【正文】 規(guī)模及質(zhì)量上的安排，不僅保證展館資源的有效利用，而且保證 主題展示產(chǎn)業(yè) 的規(guī)模及質(zhì)量與 常年展示產(chǎn)業(yè) 形成交相輝映的效果。伊斯特皮草小鎮(zhèn)的 市場 品牌形象 。（注明：此工作需要重點進行市場調(diào)研） ? 典型競爭對手所引進的產(chǎn)業(yè)及運營模式。 如：戶外極限運動器材、設(shè)備用品等。 D汽車類： 法拉利、 Porsche、奔馳、寶馬、蓮花、賓利、凱迪拉克、菲亞特、奧迪、勞斯萊斯 。 加拉瓦尼、 PRADA、 GUESS、喬治 （ 中國十大皮草品牌： 東北虎皮草 、 河北省天龍皮草有限公司 、 恒威皮草有限公司 、 桐鄉(xiāng)市建金皮草制品有限公司 、 邯鄲市天逸皮草制品有限公司 、 鑫利皮草有限公司 、 河北興業(yè)皮草有限公司 、 瑞興皮草有限公司 、 桐鄉(xiāng)雄鷹皮草有限公司 等 ） ? 對國外比較活躍的高檔產(chǎn)業(yè)。 主題展示產(chǎn)業(yè) 的招商對象主要是各分會展主辦或承辦機構(gòu)，如各類行業(yè)協(xié)會、政府或者展覽公司，招商目標(biāo)是協(xié)調(diào)安排各檔期、各主題的展會，充分有效利用展館資源，并通過規(guī)格高、聲勢大、影響廣的 主題展示產(chǎn)業(yè) ，進一步促進 常年展示產(chǎn)業(yè) 的良性、持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展。本招商營銷方案以及經(jīng)營管理方案主要是針對第一期 14 萬平方米的規(guī)模進行設(shè)計規(guī)劃的。 J 區(qū)輔 料、倉儲、物流配送中心區(qū)。 B 做展覽、交易服務(wù)中心區(qū)域 。 九、 別墅區(qū)：設(shè)定成高檔商務(wù)區(qū)， 高檔餐飲服務(wù)、商務(wù)會所休閑服務(wù)中心區(qū)域。 四、 D區(qū)設(shè)定為羊毛、羊絨衫、蠶絲加工制 品專賣區(qū)。 第五部分 項目的功能及業(yè)態(tài)布局（僅供參考） 為了更好地打造我們的皮草小鎮(zhèn)專業(yè)市場，建議本項目在功能和業(yè)態(tài)做相應(yīng)調(diào)整。對于相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可以采用多種形式介入，如股權(quán)、債券、技術(shù)、資源、無形資產(chǎn)等諸多方式。） 2） 借助第三方力量 借勢 我們除了要在市場范圍內(nèi)及有限地區(qū)域內(nèi)自己順勢的同時，更需要學(xué)會借三勢（何為借三勢：一是借政府平臺推廣；二是借同行業(yè)的聯(lián)合支持；三是借現(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)的推捧效應(yīng)；）理性地與其他同行企業(yè)合作發(fā)展壯大，同時與國內(nèi)知名品牌合作，提供免費場地或鋪位，變相在廣告推廣費、活動促銷費等方面拉出空間。因此我們作為經(jīng)營者，必須從多方 位考慮，考慮如何創(chuàng)造出共贏多贏的局面，使其得到多方面的支持，將所定規(guī)范及運作模式其細(xì)化至每個部門的執(zhí)行層面，并落實到每個團隊。 必須再次強調(diào)做好一個市場就像醫(yī)生看病，需要對癥下藥。比如做些現(xiàn)金抵用券、優(yōu)惠打折卡等活動；同時做好南京以外的優(yōu)質(zhì)地區(qū)蘇南、 蘇中、安徽、山東、河北等等地大力推廣組織拿貨批發(fā)活動。 ③ 關(guān)于商戶需要開據(jù)稅票事宜，市場管理部門應(yīng)及時落實當(dāng)?shù)氐膰?、地稅等有關(guān)部門，落實相關(guān)財政優(yōu)惠政策及辦理手續(xù)，并提供相關(guān)服務(wù)支持，消除商戶后顧之憂。 建議如下： ① 一般都是皮草、羊毛衫、蠶絲被和皮衣銷售旺季在 10 月份至次年 3 月份，合計 6 個月左右，加上每年大型節(jié)假日做些 反季節(jié)促銷活動整體不超過 12月；而箱、包等皮革制品卻可以常年銷售無任何銷售淡旺季節(jié)區(qū)分，增加中高檔戶外用品、奢飾品的品項，來彌補整個專業(yè)市場產(chǎn)品受季節(jié)性銷售的缺陷，側(cè)面延長市場經(jīng)營周期，使商戶有更多時間做銷售做市場，同時 增 強市場在同行的競爭力。建議重點加大低成本宣傳力度，以市場內(nèi)部和項目周邊營造氣氛為中心。（ 建議在正式營運 3個月后實施推薦，對現(xiàn)有商戶特別是《市場委派監(jiān)督管理委員會》內(nèi)，表現(xiàn)比較突出的商戶委員，可以作為一個獎勵政策提供免費使用做廣告位的促進政策，為期 13個月，廣告制作費用由商戶自行承擔(dān)。并設(shè)立部門監(jiān)管制度，做到及時發(fā)現(xiàn)及時解決，杜絕任何安全隱患發(fā)生。 