， “走出去” ，利用各種信息渠道、行業(yè)聯(lián)盟、行業(yè)活動，適時開展外地招商，拓展目標經(jīng)營客戶群體； 通過對簽約商品品種資源和商戶資源整合，影響其他的商戶，對已簽約的商戶提供特殊的優(yōu)惠措施，以激勵他們帶動其他商戶的入駐，制造 口碑效應(yīng) ； 成立商業(yè)管理公司，規(guī)劃項目后期運營管理、服務(wù)、包裝、推廣等項目內(nèi)容，在軟環(huán)境上面提供后續(xù)經(jīng)營保證，增強商戶進場信心， 以“管”促“招” ； 62 第四部分 :招商策略 招商策略 分階段依據(jù)招商的戰(zhàn)果，對商城的招商政策進行微量調(diào)整，控制招商節(jié)奏，給市場造成一種商鋪 “供少于求” 的局面； 招商與銷售同步的招、銷控制管理及協(xié)調(diào)，在正式的招商工作啟動之后，明暗封銷，配合招商，即立即公開地表明停止對項目的銷售，開發(fā)商換為招商和經(jīng)營管理，增強投資者信心；在招商的過程中，全力進行 以租促銷 、 以租帶（待）售 、 租售聯(lián)動 。 另一方面體現(xiàn)了經(jīng)營商品的特色，給經(jīng)營戶確立經(jīng)營主題方向，與項目保持共同的發(fā)展目標。在商業(yè)愿景規(guī)劃的展望的同時，也吸引了目標消費群體的目光。 通過相關(guān)渠道，將項目招商信息以平面廣告、新聞等形式發(fā)布出去。 75 第四部分 :招商策略 推廣費用預(yù)算及計劃 根據(jù)項目招商整體思路、策略的執(zhí)行，以及廣告成本運作，預(yù)測整體廣告費用約為 3 個月的項目招商租金。 通過對 商業(yè)資源的整合 ， 創(chuàng)建項目商業(yè)價值、提高商業(yè)價值，從而拉動物業(yè)升值。 因此，專業(yè)批發(fā)市場物業(yè)購置的客戶主要有兩大群體： 小業(yè)主 ，購置物業(yè)進行物業(yè)經(jīng)營活動，將物業(yè)轉(zhuǎn)租其他商戶，獲取租賃收益，屬投資行為； 自營戶 ，購置物業(yè)，在物業(yè)中自主從事商業(yè)經(jīng)營活動，一方面降低物業(yè)經(jīng)營市場變動，給經(jīng)營成本帶來影響；同時，通貨持有物業(yè)升值，獲取物業(yè)價值收益。降低投資總價可以通過 減小單元商鋪面積 來控制，同時可以適當 提高銷售單價 ，最終使投資總價保持在一定的范圍之內(nèi)，使投資客戶輕松接受。 沿海及中部內(nèi)陸地區(qū) －－ 福建、廣東、鄭州、武漢、山東 對沿海、內(nèi)陸名牌產(chǎn)品招商推廣帶動營銷推廣。 第六部分 :營銷推廣策略 前期籌備工作部署 98 階段工作目標：向市場推廣項目全新的定位形象，并接受客戶登記 ◎◆時間段：擬公開發(fā)售日起計倒推 50天。 階段工作目標：項目進入正常銷售 第六部分 :營銷推廣策略 銷售階段工作部署 99 第七部分 :合作方式建議 【 中綠廣場 】 為我司與 貴司的首度合作，我司衷心希望能與 貴司保持長期、愉快、廣泛的合作關(guān)系。 ? 負責(zé)售樓中心、招商中心形象包裝，包括展板、燈箱、櫥窗、導(dǎo)示系統(tǒng)等設(shè)計布置。 ? 每月根據(jù)現(xiàn)場招、銷售主管提供的月招商、銷售報表，我司提供一份月分析報告。 ? 按時提供銷售所需的該物業(yè)的預(yù)售許可證。公司全面整合商業(yè)人才資源，為發(fā)展商提供商業(yè)開發(fā)的全套解決方案：前期定位、營銷策劃、銷售代理、商場招商、商場管理、投資顧問等。 ? 希望本案能為貴司提供行之有效的營銷、招商思路，愿本項目開發(fā)順利，銷售、招商旺暢。 一 條 龍 商 業(yè) 解 決 方 案 商業(yè)策劃、銷售 商場招商管理 商業(yè)投資顧問 104 結(jié)語 ? 