【正文】 身、招待客戶的休閑需要。造成老百姓玩不起，招待客戶選擇余地少，最終決定去西城娛樂。對本項目的了解僅限聽說。 業(yè)態(tài) 青島路 高檔餐飲、休閑餐飲、酒吧、美容美體、網(wǎng)吧 西三路 K歌房、跆拳道館、美容美體 濟南路 美容美體、健身房 由于治安狀況和居民生活習(xí)慣等因素，東營夜生活較匱乏，這對集中于夜間的娛樂業(yè)經(jīng)營有一定影響。百貨大樓東城店的順利開業(yè)證明了 東城人需要就近的商業(yè) ，城市規(guī)劃的商業(yè)中心已初步形成。 東營生活節(jié)奏較慢，高收入群體 普遍注重享受 ： 比如東營高檔餐飲經(jīng)營火爆，各種美容健身大行其道等等。 消費者消費習(xí)慣分析： 東營 人均收入高 ，其中高收入群體集中為：油田員工、地方事業(yè)單位人員和個體經(jīng)營者。西城以油田指揮部為基礎(chǔ)建立起來，屬于老城，人口、商業(yè)集中；東城是 90年代中期才開發(fā)建設(shè)，環(huán)境好，道路寬，規(guī)劃整齊，但人口少，商業(yè)不發(fā)達。 打造 餐飲＋娛樂的一站式 MALL形象。 一期成功銷售的經(jīng)驗，在二期應(yīng)延續(xù)下去： 商鋪小型化 ——加速銷售速度； 采用內(nèi)街，增加公共樓梯 ——避免死角鋪； 增加商鋪體驗點 ——與周邊項目相區(qū)別，增加項目吸引力； 明確劃分商鋪業(yè)態(tài) ——有效引導(dǎo)人流，增加商鋪人氣。 采用了內(nèi)街和多樓梯、多電梯的設(shè)計，有效的引導(dǎo)人流，避免出現(xiàn)死角鋪。 第一部分：項目整體回顧 一、項目一期回顧： （一）項目定位 站在環(huán)渤海灣上的地標高度，結(jié)合東營城市特點，項目組確定了銀座城市廣場的核心定位： [20萬 M2環(huán)渤海首個純生態(tài)公園式 SHOPPING MALL] 項目細分定位： 特色餐飲區(qū) 一層：精品街 二層：服裝 三層：婦嬰用品 產(chǎn)權(quán)式商鋪 （二）業(yè)態(tài)分配： 通過功能分區(qū)，強化各棟、各層商鋪的商業(yè)價值。 ◎ 銷售目標定位：本地銷售為主，外地投資者為輔。東營銀座城市廣場二期策劃方案 —— 三強房產(chǎn)機構(gòu) ◎ 項目類型定位：商業(yè)投資型地產(chǎn)。 ◎ 銷售方式定位：獨立銷售為主，產(chǎn)權(quán)式銷售為輔。分區(qū)形成后，強化商鋪在經(jīng)營過程中的目標消費，引導(dǎo)消費者到各功能區(qū)去消費，處理好了人流分配問題，解決了項目的人流死角，弱化了投資人士對三四層商鋪的抵觸情緒，促進了三四層商鋪的銷售。 減少高層商鋪所受樓層影響。 （四）銷售回顧： 銷售期 總套 數(shù) 銷售套數(shù) 銷售比例 總面積 銷售 面積 銷售比例 總金額 銷售金額 銷售比例 2023年 6月 22日 —— 2023年11月 30日 384 294 77% 59% 193333834 108806724 56% 二、項目二期延伸 品牌延伸： 銀座的品牌優(yōu)勢在一期銷售中得到客戶充分的肯定，二期應(yīng) 繼續(xù)鞏固銀座實力對項目的有力影響 。 第二部分：市場調(diào)查與分析 （一）普通商業(yè) 東營整體經(jīng)濟形態(tài)及消費情況： 東營，是環(huán)渤海灣畔崛起的石油之城。外資引進等新項目，大多集中在東城開發(fā)區(qū)。其中個體經(jīng)商者和事業(yè)單位的總體收入高于油田員工。 東城新新經(jīng)濟中心的形成及發(fā)展趨勢： 東城新區(qū)人口尚不足 10萬，環(huán)境好，城市規(guī)劃先進，東營人普遍看好東城發(fā)展，但介于生活配套不夠全面，商業(yè)尤其不夠發(fā)達。 （二）娛樂業(yè) 東營娛樂業(yè)現(xiàn)狀 東營娛樂業(yè)集中分布在西城的青島路、淄博路、西三路。 名稱 行業(yè) 面積 需要樓層 租 /買 客戶 備注 現(xiàn)有 需求 現(xiàn)有 需求 龍尚跆拳道 健身 700－800 1000以上 12 考慮高層 租 孩子 要求場地大，租金低 舍賓 健身 600 600左右 12 需 1層門頭 買 美容女性 近期考慮買新店 網(wǎng)通旗艦店 網(wǎng)絡(luò) 400—500 600 1 租 年輕人 在東營規(guī)模較大 柔婷 美容 450 200 12 12 租 美容女性 東城有店，效益不好 重慶佰畝足療 美容 8001000 13 12/13 租 高收入男性 紅屋 休閑餐飲 150－200 200 1 12 租 中輕人群 名典 休閑餐飲 600 12 12/13 租 中輕人群 名典品牌要求多層 中體倍力 健身 4000 2023 2 已在東城輝煌商城購鋪 2023㎡ 1＋ 1KTV K歌房 2600－ 3000 14/15 租 中青群體 布局方正，樓梯在旁邊 店家普遍關(guān)心客戶群情況，對東城的人氣表示擔(dān)心 。 