【正文】 邊商業(yè)物業(yè) 從以上對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)定位合理的商場鋪，不但市場運(yùn)作機(jī)會(huì)較大，而且利潤空間相當(dāng)豐厚。 市 級(jí) 商 圈 10 第一部分 :市場分析 商業(yè)市場 印刷、汽車配件、電線電纜、鑄鋼鍛造、儀表等領(lǐng)域，還有科技含量較高的企業(yè)；中國樂凱膠片工業(yè)園、祥源工業(yè)園和寶業(yè)新型住宅產(chǎn)業(yè)化基地、寶供、普爾德、寶龍及世界五百強(qiáng)企業(yè) ——百安居等 。 全年新開工面積，同比增長 %，其中： 商業(yè)營業(yè)用房新開工 面積 ，同比 增長 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場 5 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價(jià)格漲幅回落 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲 %。 4 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元 ，消費(fèi)市場亮點(diǎn)紛呈 2022全年全市城鎮(zhèn)單位職工 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 21889元，增長 15%。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，增長 %。八大類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn) “ 五漲三跌 ”態(tài)勢。 2022年全市 竣工房屋面積 ，同比 增長 %，其中 住宅竣工面積 ，同比 增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房竣工 面積 ，同比下降 %。 合肥海關(guān)直通式監(jiān)管點(diǎn)已正式啟用；共速達(dá)物流 (合肥 )基地項(xiàng)目投入使用；全國寶供合肥物流基地項(xiàng)目正在投資建設(shè)；安徽國際電子電器物流貿(mào)易中心開工啟建 。 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 14 第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 銷售情況 ? 商場鋪 由于量體大，客戶群分散，并且受招商、運(yùn)營、管理影響大， 銷售時(shí)間普遍較長。 18 第一部分 :市場分析 項(xiàng)目評(píng)判 SWOT分析 ? 項(xiàng)目有較大的廣場，便于停車，容易匯聚人流； ? 項(xiàng)目是商場式設(shè)計(jì)，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了市場空間； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場； 優(yōu) 勢 ? 該項(xiàng)目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近 10000平方米，共攤面積過多； ? 周邊商業(yè)競爭較激勵(lì)，同質(zhì)化較嚴(yán)重； ? 項(xiàng)目處在商業(yè)街的末端，人流到達(dá)量減少； ? 一期項(xiàng)目的市場影響不好，需要時(shí)間來調(diào)整； 劣 勢 19 第一部分 :市場分析 項(xiàng)目評(píng)判 SWOT分析 ? 尚有多個(gè)項(xiàng)目正在建造、招商，潛在威脅大； ? 最近政府有物權(quán)法出臺(tái)、銀行加息，增加投資門檻，影響本項(xiàng)目銷售速度 ； 威 脅 ? 主題型商業(yè)作為新的商業(yè)模式，以其專業(yè)化、主題化引起了市場普遍關(guān)注，而且從經(jīng)營效果來看，租金確實(shí)比周邊商業(yè)高些，便于開發(fā)商獲取利潤； 機(jī) 會(huì) 20 第一部分 :市場分析 小結(jié) 為了使的投資過熱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為穩(wěn)健和均衡，國家進(jìn)行宏觀調(diào)整，并收緊銀根、加息、限制風(fēng)險(xiǎn)高的銷售方式、抑制投資等，這些均有可能致使經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐放緩，甚至?xí)绊懙讲糠挚蛻敉顿Y信心； 合肥作為內(nèi)陸城市的腹地已成為國內(nèi)的焦點(diǎn)，眾多外資零售企業(yè)紛紛進(jìn)軍內(nèi)地，主題商場、體驗(yàn)式購物等新型商業(yè)紛紛亮相，商業(yè)格局將重新洗牌； 區(qū)域以傳統(tǒng)批發(fā)集貿(mào)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)體量大，購物環(huán)境包裝差，商業(yè)業(yè)態(tài)無新意，又受到市級(jí)商圈夾擊，租金市場持續(xù)低迷； 21 