非常感謝貴司給予合作的機會，希望在進一步溝通后，繼續(xù)完善本方案，以期達到提升貴司品牌知名度和獲取利潤最大化的雙贏效果。 ? 貴司提供該物業(yè)對外銷售、招商所需的售樓、招商中心，并確保通電、水及電話。 101 第七部分 :合作方式建議 貴司負責(zé)內(nèi)容 ? 負責(zé)按照我司制定的商鋪分割方案辦理相關(guān)的面積分割手續(xù)，并取得銷售許可必備條件。 ? 負責(zé)客戶的接待、洽談、簽約、收款、協(xié)議登記、銀行按揭辦理和小產(chǎn)證辦理等事宜。 100 第七部分 :合作方式建議 服務(wù)內(nèi)容 ? 負責(zé)制定本物業(yè)的主題定位、業(yè)態(tài)組合以及商鋪分割方案。 階段工作目標：完成公開發(fā)售引爆，確立項目的初步品牌形象 ◎◆時間段：從公開發(fā)售當日起計二個月。 96 根據(jù)市場競爭對手的媒體宣傳費用為參考，以低廣告成本運作的原則，預(yù)測整體廣告費用約為總銷金額的 %。 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 91 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 推廣主題建議 站在這里， 你 感受到的是 時尚潮流的 澎湃 財富源泉的 涌動 ?“潮流”澎湃，描繪市場的商業(yè)價值； ?“源泉”涌動，描繪項目的投資愿景； ?通過一系列的形象描繪，展現(xiàn)出項目的商業(yè)及物業(yè)價值，促進經(jīng)營戶的投資欲望 92 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 推廣訴求主題： 財富 是投資永恒不變的話題， 無論小業(yè)主、經(jīng)營戶，購買商鋪的 最終目的 ， 就是能夠通過置業(yè)獲得投資收益，獲取財富， 經(jīng)營收益、租金收益、物業(yè)升值 …… 這些都是投資行為的 核心！ 93 推廣訴求主題： 商業(yè)價值，物業(yè)價值 投資商業(yè)項目， 如何獲取長期穩(wěn)定的投資收益？穩(wěn)定的投資收益是從哪里產(chǎn)生？ 項目是否具備 商業(yè)價值 ！是否具備 物業(yè)價值 ！ 商業(yè)項目的商業(yè)定位、規(guī)劃、運營、管理 …… 物業(yè)建筑規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、功能設(shè)施 …… 這些都是小業(yè)主和經(jīng)營戶關(guān)注的 焦點！ 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 94 主要推廣區(qū)域 合肥本 地 －－ 基地大本營 對廠家吸引力最強的區(qū)域，投資價值越高，消費者投資意愿 越強烈。 因此銷售價格制定的原則應(yīng)該盡量 減小客戶的投資壓力 ，同時，在良好招商、運營、管理體系運作下，為客戶獲取更高的投資回報率。 79 第五部分 :營銷策略 目標客戶定位 專業(yè)批發(fā)市場有著特定物業(yè)經(jīng)營環(huán)境，由于批發(fā)物流行業(yè)流動性較高，受經(jīng)濟環(huán)境影響較大，商戶的穩(wěn)定性較其他類別商場、街鋪以及購物中心中的經(jīng)營商戶有所差異。 1525203010051015202530電視 平面媒體 戶外媒體 S P 活動 其他推廣費用投放比例( % )76 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第五部分 :營銷策略 77 第五部分 :營銷策略 ? 促 “商” 銷 “鋪” 策略；