【正文】 招商策略 分階段依據(jù)招商的戰(zhàn)果，對商城的招商政策進行微量調(diào)整，控制招商節(jié)奏，給市場造成一種商鋪 “供少于求” 的局面； 招商與銷售同步的招、銷控制管理及協(xié)調(diào)，在正式的招商工作啟動之后，明暗封銷，配合招商，即立即公開地表明停止對項目的銷售，開發(fā)商換為招商和經(jīng)營管理，增強投資者信心；在招商的過程中，全力進行 以租促銷 、 以租帶（待）售 、 租售聯(lián)動 。 直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)及經(jīng)銷的具有自己品牌的廠商和客戶。同時利用反季傾銷賣場、休息區(qū)、兒童游樂場等，拉動人流；快餐店的設(shè)置，即可滿足商場內(nèi)部工作人員與商戶用餐，也可對外開發(fā)，使項目實現(xiàn)多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營，滿足客戶多方需求。 52 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 艾格 啄木鳥 千百惠 蜜雪兒 歌莉婭 馬天奴 犁人坊 淑女屋 53 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 紳士名品館 規(guī)劃業(yè)種： 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 規(guī)劃設(shè)想： 細分市場，將男士商品集中展示，提高項目物業(yè)檔次。） 48 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 北美風(fēng)休閑服飾 堡獅龍 東方駱駝 湯尼威爾 TJB 海東 澳士邦 長潤 49 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)則 規(guī)劃主題： 品牌直銷 show 規(guī)劃業(yè)種： 各品牌服飾廠家直銷中心（時裝、休閑裝、西裝、裙褲） 規(guī)劃設(shè)想： 引進時尚服飾品牌生產(chǎn)廠家，設(shè)立廠家直銷中心，作為廠家展示服飾商品中心，及物流批發(fā)中心，同時也是項目整體品質(zhì)展現(xiàn)的重要區(qū)域。 本項目的商業(yè)主題定位為： 時尚之都 —— modern town 45 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 這里是合肥最具規(guī)模、最具特色的服飾批發(fā)市場 這里是服裝之城，服裝批發(fā)集散地 這里是時尚之城，感受最舒適的購物環(huán)境 這里展示的不僅僅是服裝，還有最時尚、最前沿的文化 這里流通的不僅僅是一件件商品，更是時尚文化的傳播 …… 46 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 B1F： 時尚運動廣場 運動品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、牛仔服飾、新品展示中心（利用中庭廣場設(shè)置） 1F： 品牌直銷 show 各品牌服飾廠家直銷中心（時裝、休閑裝、西裝、裙褲） 2F： 淑女潮流館 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時尚少淑女服飾、內(nèi)衣 3F： 紳士名品館 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 4F： 都會時尚館 反季傾銷賣場、羽絨服、針織服飾、兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂場、服飾修改處 中綠廣場二期 47 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 時尚運動廣場 規(guī)劃業(yè)種： 運動品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、 牛仔服飾、 新品展示中心（利用中庭廣場設(shè)置） 規(guī)劃設(shè)想： 利用中庭廣場，設(shè)置新品展示中心，為商家發(fā)布不同季節(jié)新品服飾；同時制造商場活動熱點，積聚人氣。 43 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 項目商業(yè)經(jīng)營主體定位： 商業(yè)中心 —— town 強勢的經(jīng)營主題定位，為項目提供了更廣闊的發(fā)展空間，引導(dǎo)項目規(guī)模發(fā)展。 耀眼的 時尚 都市的 焦點 42 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 商業(yè)文化主題的項目的 靈魂 ， 那經(jīng)營主題就是項目 實體 ， 經(jīng)營主題是項目自身實力的展現(xiàn)。 同時，區(qū)域周邊物業(yè)經(jīng)營方式傳統(tǒng)，場地環(huán)境落后， 大多數(shù)還都是傳統(tǒng)的 集貿(mào)批發(fā)市場 形態(tài)。 40 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 該項目商業(yè)市場的前景以及潛在的零售消費市場 OFFICE職員 （辦公室職員）。 商業(yè)地產(chǎn)項目的主題特色定位基本上把握兩個要點： 商業(yè)文化主題 商業(yè)經(jīng)營主題 39 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 文化主題，是商業(yè)項目的靈魂，是商業(yè)項目最具特色的地方， 是與同質(zhì)物業(yè) 差異化的核心精神 。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的團隊（機構(gòu)）介入前期招商與后期的管理，目標(biāo)是通過招商與運營的成功運作， 最大限度的提升物業(yè)價值 ！因此開發(fā)商主要的目標(biāo)如何確立招商策略以及后期運營管理模式。同時，大面積的商鋪組團解決了商戶對大面積經(jīng)營場地的需求。 