【正文】 分階段依據(jù)招商的戰(zhàn)果，對商城的招商政策進行微量調(diào)整，控制招商節(jié)奏，給市場造成一種商鋪 “供少于求供少于求 ”的局面；? 招商與銷售同步的招、銷控制管理及協(xié)調(diào)，在正式的招商工作啟動之后，明暗封銷，配合招商，即立即公開地表明停止對項目的銷售，開發(fā)商換為招商和經(jīng)營管理，增強投資者信心；在招商的過程中，全力進行 以以租促銷租促銷 、 以租帶（待）售以租帶（待）售 、 租售聯(lián)動租售聯(lián)動 。 直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)及經(jīng)銷的具有自己品牌的廠商和客戶。同時利用反季傾銷賣場、休息區(qū)、兒童游樂場等，拉動人流；快餐店的設(shè)置，即可滿足商場內(nèi)部工作人員與商戶用餐，也可對外開發(fā)，使項目實現(xiàn)多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營，滿足客戶多方需求。52第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃二層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃二層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃建議品牌商家：建議品牌商家：艾格啄木鳥千百惠蜜雪兒歌莉婭馬天奴犁人坊 淑女屋53第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃三層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃三層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃規(guī)劃主題：規(guī)劃主題：紳士名品館紳士名品館規(guī)劃業(yè)種：規(guī)劃業(yè)種：紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲規(guī)劃設(shè)想：規(guī)劃設(shè)想： 細分市場，將男士商品集中展示，提高項目物業(yè)檔次。）48第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃建議品牌商家：建議品牌商家：北美風(fēng)休閑服飾 堡獅龍 東方駱駝 湯尼威爾TJB 海東澳士邦 長潤49第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)則一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)則規(guī)劃主題：規(guī)劃主題：品牌直銷品牌直銷 show規(guī)劃業(yè)種：規(guī)劃業(yè)種：各品牌服飾廠家直銷中心（時裝、休閑裝、西裝、裙褲）規(guī)劃設(shè)想：規(guī)劃設(shè)想： 引進時尚服飾品牌生產(chǎn)廠家，設(shè)立廠家直銷中心，作為廠家展示服飾商品中心，及物流批發(fā)中心，同時也是項目整體品質(zhì)展現(xiàn)的重要區(qū)域。 本項目的商業(yè)主題定位為：時尚之都時尚之都 ——modern town45第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位? 這里是合肥最具規(guī)模、最具特色的服飾批發(fā)市場這里是合肥最具規(guī)模、最具特色的服飾批發(fā)市場? 這里是服裝之城，服裝批發(fā)集散地這里是服裝之城，服裝批發(fā)集散地? 這里是時尚之城，感受最舒適的購物環(huán)境這里是時尚之城，感受最舒適的購物環(huán)境? 這里展示的不僅僅是服裝，還有最時尚、最前沿的文化這里展示的不僅僅是服裝，還有最時尚、最前沿的文化? 這里流通的不僅僅是一件件商品，更是時尚文化的傳播這里流通的不僅僅是一件件商品，更是時尚文化的傳播…………46第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃B1F： 時尚運動廣場 運動品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、牛仔服飾、新品展示中心（利用中庭廣場設(shè)置）1F： 品牌直銷 show 各品牌服飾廠家直銷中心（時裝、休閑裝、西裝、裙褲） 2F： 淑女潮流館 外貿(mào)品牌服飾、流行少女裝、休閑少淑女服飾、時尚少淑女服飾、內(nèi)衣3F： 紳士名品館 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲4F： 都會時尚館 反季傾銷賣場、羽絨服、針織服飾、兒童服飾、 快餐店、顧客休息區(qū)、兒童游樂場、服飾修改處中綠廣場二期47第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃負一層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃規(guī)劃主題：規(guī)劃主題：時尚運動廣場時尚運動廣場規(guī)劃業(yè)種：規(guī)劃業(yè)種：運動品牌服飾、休閑品牌服飾、韓流服飾、牛仔服飾、新品展示中心（利用中庭廣場設(shè)置）規(guī)劃設(shè)想：規(guī)劃設(shè)想： 利用中庭廣場，設(shè)置新品展示中心，為商家發(fā)布不同季節(jié)新品服飾；同時制造商場活動熱點，積聚人氣。 