【正文】 多少，可根據(jù)市場(chǎng)狀況靈活操控。一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚焦人氣。 低開(kāi)高走是本案價(jià)格策略的核心：216。216。216。 項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì): 創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)，符合新型商業(yè)的需求；216。 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì): 項(xiàng)目周邊均勻分布了12個(gè)公交站點(diǎn)、10條公交線(xiàn)路，青威煙城市輕軌站點(diǎn)近在咫尺。二、項(xiàng)目租金價(jià)格的可行性分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)保證216。商業(yè)管理費(fèi)第一年合計(jì)建筑面積每平方8元；根據(jù)第一年的實(shí)際情況和市場(chǎng)實(shí)際情況逐年遞增。甲方負(fù)責(zé)提供租賃物業(yè)內(nèi)乙方經(jīng)營(yíng)要求所需自動(dòng)扶梯、專(zhuān)用貨梯；負(fù)責(zé)提供乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程及吊頂；賣(mài)場(chǎng)公共區(qū)域機(jī)電到位，商業(yè)裝飾及導(dǎo)示完成；甲方協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報(bào)、報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)。 優(yōu)惠政策：：本項(xiàng)目啟動(dòng)期建議給予商戶(hù)一定的商場(chǎng)培育期，根據(jù)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)面積大小，可以采用贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)或者一定免租期限等方式；采取押二付三的方式：即押金收取二個(gè)月商鋪?zhàn)饨?，支付三個(gè)月商鋪?zhàn)饨穑灰淮涡岳U納一年房租，可贈(zèng)送半年免租優(yōu)惠，贈(zèng)送的半年可選擇在銷(xiāo)售淡季實(shí)施；第二、三年租金可根據(jù)第一年的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，價(jià)格進(jìn)行逐級(jí)遞增。項(xiàng)目要做到整體規(guī)劃，招募有品牌影響力的大主力店，運(yùn)營(yíng)管理到位，租金方面的收益才能更高。威海商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)租金的要求根據(jù)前期經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)果顯示，市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最高承受租金價(jià)格極限在80100元/㎡/月之間，前提是在有良好經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和前景下，方可承受更高的租金成本所帶來(lái)壓力。銀座家居30000中高家居建材70—2302F、4F：541F：661F：752F：633F：60無(wú)1F：地板、櫥柜；2F：木門(mén)、瓷磚；1F：衛(wèi)浴、電器、沙發(fā)、床；3F：現(xiàn)代家居；4F：古典家具。豪業(yè)圣迪12000中檔百貨/超市1F：30—4080—1002F、3F：30—70—804F：201501F：272F：243F：124F電玩：45 KTV：15四層快餐扣點(diǎn)17%1F：超市、快餐；1F：化妝品、箱包、黃金珠寶、休閑運(yùn)動(dòng)；2F：男裝、女裝、內(nèi)衣、羊毛衫；3F：童裝、玩具、鞋、床上用品；4F：游戲廳、快餐、KTV、電影城樂(lè)天家居72000中高家居建材1F：50—2002F：60—2503F：40—3004F：30—2701F：18—242F：24—363F：21—334F：24—33無(wú)1F：床上用品、進(jìn)口家居；2F：板式家居、地毯；3F：歐式家居、美式家居；4F：布藝、燈飾、三聯(lián)家電。威海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表物業(yè)名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積 ㎡經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)種類(lèi)鋪位平均面積㎡平均租金 元/㎡/月扣點(diǎn)比例 %備 注振華商廈63000中高百貨/超市1F：30—802F：60—1003F：50—904F：80—1205F：80—1506F：60—150無(wú)25%+1%返利1F：量販超市；2F：數(shù)碼產(chǎn)品；1F：鞋、化妝品、黃金珠寶、手表、箱包；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：時(shí)尚休閑裝；5F：運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材；6F：兒童世界、家居飾品華聯(lián)商廈25000中高百貨/超市20—120無(wú)201F：家電；1F：手表、化妝品、藥店、超市、黃金珠寶、名酒補(bǔ)品；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：淑女裝、床上用品；4F：運(yùn)動(dòng)休閑、皮鞋、時(shí)裝；華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)23000中高百貨/超市35無(wú)201F：黃金珠寶、化妝品、箱包、小家電；2F：男裝、床上用品；3F：女裝；4F：女裝統(tǒng)一路商業(yè)街中高百貨100—20080無(wú)黃金珠寶、男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑利群商廈20000中檔百貨/超市20—30無(wú)20—251F：化妝品、黃金珠寶、超市；2F：鞋、快餐；3F:男裝、女裝、童裝；4F:家電、手機(jī)、廚具。