建筑內(nèi)部建議 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 單元商鋪 通道 通道 商鋪分割示意 33 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商場內(nèi)部廣告位設(shè)計規(guī)劃 利用商場中庭、通道、休息區(qū)等公共區(qū)域，規(guī)劃合理、統(tǒng)一的廣告展示位、櫥窗等，一方面有利于廣告位的管理；同時，在展示廣告信息的同時，提高商場購物環(huán)境。 32 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 ※ 商鋪分割建議 利用目前物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，設(shè)定 “單元商鋪” ，“單元商鋪”開間 ，進深 3米 ，有效控制場內(nèi)公攤面積，提高商鋪建筑面積的實際使用率。 31 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑內(nèi)部建議 商場的發(fā)展趨勢正在從“ 向顧客展示、銷售商品的場所 ”轉(zhuǎn)向“ 吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進商品銷售 ”商品營銷戰(zhàn)略、情景體驗式消費。 √客用出口設(shè)置合理醒目。 25 第二部分 :項目定位 項目定位 依托資源優(yōu)勢，經(jīng)營成為集 展示、倉儲、物流 功能于一體的，以批發(fā)為主 的，同時滿足大眾消費者日常零售需求的，擬購物中心環(huán)境的 ——服裝專業(yè)批發(fā)市場 ， 打造安徽地區(qū)服裝專業(yè)批發(fā)市場航母！在服裝專業(yè)批發(fā)市場行業(yè)中， 建立“中綠”品牌！ 26 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √展示、倉儲、物流功能于一體 項目物業(yè)整體設(shè)計規(guī)劃合理，可以滿足后期經(jīng)營時多種經(jīng)營功能 ——商品展示、貨 物倉儲、集中物流等功能對物業(yè)場地硬件的要求，同時多功能的經(jīng)營定位可促進商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展； √批發(fā)物流為主 項目緊鄰合肥市火車站、汽運站，批發(fā)市場依托物流優(yōu)勢，形成商品集散中心，經(jīng) 營業(yè)態(tài)的設(shè)定主要以批發(fā)為主； √滿足大眾消費者日常零售需求 項目比鄰的勝利路商圈在未來幾年內(nèi)的發(fā)展，將會給項目帶來巨大的零售消費群 體，因此依托此市場資源，項目經(jīng)營業(yè)態(tài)兼顧零售，滿足大眾消費需求，最終為 項目帶來更多商機； 27 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √擬購物中心環(huán)境 對于未來項目周邊龐大的零售消費群體，由于其年齡、收入、消費觀念等因 素，白領(lǐng)（辦公室職員）將是這個群體中的中堅力量，因此，項目從經(jīng)營產(chǎn) 品到購 物環(huán) 境，應(yīng)當(dāng)盡可能的滿足這部分人群的需求，這樣才能有效地占有 這部分消費市場； √服裝專業(yè)批發(fā)市場 新站區(qū)的服裝批發(fā)市場經(jīng)過長期的自發(fā)性的發(fā)展，在經(jīng)濟環(huán)境的促使下，特 有的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日漸成熟，目前政府也已向發(fā)展特色性經(jīng)濟進行規(guī)劃引 導(dǎo)，著力打造合肥市乃至安徽省的特色“服飾批發(fā)一條街”；項目位于此區(qū)域 核心地段，必將發(fā)展成為該區(qū)域的核心商業(yè)項目 ——最具特色的服裝專業(yè)批 發(fā)市場 ； 28 第二部分 :項目定位 定位闡述 項目定位 √安徽地區(qū)服裝批發(fā)市場航母 項目應(yīng)當(dāng)樹立立足合肥市場，發(fā)展成為安徽地區(qū)知名的服裝專業(yè)市場！整合項目 資源，樹立市場特色，憑借項目規(guī)模，打造“航母”級別的市場規(guī)模； √建立“中綠”品牌 通過二期項目的開發(fā)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)確立遠期的發(fā)展戰(zhàn)略，建立“中綠”品牌，以品 牌營銷為最終發(fā)展戰(zhàn)略方向！ 29 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第三部分 :產(chǎn)品建議 30 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑外部建議 √外裝飾及其材料應(yīng)當(dāng)能夠反映出商家的經(jīng)營理念。同時商業(yè)巨頭沃爾瑪已選址在溫莎杰座裙房商場內(nèi)，區(qū)域檔 次將得到進一步提升，大大提高區(qū)域商圈環(huán)境，吸引大量的 零售消費客群 ； √數(shù)家已建、在建的住宅、商住項目給區(qū)域內(nèi)帶來了大量的常駐人群。 18 第一部分 :市場分析 項目評判 SWOT分析 ? 項目有較大的廣場，便于停車，容易匯聚人流； ? 項目是商場式設(shè)計，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項目的發(fā)展預(yù)留了市場空間； ? 項目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場； 優(yōu) 勢 ? 該項目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近 10000平方米，共攤面積過多； ? 周邊商業(yè)競爭較激勵，同質(zhì)化較嚴重； ? 項目處在商業(yè)街的末端，人流到達量減少； ? 一期項目的市場影響不好，需要時間來調(diào)整； 劣 勢 19 第一部分 :市場分析 項目評判 SWOT分析 ? 尚有多個項目正在建造、招商，潛在威脅大； ? 最近政府有物權(quán)法出臺、銀行加息，增加投資門檻，影響本項目