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 10 ⑤ 為了避免出現(xiàn)國企大鍋飯現(xiàn)象的通病，建議公司針對市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，針對各部門出臺相對合理的人員績效考核制度和人員獎懲制度，在提供員工能動性和積極性的同時，杜絕不良影響或不良風(fēng)氣的蔓延。隨時對突發(fā)事件作出相應(yīng)及時地調(diào)整。 ③ 針對各部門著裝問題 ，建議人事部提出方案，經(jīng)總裁辦下發(fā)，根據(jù)不同部門的性質(zhì)，確定各部門標(biāo)準(zhǔn)，對外窗口形象部門一律上班著正裝上班，各部門領(lǐng)導(dǎo)必須正裝?！边@是一個成熟專業(yè)市場所必經(jīng)之路。 圖示三： 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 8 示圖四： 示圖五： 示圖六： 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 9 ④ 市場外部綠化，設(shè)施長久無人過問，造成水池池水長滿青苔， 池水 變質(zhì)， 雜草叢生，影響市場的整體形象。 2） 市場內(nèi)部管理存在相關(guān)問題 ① 市場內(nèi)進租商戶過于松散、車輛、個人用品 胡亂擺放，造成市場環(huán)境氛圍比較差，缺乏市場管理有效措施（圖示一）。 B、策劃發(fā)展部和市場營運部制定的相關(guān)市場活動應(yīng)針對市場招商 銷售部近期 工作為重點開展， 三部門相互配合將前期市場招商準(zhǔn)備工作及活動做地更好。 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 6 關(guān)于 如何做到：“修身、齊家”。 首先，考慮的是如何改進國有企業(yè)管理體制的市場商業(yè)化運作，盡快適應(yīng)當(dāng)今高速發(fā)展的多元化市場經(jīng)濟，并做好管理模式的接軌和轉(zhuǎn)型 。伊斯特皮草小鎮(zhèn)正處在市場發(fā)展起步階段， 公司 對市場運營了解不足，缺乏相應(yīng)的管理體制， 缺乏 完善 及 整體市 的 場推廣計劃， 前期 對資金投入和產(chǎn)出沒有可依據(jù)的數(shù)據(jù)，缺乏商業(yè) 地產(chǎn)項目 操盤經(jīng)驗，造成前期在項目商業(yè)定位上 猶豫不決， 耽誤很多寶貴時間 ，形成現(xiàn)在市場格局比較混亂等一系列問題。全力打造 區(qū)域綜合性采購服務(wù)平臺 的品牌知名度。 根據(jù) 江蘇省及南京市 2021 年財政指標(biāo)，說明本地區(qū)域消費群體購買力強勁，為本市場提供了堅實地消費力基礎(chǔ)，為后期市場發(fā)展提供了良好的前提條件。而南京市生產(chǎn)總值達(dá)到 6140億元，增長 12%。規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，產(chǎn)值突破 10 萬億元，繼續(xù)位居全國首位。只要任何一個 環(huán)節(jié)出問題，隨時會被市場所淘汰， 這些 都將會通過專業(yè) 市場經(jīng)濟 發(fā)展歷程 所驗證 。 海寧中國皮革城股份有限公司提出 2021 年發(fā)展規(guī)劃為：依托海寧“中國皮都”的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)揮公司的品牌優(yōu)勢、客戶優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，進一步完善皮革產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)體系， 打造高品質(zhì)、高效率的皮革 產(chǎn)品經(jīng)營平臺 ，內(nèi)部拓展、外部擴張，加快搭建全國性的皮革 營銷網(wǎng)絡(luò) ，努力構(gòu)建皮革 產(chǎn)品流通新模式 。主營業(yè)務(wù)為皮革專業(yè)市場的開發(fā)、租賃 和服務(wù)。（注：不足 30公里范圍內(nèi)有成熟市場 海寧皮革城、濮院羊毛衫城、浙北皮革城等） 其中，在皮革專業(yè)市 場行業(yè)起步早的開發(fā)商，經(jīng)過市場長期的磨練，得到當(dāng)?shù)卣罅χС窒?，通過后期企業(yè)的資本運作并成功上市，立足本地市場，逐漸發(fā)展壯大到集各種業(yè)態(tài)的專業(yè)市場綜合體。 2）一期市場管理人員與租賃商戶缺乏溝通，在租金上漲幅上，出現(xiàn)較多商戶拒交租金鬧事。造成部分專業(yè)市場發(fā)展趨勢上“虎頭蛇尾，后勁不足。