【正文】 09/01——2005/12/30 第一階段完成招商任務的20％。三、達成目標（設定理由及達成手段，主要針對中小店鋪的招商）： 達成目標是按照商業(yè)項目招商的程序安排制定的最低限度招商進展要求。招商整體工作做總結，財務情況匯總報告公司董事會。12006/05/01——2006/09/01 后招商期、開業(yè)慶典。所有招商目標在2006/04/01前責成有關分部確實完成。根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招收工作未達到設定標準的進行最后突擊攻關。本期工作重點是拾遺補缺，針對中心的商品結構進行微調整。目標定位于增加中心商品的名、特、優(yōu)、新、獨、多樣化等的內涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。2006/01/01——2006/03/30 招商進入第二階段。2005/09/01——2005/12/30 招商第一階段。2005/11/10——2006/01/01 配合組織公關活動，針對對象為行業(yè)協(xié)會、政府部門的；針對國際招商部分的。2006/01/01前 完成一切招商準備工作。完成各種POP、3D vision、沙盤等的制作。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。2005/11/01——2005/12/30 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。1根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標、任務指標完成計劃等）。1制定商戶準入標準、條件、和招商規(guī)則。招商處的籌建。制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。完成設計制作志健時代廣場的主體、各分體剖面模型沙盤。完成設計制作志健時代廣場招商文告、招商樓書、招商手冊，包含項目功能分布及內部結構圖。注冊中文及英文的國內域名（.）及國際域名（.）。媒體購買800電視、電臺、平面、戶外、流動辦公用品50車輛、演示用具、移動辦公人員管理80薪水、提成獎勵、培訓差旅10交通、住宿、招待電話費用5電話、傳真、網(wǎng)絡DM費用5郵寄、夾報、散發(fā)公關活動20發(fā)布會、聯(lián)誼、合計1170分析：其中廣告制作費用約占17％；％；％，應占比例符合正常市場運作中的比例分配。如招商非常順利，則廣告投入將會進行靈活調整削減。第五部分：租賃價格及付款方式一、主力店（超市、百貨）（附件二：主力店租賃主要條款）二、次主力店（麥當勞、必勝客、順電）（附件三：主力店租賃主要條款）三、中小店鋪（品牌店）（附件四：中小店鋪租賃主要條款）第六部分：經濟分析一、租金初步建議街鋪平均租金： 320/平方米內鋪平均租金： 一樓:200/平方米二樓:90/平方米三樓:70/平方米四樓:50/平方米五樓:30/平方米 說明：以上租金按獨立的品牌店計算，而非按統(tǒng)一的大商家計算； 按建筑面積計算，空調管理費另計； 方案中可能會有部分為抽取營業(yè)額提成、或是保底租金加提成，將因實際情況而定； 鋪位因大小、位置、結構等各個因素會有不同的商業(yè)價值，以后將根據(jù)商業(yè)規(guī)劃平面布局圖定出每個鋪位的租金價格。其中：深圳地區(qū)招商所占比例不得超出整體的70％；外地招商、國際招商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預留部分的比例（例如10％）。兩步驟以第一步為關鍵，要實現(xiàn)主力招商，必須借助多方力量才能達成。第二步才是全面招商，招商對象面向省內外著名品牌專業(yè)店的投資者，其中以廣東省內民間資本為重點。主力店投資商是志健時代廣場發(fā)展的關鍵。租金按動態(tài)方案，回報率預計8年左右。雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。根據(jù)各行業(yè)的經營特點，針對中小店鋪在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。二、全部出租與分割出租的優(yōu)劣分析◇全部出租優(yōu)勢：①可以一次性回籠一筆資金；②簡化招商，減少招商工作量；③便于管理。三、目標客戶分析橫崗地區(qū)（1）橫崗本地居民（2）橫崗的私營業(yè)主（3）企業(yè)高級管理人員（4）政府公務員深圳市內投資客戶惠州、東莞等深圳以外城市的投資客品牌商家追隨者第三部分：招商策略一、招商策略：立足深圳、面向全國、走向國際以深圳為重點，在確保深圳地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內主力商家和品牌商家、國外產品的國內代理、國內內銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡、DM等現(xiàn)代化通訊手段進行招商。（3）餐飲：本項目將引進中、美式快餐，大型酒樓、美食廣場等不同形式的餐飲，讓不同的消費者在這里都能得到滿足。（2）娛樂、休閑：橫崗鎮(zhèn)娛樂休閑設施相對空白，難以滿足不同層次的消費者的需求。5）、功能定位（1）購物：本項目提供物品豐富、多層次、全方位的購物內容，以滿足眾多購物者的需求，做到“沒有買不到，只有想不到”。（3）主題商場：如娛樂總匯，數(shù)碼家電，家居等，其特點是經營品種或消費者限于一定的主題性和專業(yè)性。4）、業(yè)態(tài)定位獨立專賣店、百貨、超市、家電主題商場等多種業(yè)態(tài)集合體（1）大型超市：其特點是采用開放式經營，滿足顧客日常生活的一站式購物的需要，顧客購買頻率高于其他業(yè)態(tài)，對整個商場的客流量有非常大的促進作用。根據(jù)美格行對橫崗市場的初步調研，本項目今后的主要消費群體還是來自項目周邊，而目前當?shù)叵M能力參差不齊，片面過高或過低的消費檔次均無法保證項目今后的經營。投資者的財團盤踞，實現(xiàn)商業(yè)CBD ，商務金礦的市場定位，使橫崗地產掀起滔天大浪，“點燃財富”“引暴你的財富”，給你和市場一種最強烈的暗示。3）、檔次定位項目日后的主要消費群體主要來自項目周邊，而目前當?shù)叵M能力參差不齊，片面過高或過低的消費檔次均無法保證項目今后的經營。三、項目定位項目具備地段、規(guī)模、業(yè)態(tài)等多方面優(yōu)勢，但同時也有當?shù)叵M力不足、離市內較遠等問題，如何在短時間內擴張項目的影響力是項目成功的關鍵，最可行的就是走特色化、個性化道路。讓城市化進程計劃的實施顯得迫在眉睫。（2）橫崗工業(yè)氛圍呈強勢，缺少大規(guī)模人文居住社區(qū)，沒有在片區(qū)形成良好的居住氛圍。（d）交通的改善（深惠公路拓寬和地鐵三號線）給橫崗房地產市場起到變革性的作用。（b）品牌商家的入駐，提高并奠定項目在消費者心中的位置。是橫崗規(guī)模最大，獨棟樓宇最高的項目；（f）政府扶持，作為橫崗標志性建筑物，被列為政府重點工程；（g）70年超長產權。二、項目SWOT分析1）、優(yōu)勢（a）位于橫崗中心區(qū)核心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，有著得天獨厚的地理優(yōu)勢；（b）周邊配套完善，銀行，醫(yī)院、公園，超市以及農貿市場近在咫尺；（c）交通發(fā)達，經過本項目的公交車輛20多路，3號地鐵線出口就在門口；（d）商業(yè)品牌定位高。第二部分：項目定位及目標客戶分析一、項目概述本項目位于深惠路與茂盛路交匯南側，東鄰橫崗舊城區(qū)商業(yè)中心，南靠橫崗街道辦，西鄰老城區(qū)住宅區(qū)，北鄰新世界廣場，遠眺梧桐山風景區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，深惠路一級公路，機荷高速，水官高速，惠鹽疏港高速等眾多交通干線縱橫其間，公交線路四通八達，方便迅捷。 隨著居民素質及消費力的提高，品牌消費意識漸趨成熟。 各賣