對銀座品牌較有興趣。 （三）市場空白 東營娛樂業(yè)業(yè)態(tài)較豐富，但分布不夠集中，規(guī)模不大。但東城現(xiàn)有的娛樂場所遠遠無法滿足居民的需要。 銀座擁有經(jīng)營娛樂項目的經(jīng)驗 陽光健身、銀座動感影院、藍黛國際商務(wù)會所 銀座城市廣場所處的商業(yè)中心位置，決定了做名牌娛樂 第三部分：成功商業(yè)的啟示 圣凱摩登城的啟示 ⑴ 簡明卻具極具煽動性的推廣語 ——“到洛源大街搶鋪去” ⑵ 十大賣點吸引投資者 ——十大黃金優(yōu)勢，締造泉城商業(yè)頂尖之作 女性消費品的經(jīng)營主題 、商業(yè)底蘊、地段優(yōu)勢、品牌號召力、項目規(guī)劃合理性、強大的招商能力、經(jīng)營前景描繪、城市發(fā)展利好、鋪面劃分小，降低置業(yè)門檻、商業(yè)管理 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 消費者 消費者 消費者 消費者 消費者 消費者 投資者兼經(jīng)營者 經(jīng)營者 經(jīng)營者 商業(yè)的多方共贏模式就像動物界的食物鏈 —— 開發(fā)商通過出售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)獲利；而投資者購買物業(yè)，通過出租物業(yè)和物業(yè)升值后出售獲利；經(jīng)營者通過租賃物業(yè)，通過商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品出售獲利；而消費者通過消費獲得精神或物質(zhì)上的滿足。 有一定文化層次 ， 工作穩(wěn)定 ， 收入較高 ， 工作和居住在東城 ， 有一定數(shù)量的存款； 認同東營的城區(qū)商業(yè)發(fā)展會逐漸以東城為主； 認同銀座商城的商業(yè)運作能力； 有足夠可支配的資金 ， 但不便于經(jīng)商 ， 又沒有其他的投資渠道 ， 惟有投資商鋪方便且易于升值； 東營政府機關(guān)公務(wù)員 油廠所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 ， 多為自由職業(yè) ， 依靠采油廠資源收入頗豐厚； 看中銀座商城的品牌競爭力 ， 且今后發(fā)展的中心地段； 現(xiàn)有收入方式穩(wěn)定性不強 ， 投資可靠性強的商鋪作為今后的固定收益； 不懂其他投資渠道 ， 惟有商鋪投資較了解； 東營區(qū)其他相鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 收入穩(wěn)定 ， 福利待遇好 ， 有充足的富裕資金可做投資； 關(guān)心子女下一代的生活質(zhì)量 ， 買鋪投資為給子女一份穩(wěn)定收益的財產(chǎn)； 看好銀座商城的影響力； 油田職工 頭腦精明 ， 善于投資 多次投資房地產(chǎn)并獲益 了解東營的商業(yè)發(fā)展格局 了解西城銀座商城的經(jīng)營狀況 對項目的升值信心很大 自營經(jīng)商者 銀座的品牌和號召力是項目最大的核心競爭力 ！ 客戶投資的動機是看重本案的投資回報率和投資穩(wěn)定性 、物業(yè)升值空間 二、二期客戶定位及攻關(guān) 目標客戶 石油系統(tǒng)高薪群體 有錢有閑投資女士 本地個體經(jīng)營業(yè)主 外來個體經(jīng)營業(yè)主 投資意向明確人群 黨政機關(guān)公務(wù)員 企事業(yè)單位管理人員 本地個體經(jīng)營業(yè)主 投資意向明確人群 下縣炒鋪投資人士 希望東營常住的有錢人 看好東城 看好銀座 看好東營 下縣客戶 東城客戶 西城客戶 消費者 經(jīng)營者 投資者 投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價值 經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費者手中獲得價值。本案的突破點就應(yīng)立足于如何使回報率最大化；使投資更加穩(wěn)定；并預(yù)留物業(yè)升值的空間。 要吸引人流，必須給予消費者良好的購物感受，有視覺的沖擊、新奇的事物、滿意的服務(wù)。 精品餐吧街區(qū) —— 業(yè)態(tài)定位于西式餐飲、養(yǎng)生餐飲和咖啡、酒吧等。 核心體驗點 ——獨一無二的興奮點，將全市各地人流吸引到項目。在公共區(qū)域廣泛應(yīng)用其形象。 目的性購物為主，填補市場空白點，滿足消費者需求。 業(yè)態(tài)易于建筑的規(guī)劃設(shè)計，并能按照商家租金承受能力和所需建筑結(jié)構(gòu)要求、樓層