43第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位項目商業(yè)經(jīng)營主體定位：商業(yè)中心商業(yè)中心 ——town 強勢的經(jīng)營主題定位，為項目提供了更廣闊的發(fā)展空間，引導(dǎo)項目規(guī)模發(fā)展。 耀眼的耀眼的 時尚時尚 都市的都市的 焦點焦點42第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 商業(yè)文化主題的項目的 靈魂靈魂 ， 那經(jīng)營主題就是項目 實體實體 ， 經(jīng)營主題是項目自身實力的展現(xiàn)。 同時，區(qū)域周邊物業(yè)經(jīng)營方式傳統(tǒng)，場地環(huán)境落后， 大多數(shù)還都是傳統(tǒng)的 集貿(mào)批發(fā)市場集貿(mào)批發(fā)市場 形態(tài)。40第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 該項目商業(yè)市場的前景以及潛在的零售消費市場 OFFICE職員職員 （辦公室職員）。 商業(yè)地產(chǎn)項目的主題特色定位基本上把握兩個要點：商業(yè)文化主題商業(yè)文化主題商業(yè)經(jīng)營主題商業(yè)經(jīng)營主題39第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位文化主題，是商業(yè)項目的靈魂，是商業(yè)項目最具特色的地方， 是與同質(zhì)物業(yè) 差異化的核心精神差異化的核心精神 。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的團隊（機構(gòu)）介入前期招商與后期的管理，目標(biāo)是通過招商與運營的成功運作， 最最大限度的提升物業(yè)價值大限度的提升物業(yè)價值 ！因此開發(fā)商主要的目標(biāo)如何確立招商策略以及后期運營管理模式。同時，大面積的商鋪組團解決了商戶對大面積經(jīng)營場地的需求。? 建筑內(nèi)部建議單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪單元商鋪 單元商鋪單元商鋪單元商鋪通道 通道商鋪分割示意33第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素※ 商場內(nèi)部廣告位設(shè)計規(guī)劃 利用商場中庭、通道、休息區(qū)等公共區(qū)域，規(guī)劃合理、統(tǒng)一的廣告展示位、櫥窗等，一方面有利于廣告位的管理；同時，在展示廣告信息的同時，提高商場購物環(huán)境。32第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素※ 商鋪分割建議 利用目前物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，設(shè)定 “單元商鋪單元商鋪 ”， “單元商鋪 ”開間 ，進深 3米米 ，有效控制場內(nèi)公攤面積，提高商鋪建筑面積的實際使用率。31第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素? 建筑內(nèi)部建議 商場的發(fā)展趨勢正在從 “向顧客展示、銷售商品的場所向顧客展示、銷售商品的場所 ”轉(zhuǎn)向 “吸引顧客關(guān)注商品，有吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進商品銷售利于促進商品銷售 ”商品營銷戰(zhàn)略、情景體驗式消費?！炭陀贸隹谠O(shè)置合理醒目。25第二部分 :項目定位? 項目定位 依托資源優(yōu)勢，經(jīng)營成為集 展示、倉儲、物流展示、倉儲、物流 功能于一體的，以批發(fā)為主以批發(fā)為主 的，同時滿足大眾消費者日常零售需求的，擬購物中心環(huán)境的 —— 服服裝專業(yè)批發(fā)市場裝專業(yè)批發(fā)市場 ， 打造安徽地區(qū)服裝專業(yè)批發(fā)市場航母！在服裝專業(yè)批發(fā)市場行業(yè)中， 建立建立 “中綠中綠 ”品牌！品牌！26第二部分 :項目定位 定位闡述? 項目定位 √展示、倉儲、物流功能于一體 項目物業(yè)整體設(shè)計規(guī)劃合理，可以滿足后期經(jīng)營時多種經(jīng)營功能 —— 商品展示、貨 物倉儲、集中物流等功能對物業(yè)場地硬件的要求，同時多功能的經(jīng)營定位可促進商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展；√批發(fā)物流為主 項目緊鄰合肥市火車站、汽運站，批發(fā)市場依托物流優(yōu)勢，形成商品集散中心，經(jīng) 營業(yè)態(tài)的設(shè)定主要以批發(fā)為主；√滿足大眾消費者日常零售需求 項目比鄰的勝利路商圈在未來幾年內(nèi)的發(fā)展，將會給項目帶來巨大的零售消費群 體，因此依托此市場資源，項目經(jīng)營業(yè)態(tài)兼顧零售，滿足大眾消費需求，最終為 項目帶來更多商機；27第二部分 :項目定位 定位闡述? 