河北辛集、遼寧佟二堡、廣州白云、河北白溝、河北肅寧、浙江余姚等皮衣皮具毛皮產(chǎn)地都有較大的專業(yè)市場擴建動作；在許多皮革市場關(guān)門歇業(yè)的同時，在江蘇、四川、浙江、河南、黑龍江、湖北、重慶等省市出現(xiàn)了一批規(guī)模大小不等的皮革專業(yè)市場 ，大的二十多萬平方米，小的三、五千平方米，其中多數(shù)是打著皮革市場旗號的商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)銷售行為。 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 3 %，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 534 億元，同比增長 %，實現(xiàn)利潤 ，同比增長 %。在皮革產(chǎn)品流通方面，規(guī)劃提出：“要以商業(yè)模式創(chuàng)新帶動市場多元化”，鼓勵生產(chǎn)企業(yè)“加強與各大中城市皮革批發(fā)專業(yè)市場的溝通與互動，使其成為拓展國內(nèi)市場的重要集散站及信息反饋渠道”。 而項目 位于江 蘇南京市江寧祿口 空港新城 誠信大道 47號， 北望亞洲最大的鐵路交通樞紐南京南站，南靠華東地區(qū)一流機場 — 南京祿口國際機場，西依機場輕軌六號線，東臨 S8 G2 G10 S5 S12 G2501等多條公路網(wǎng)，地理位置得天獨厚。小鎮(zhèn)由一期物業(yè)和 156 畝待開發(fā)土地組成，其中 已開發(fā)的 一期物業(yè)建筑面積 14萬平方， 共計 1290個商鋪和 78套商務(wù)別墅組成。南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 1 關(guān)于 祿口 作為 國內(nèi)首家以皮草為主題的集皮草設(shè)計、展覽、批發(fā)、定制及相關(guān)休閑、購物、旅游、信息發(fā)布、服裝表演、博物館為一體的商業(yè)小鎮(zhèn)。南京位于長江下游，是承東啟西的樞紐城市，國家重要門戶城市， 華東地區(qū) 中心城市和重要產(chǎn)業(yè)城市，長江航運物流中心，濱江生態(tài)宜居之城，聯(lián)合國人居署特別榮譽獎獲 得城市。在皮革和毛皮制品行業(yè)的發(fā)展上，規(guī)劃中提出了“進一步調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高中高端產(chǎn)品比重；強化行業(yè)的品牌意識，扶優(yōu)限劣，改變皮革行業(yè)以低端和貼牌產(chǎn)品出口為主的局面；立足擴大內(nèi)需尋求皮革產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新增長點”的任務(wù)。根據(jù)中國皮革協(xié)會對全國年銷售額 2， 000萬元以上的規(guī)上企業(yè)統(tǒng)計，2021年全國皮革服裝產(chǎn)量 6， 355 萬件，同比增長 %，其中出口 1， 368 萬件，同比減少項目所在地，祿口空港工業(yè)園誠信大道 47 號。 全國各地的皮革專業(yè)市場此起彼伏，市場競爭加劇。絕大部分市場都是相對經(jīng)營模式和管理模式比 較老套，市場受到諸多條件因素影響，在市場經(jīng)營上惡性競爭比較激烈，缺乏合理的管理體制及機構(gòu)。 該市場當(dāng)前面臨問題如： 1）市場經(jīng) 營管理不善，更換市場管理公司領(lǐng)導(dǎo)連續(xù)換了三任負(fù)責(zé)人。 5）周邊同類市場過于密集，客源過于分散，消費力嚴(yán)重不足。海寧皮革城計劃在深交所發(fā)行7000萬股 A股，發(fā)行后總股本為 。 圖示 2：上市發(fā)行時股東構(gòu)成表 上市發(fā)行前股東構(gòu)成圖由此可見“海寧皮草城”與政府的密切關(guān)系，直接影響到后期的發(fā)展。 而桐鄉(xiāng)國際世貿(mào)中心皮革城 是 由于政府給予大力支持， 通過 三年短期的市場雛形階段培育，直接進入市場品牌擴張階段，發(fā)展迅猛 ， 缺乏 市場錘煉 及考驗 ， 占著地區(qū)優(yōu)勢性投機取巧以地產(chǎn)炒作回籠資金，與專業(yè)經(jīng)營市場的海寧中國皮革股份有限公司 無法相提并論。 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 5 第三部分 項目發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)分析 2021 年 1 月根據(jù)《中國經(jīng)濟網(wǎng)》的初步 GDP 統(tǒng)計，江蘇地區(qū) 2021 年生產(chǎn)總值超過 萬億元，增長 11%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 6萬億元。外貿(mào)進出口總額突破 5000 億美元，增長 15%左右，規(guī)模繼續(xù)保持全國第二位。信息服務(wù)、科技研 發(fā)、服務(wù)外包等產(chǎn)業(yè)