【正文】 綜合性購物中心的經(jīng)營特點。第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。但國內(nèi)購物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺方面還做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)行無限再分配。1 提供設(shè)備、設(shè)備運行費用承擔(dān)我司負(fù)責(zé)租賃范圍內(nèi)安裝壹部貨梯供乙方專用，一至二層負(fù)責(zé)安裝兩部平步梯，設(shè)備費用由我司承擔(dān)。1 物業(yè)管理費用計量，承擔(dān)商家租賃范圍內(nèi)的保安，保潔，設(shè)備設(shè)施的維護等所有物業(yè)管理工作由商家自行負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費用，商家經(jīng)營實際所發(fā)生的水電煤氣等獨立計量并承擔(dān)相并費用。（或按雙方協(xié)商使用的面積繳納一定費用）1 廣告牌使用及費用承擔(dān)公司在沿深惠路的立面提供５塊廣告牌。2 稅務(wù)發(fā)票約定稅務(wù)發(fā)票的開具以合理避稅為具體雙方協(xié)商處理。二、 百貨 規(guī)劃位置：第一層中庭周邊部分，第二層的第三、四防火區(qū)，第三層的第三、四防火區(qū)及第四層整層； 有意向商家：天虹百貨、海雅百貨、歲寶百貨、天和百貨（其中天虹百貨、歲寶百貨、天和百貨意向較大，皆已進(jìn)入新一輪的洽談階段。（如二至三層平步梯開口，二三層的一二防火區(qū)間的中空部分封板等）。1 卸貨區(qū)，理貨區(qū)公司提供約３００平方米的面積給商家作卸貨區(qū)及理貨區(qū)，此區(qū)域的衛(wèi)生，安全等日常管理由商家負(fù)責(zé)。1 停車場管理停車場由我司統(tǒng)一管理并收費，地面停車位不收費，地下停車場全部實行收費，到商場購物的顧客憑商場的購物電腦小票實行優(yōu)惠，停車兩小時內(nèi)的，購物滿１００元的免收費，停車超過兩小時的按規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)收費。租賃區(qū)域外的其他貨梯、觀光梯、扶梯的運行由我司統(tǒng)一管理、并承擔(dān)相關(guān)費用。深圳飾志健實業(yè)有限公司策劃部 40 / 40附件二：主力店租賃主要條款一、 超市 規(guī)劃位置：第二層的第一、二防火區(qū)及第三層的第一、二防火區(qū)； 有意向商家：人人樂、華潤萬家、百佳、新一佳、大福源（其中人人樂基本進(jìn)入合同談判階段；華潤萬家表示愿意租賃或者買，且意向較大；新一佳、大福源皆已進(jìn)入新一輪的洽談階段。當(dāng)然餐飲、娛樂經(jīng)營也需要精細(xì)化管理，而精細(xì)化管理需要數(shù)字說話，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數(shù)字以及用數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)為顧客與商戶服務(wù)。購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。這個“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。第六基本原則：核心主力店招商布局原則。購物中心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當(dāng)然不是絕對的）。旨在得到媒體的廣泛報道，尤其是各主流電視臺，達(dá)到開業(yè)渲染并廣告大眾的目的。第十一部分：開業(yè)慶典開業(yè)慶典就是揭起蓋頭的時候，應(yīng)該做到濃重、熱烈，并且得到社會各界的祝賀，場面必須宏大。進(jìn)入后招商期，完成招商工作總體總結(jié)，作出總結(jié)報告提交公司領(lǐng)導(dǎo)層。2006/02/01——2006/03/01 間歇性廣告投放。2006/01/01 正式開始中小店鋪招商，同時配合相關(guān)的公關(guān)活動。并保證不會貽誤戰(zhàn)機。2005/10/01——2006/01/01完成廣告創(chuàng)意方案，并制作出膠片與平面創(chuàng)意稿。由公司決策層及相關(guān)人員審定并提出修改意見。招商部人員招聘計劃：總?cè)藬?shù)為10人(暫定)。另外，具體招商過程中，最后階段的實際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計劃目標(biāo)，實際已處于收官（圍棋術(shù)語）微調(diào)階段。 2006/01/01——2006/02/30 第二階段完成招商任務(wù)的30％。三、達(dá)成目標(biāo)（設(shè)定理由及達(dá)成手段，主要針對中小店鋪的招商）： 達(dá)成目標(biāo)是按照商業(yè)項目招商的程序安排制定的最低限度招商進(jìn)展要求。12006/05/01——2006/09/01 后招商期、開業(yè)慶典。根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最后突擊攻關(guān)。目標(biāo)定位于增加中心商品的名、特、優(yōu)、新、獨、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。2005/09/01——2005/12/30 招商第一階段。2006/01/01前 完成一切招商準(zhǔn)備工作。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。1根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計劃等）。招商處的籌建。完成設(shè)計制作志健時代廣場的主體、各分體剖面模型沙盤。注冊中文及英文的國內(nèi)域名（.）及國際域名（.）。如招商非常順利，則廣告投入將會進(jìn)行靈活調(diào)整削減。其中：深圳地區(qū)招商所占比例不得超出整體的70％；外地招商、國際招商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。第二步才是全面招商，招商對象面向省內(nèi)外著名品牌專業(yè)店的投資者，其中以廣東省內(nèi)民間資本為重點。租金按動態(tài)方案，回報率預(yù)計8年左右。根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營特點，針對中小店鋪在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。三、目標(biāo)客戶分析橫崗地區(qū)（1）橫崗本地居民（2）橫崗的私營業(yè)主（3）企業(yè)高級管理人員（4）政府公務(wù)員深圳市內(nèi)投資客戶惠州、東莞等深圳以外城市的投資客品牌商家追隨者第三部分：招商策略一、招商策略：立足深圳、面向全國、走向國際以深圳為重點，在確保深圳地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內(nèi)主力商家和品牌商家、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。（2）娛樂、休閑：橫崗鎮(zhèn)娛樂休閑設(shè)施相對空白，難以滿足不同層次的消費者的需求。（3）主題商場：如娛樂總匯，數(shù)碼家電，家居等，其特點是經(jīng)營品種或消費者限于一定的主題性和專業(yè)性。根據(jù)美格行對橫崗市場的初步調(diào)研，本項目今后的主要消費群體還是來自項目周邊，而目前當(dāng)?shù)叵M能力參差不齊，片面過高或過低的消費檔次均無法保證項目今后的經(jīng)營。3）、檔次定位項目日后的主要消費群體主要來自項目周邊，而目前當(dāng)?shù)叵M能力參差不齊，片面過高或過低的消費檔次均無法保證項目今后的經(jīng)營。讓城市化進(jìn)程計劃的實施顯得迫在眉睫。（d）交通的改善（深惠