項目定位 √擬購物中心環(huán)境 對于未來項目周邊龐大的零售消費群體，由于其年齡、收入、消費觀念等因 素，白領(lǐng)（辦公室職員）將是這個群體中的中堅力量，因此，項目從經(jīng)營產(chǎn) 品到購 物環(huán) 境，應(yīng)當(dāng)盡可能的滿足這部分人群的需求，這樣才能有效地占有 這部分消費市場；√服裝專業(yè)批發(fā)市場 新站區(qū)的服裝批發(fā)市場經(jīng)過長期的自發(fā)性的發(fā)展，在經(jīng)濟環(huán)境的促使下，特 有的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日漸成熟，目前政府也已向發(fā)展特色性經(jīng)濟進行規(guī)劃引 導(dǎo)，著力打造合肥市乃至安徽省的特色 “服飾批發(fā)一條街 ”；項目位于此區(qū)域 核心地段，必將發(fā)展成為該區(qū)域的核心商業(yè)項目 —— 最具特色的服裝專業(yè)批 發(fā)市場 ；28第二部分 :項目定位 定位闡述? 項目定位 √安徽地區(qū)服裝批發(fā)市場航母 項目應(yīng)當(dāng)樹立立足合肥市場，發(fā)展成為安徽地區(qū)知名的服裝專業(yè)市場！整合項目 資源，樹立市場特色，憑借項目規(guī)模，打造 “航母 ”級別的市場規(guī)模；√建立 “中綠 ”品牌 通過二期項目的開發(fā)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)確立遠期的發(fā)展戰(zhàn)略，建立 “中綠 ”品牌，以品 牌營銷為最終發(fā)展戰(zhàn)略方向！29【 中綠廣場 】二期經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書第三部分 :產(chǎn)品建議30第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素? 建筑外部建議 √外裝飾及其材料應(yīng)當(dāng)能夠反映出商家的經(jīng)營理念。同時商業(yè)巨頭沃爾瑪已選址在溫莎杰座裙房商場內(nèi)，區(qū)域檔 次將得到進一步提升，大大提高區(qū)域商圈環(huán)境，吸引大量的 零售消費客群零售消費客群 ；√數(shù)家已建、在建的住宅、商住項目給區(qū)域內(nèi)帶來了大量的常駐人群。 主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場普遍關(guān)注，而且從經(jīng)營效主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場普遍關(guān)注，而且從經(jīng)營效果來看，租金確實比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤；果來看，租金確實比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤；機會20第一部分 :市場分析 小結(jié) 為了使的投資過熱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為穩(wěn)健和均衡，國家進行宏觀調(diào)整，并收緊銀根、加息、限制風(fēng)險高的銷售方式、抑制投資等，這些均有可能致使經(jīng)濟發(fā)展步伐放緩，甚至?xí)绊懙讲糠挚蛻敉顿Y信心； 合肥作為內(nèi)陸城市的腹地已成為國內(nèi)的焦點，眾多外資零售企業(yè)紛紛進軍內(nèi)地，主題商場、體驗式購物等新型商業(yè)紛紛亮相，商業(yè)格局將重新洗牌； 區(qū)域以傳統(tǒng)批發(fā)集貿(mào)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)體量大，購物環(huán)境包裝差，商業(yè)業(yè)態(tài)無新意，又受到市級商圈夾擊，租金市場持續(xù)低迷；21【 中綠廣場 】二期經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書第二部分 :產(chǎn)品定位22第二部分 :產(chǎn)品定位 定位目標(biāo) 捕捉最具潛力的消費群體捕捉最具潛力的消費群體探索最稀缺的市場空白探索最稀缺的市場空白引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費模式引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費模式打造最炙手的商業(yè)舞臺打造最炙手的商業(yè)舞臺創(chuàng)造最大的可行利潤空間創(chuàng)造最大的可行利潤空間23第二部分 :項目定位 ? 區(qū)域經(jīng)濟概要√區(qū)域內(nèi)新建火車站、汽車站早已投入運營，成為目前合肥市主要交通樞紐，物流 優(yōu)勢明顯，帶來大量 商旅客流商旅客流 ；同時，市內(nèi)多條 公交干線匯集于此公交干線匯集于此 ，公共