【正文】 ，招商的比例計(jì)劃為：深圳地區(qū)招商占70％左右；外地招商占15％左右；國際招商占10％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。二、年租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）根據(jù)可出租建筑面積按63000平方米計(jì)算；按照每層出租建筑面積平方米計(jì)算；平均租金價(jià)格按每天每平方米15元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：88元/㎡月樓層租金價(jià)格（元/㎡月）出租面積（㎡）說明應(yīng)完成利潤額（元）五層30*30*12四層50*50*1215640068三層70*70*1221895440二層90*90*12一層200*200*1229035296B1層未計(jì)算B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)88元回收一年租金費(fèi)用第七部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬元）備注廣告制作200印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3D、展具、戶外、流動(dòng)。第八部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位自營方案：（除超市部分，全部自營）樓層商品布局備注五樓大型餐飲（酒樓）、休閑娛樂、健身、電玩、圖書公司辦公區(qū)四樓家居、床上用品、童裝、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)器材三樓男裝、休閑運(yùn)動(dòng)第一、二防火區(qū)為大型超市二樓女裝、女性用品第一、二防火區(qū)為大型超市首層B區(qū)：數(shù)碼家電； C區(qū)：珠寶、化妝品；D區(qū)：皮鞋皮具、眼鏡、手機(jī)、精品百貨主入口兩側(cè)分別為麥當(dāng)勞及銀行外鋪為品牌專賣B1大型停車場中庭部分為表演、促銷區(qū)B2大型停車場備選方案一：（全部租賃）樓層商品布局備注五樓大型餐飲（酒樓）、休閑娛樂、健身、電玩、圖書公司辦公區(qū)四樓品牌百貨三樓第三、四防火區(qū)為品牌百貨第一、二防火區(qū)為大型超市二樓第三、四防火區(qū)為品牌百貨第一、二防火區(qū)為大型超市首層B區(qū)：數(shù)碼家電； C區(qū)：珠寶、化妝品；D區(qū)：皮鞋皮具、眼鏡、手機(jī)、精品百貨主入口兩側(cè)分別為麥當(dāng)勞及銀行外鋪為品牌專賣中庭周圍為品牌百貨展示區(qū)B1大型停車場中庭部分為表演、促銷區(qū)B2大型停車場備選方案二：（全部租賃）樓層商品布局備注五樓大型餐飲（酒樓）、休閑娛樂、健身、電玩、圖書公司辦公區(qū)四樓品牌百貨三樓第三、四防火區(qū)為品牌百貨第一、二防火區(qū)為大型超市二樓第三、四防火區(qū)為品牌百貨第一、二防火區(qū)為大型超市首層B區(qū)：皮鞋皮具； C區(qū)：珠寶、化妝品、眼鏡、手機(jī)、飾品；D區(qū)：品牌百貨展示區(qū)；主入口兩側(cè)分別為麥當(dāng)勞及銀行外鋪為品牌專賣中庭周圍為表演、促銷區(qū)B1大型停車場中庭部分為數(shù)碼家電B2大型停車場第九部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容一、招商準(zhǔn)備工作（只針對(duì)配合招商部分）：完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的CI設(shè)計(jì)并注冊(cè)。確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的POP，3D影視光盤。完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。1招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。1制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、客戶登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則、物業(yè)管理守則等。二、招商時(shí)間安排：招商前期準(zhǔn)備工作階段為：——2005/10/10主力店招商時(shí)間確定為：2005/09/1——2005/12/30散鋪招商時(shí)間確定為：2006/01/01——2006/4/30后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：2006/5/1——2006/9/302005/11/01——2005/12/30 完成招商人員招聘（15天）及培訓(xùn)工作（15天），同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列CI設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。2005/11/01——2006/01/01 完成前期招商文告、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。完成招商部籌建工作。2006/01/01正式開始中小店鋪招商工作。如有香港招商計(jì)劃單列。以深圳為重點(diǎn)的招商工作，進(jìn)行品牌百貨、大型超市、次主力店的招商，經(jīng)過：接觸、洽談、意向確定、簽訂意向書、簽訂租賃合同流程，完成主力商家的招商工作，搭建志健時(shí)代廣場的商業(yè)架構(gòu)。在確保深圳地區(qū)招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場二次開發(fā)。2006/04/01——2006/05/01 招商進(jìn)入第三階段。做到符合志健時(shí)代廣場的原定市場定位及功能分布設(shè)計(jì)。2006/04/01——2006/05/01 招商進(jìn)入尾聲。根據(jù)招商階段預(yù)先挑選商鋪情況、對(duì)未決定位置的商鋪策劃商戶抓號(hào)的準(zhǔn)備工作（地點(diǎn)、方式、安全保障、公正程序）。 招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。開業(yè)慶典的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、廣告發(fā)布等。實(shí)際招商過程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個(gè)招商的成功。此階段主要操作方案是通過項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及DM營銷方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20％任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于20％的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會(huì)同時(shí)吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；以上方面支持本階段完成30％的任務(wù)指標(biāo)。此階段由于工程進(jìn)度迅速，結(jié)構(gòu)達(dá)到塔樓封頂前階段，商業(yè)部分面臨開業(yè)，商戶對(duì)項(xiàng)目的信任度大大加強(qiáng)；招商比例中設(shè)計(jì)50％的生產(chǎn)型商戶（廠商及隸屬廠商營銷機(jī)構(gòu)），40％的產(chǎn)品代理商及經(jīng)銷商，10％的普通經(jīng)營商戶，前兩階段主要針對(duì)對(duì)象為比例設(shè)計(jì)中的前50％，此階段由于接納其余50％類型商戶，標(biāo)準(zhǔn)降低，招商難度相應(yīng)減??；通過招商進(jìn)展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動(dòng)，對(duì)剩余招商起到催化作用；恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)運(yùn)用精品商鋪拍賣會(huì)的形式，用奪標(biāo)宣傳刺激招商的最后階段工作；完成最后階段任務(wù)是具有一定可行性的。四、招商實(shí)施內(nèi)容：招商人員的招聘工作：為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量品牌客戶資源者。管理組織架構(gòu)：總經(jīng)理營銷總監(jiān)策劃部招商部總 協(xié) 調(diào) 處市場調(diào)研場調(diào)查策劃廣告媒體公關(guān)招商一部招商主任如干招