實(shí)行低開(kāi)高走的租價(jià)政策，“放水養(yǎng)魚(yú)”，以引入商家入駐為先，前期形成招商旺勢(shì)，達(dá)到成功招商態(tài)勢(shì)，后期就市調(diào)整實(shí)行利益平衡和利益增長(zhǎng)。由于本項(xiàng)目在威海市場(chǎng)上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本項(xiàng)目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之三家開(kāi)發(fā)商在威海市場(chǎng)所處的地位，所以本項(xiàng)目的租金價(jià)格定位策略應(yīng)該采用考慮市場(chǎng)的租金水平進(jìn)行前期的租金價(jià)格定位。價(jià)格定位內(nèi)容：應(yīng)該考慮項(xiàng)目所處的周邊市場(chǎng)及威海地區(qū)同類(lèi)型物業(yè)的租價(jià)，綜合分析各類(lèi)物業(yè)的性?xún)r(jià)比，來(lái)最終確立項(xiàng)目的基本租價(jià)。 利用管理優(yōu)勢(shì)：專(zhuān)業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運(yùn)營(yíng)管理。 利用規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)，符合新型商業(yè)的需求；216。 利用政策優(yōu)勢(shì)：實(shí)施租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策；216。 成功引進(jìn)的優(yōu)勢(shì)（六大優(yōu)勢(shì)）216?？ǖぁ⊙鸥?duì)柶馀茻犸L(fēng)　法國(guó)都彭哥弟江南布衣　天姿秋水伊人唯尚　龍達(dá)飛歌杰斯莎萱　盤(pán)古雷諾漢努威　電玩城娛人碼頭風(fēng)云再起　　兒童娛樂(lè)城長(zhǎng)江七號(hào)反斗城　　大眾女裝萬(wàn)多福N+服飾　　娛樂(lè)休閑錢(qián)柜美樂(lè)迪糖果　SPA佐登妮絲榮春棠安杰瑪　品牌餐飲肯德基麥當(dāng)勞必勝客　一茶一座德克士永和大王　美食餐飲神龜餡餅味E派阿香米線(xiàn)待定北方美食城農(nóng)家院櫻花面館文碗公水煮魚(yú)湘王府老頭包子藍(lán)波灣匯盛海鮮樓漁家老寧婆川香府慢餐館格調(diào)海鮮烤肉小肥羊火鍋樂(lè)山烤全魚(yú)燉菜館圣堡羅巴西烤肉西北面食王正和燒烤快餐居福樓餐飲金駿餃子城廣和源萬(wàn)年春茶藝樓業(yè)態(tài)組合比例百貨超市精品店精品女裝家電電玩電影院餐飲專(zhuān)賣(mài)店娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)品牌總面積476282074586297490632058321770313139748916985151960%%%%%%%%%%% 主力店引進(jìn)分析引進(jìn)的目的：樹(shù)立品牌形象，增強(qiáng)集客率；達(dá)成的目的：大力引進(jìn)主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的政策，以營(yíng)造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)；主力商家目標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為：中高端百貨+超市+影院+電器專(zhuān)賣(mài)+家居賣(mài)場(chǎng)+美食廣場(chǎng)+休閑娛樂(lè)+文化體驗(yàn)等。 第三部分 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃一、項(xiàng)目整體規(guī)劃二、各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 地下二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 三層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：三、樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層一期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)二期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)三期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)地下二層停車(chē)場(chǎng)時(shí)尚潮品店百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店地下一層家居廣場(chǎng)、品牌家居店3C專(zhuān)賣(mài)、休閑餐飲百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店一層家居裝飾館、行政配套、餐飲品牌精品店、餐飲百貨、服裝品牌店二層家居裝飾、餐飲專(zhuān)賣(mài)店、餐飲百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠(chǎng)店三層餐飲、教育影院、休閑娛樂(lè)、SPA百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠(chǎng)店 四、業(yè)態(tài)規(guī)劃表（面積、占比、單位面積、招商數(shù)量）一期規(guī)劃：樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）手測(cè)面積（㎡）樓層占比每戶(hù)面積（㎡）商家數(shù)量（戶(hù)）地下一層家居廣場(chǎng)24414　%　1設(shè)備間2089　%　　家居品牌店57303975%50010合 計(jì)32233　%　　一層會(huì)所1774　%　1幼兒園742　%　1銀行　1887%7002家居智能館　2271%　1家居體驗(yàn)館　2390%　1品牌家居　1988%　1美食街區(qū)　2554%5005娛樂(lè)休閑　1082%　1合 計(jì)　14688%