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第二部分 :產(chǎn)品定位 22 第二部分 :產(chǎn)品定位 定位目標(biāo) 捕捉最具潛力的消費(fèi)群體 探索最稀缺的市場空白 引領(lǐng)最現(xiàn)代的消費(fèi)模式 打造最炙手的商業(yè)舞臺(tái) 創(chuàng)造最大的可行利潤空間 23 第二部分 :項(xiàng)目定位 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概要 √區(qū)域內(nèi)新建火車站、汽車站早已投入運(yùn)營，成為目前合肥市主要交通樞紐，物流 優(yōu)勢明顯，帶來大量 商旅客流 ；同時(shí)，市內(nèi)多條 公交干線匯集于此 ，公共交通發(fā) 達(dá)； √歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前該區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為傳統(tǒng)服裝批發(fā)集貿(mào)市場集中地區(qū)，經(jīng)營 趨于成熟，同時(shí)政府有意將該區(qū)域引導(dǎo)規(guī)劃為 “服飾批發(fā)一條街” 。 31 第三部分 :產(chǎn)品建議 建筑元素 建筑內(nèi)部建議 商場的發(fā)展趨勢正在從“ 向顧客展示、銷售商品的場所 ”轉(zhuǎn)向“ 吸引顧客關(guān)注商品，有利于促進(jìn)商品銷售 ”商品營銷戰(zhàn)略、情景體驗(yàn)式消費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則更類似于傳銷，需專業(yè)的團(tuán)隊(duì)（機(jī)構(gòu)）介入前期招商與后期的管理，目標(biāo)是通過招商與運(yùn)營的成功運(yùn)作， 最大限度的提升物業(yè)價(jià)值 ！因此開發(fā)商主要的目標(biāo)如何確立招商策略以及后期運(yùn)營管理模式。 耀眼的 時(shí)尚 都市的 焦點(diǎn) 42 第四部分 :招商策略 商業(yè)主題定位 商業(yè)文化主題的項(xiàng)目的 靈魂 ， 那經(jīng)營主題就是項(xiàng)目 實(shí)體 ， 經(jīng)營主題是項(xiàng)目自身實(shí)力的展現(xiàn)。 52 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 二層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 建議品牌商家： 艾格 啄木鳥 千百惠 蜜雪兒 歌莉婭 馬天奴 犁人坊 淑女屋 53 第四部分 :招商策略 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 三層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 規(guī)劃主題： 紳士名品館 規(guī)劃業(yè)種： 紳士西服、商務(wù)休閑服、男士精品配件、名牌襯衫、領(lǐng)帶、西褲 規(guī)劃設(shè)想： 細(xì)分市場，將男士商品集中展示，提高項(xiàng)目物業(yè)檔次。 開業(yè)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施 …… 66 第四部分 :招商策略 推廣策略 推廣訴求主題 ?商業(yè)主題文化 “時(shí)尚”作為項(xiàng)目商業(yè)文化主題定位，是項(xiàng)目招商推廣的核心之一。品牌服飾生產(chǎn)廠家是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 “ 品牌直銷 show” 的核心目標(biāo)客戶，此主題語為目標(biāo)客戶展示了項(xiàng)目的規(guī)模，在中綠廣場，可以滿足廠家商品倉儲(chǔ)、流通的需求；同時(shí)，中綠廣場還具備了商品展示的功能，為廠家提供了滿足從物流倉儲(chǔ)到商品展示流通過程的全面商業(yè)活動(dòng)場所。 1525203010051015202530電視 平面媒體 戶外媒體 S P 活動(dòng) 其他推廣費(fèi)用投放比例( % )76 【 中綠廣場 】 二期 經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第五部分 :營銷策略 77 第五部分 :營銷策略 ? 促 “商” 銷 “鋪” 策略； ? 目標(biāo)客戶定位 ? 銷售策略 ? 銷售周期 ? 價(jià)格策略 78 第五部分 :營銷策略 促 “ 商 ” 銷 “ 鋪 ” 策略 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值核心在于 “商業(yè)” ， 物業(yè)升值的空間完全取決于 “商業(yè)” 價(jià)值的拉動(dòng)。 因此銷售價(jià)格制定的原則應(yīng)該盡量 減小客戶的投資壓力 ，同時(shí)，在良好招商、運(yùn)營、管理體系運(yùn)作下，為客戶獲取更高的投資回報(bào)率。 96 根據(jù)市場競爭對(duì)手的媒體宣傳費(fèi)用為參考，以低廣告成本運(yùn)作的原則，預(yù)測整體廣告費(fèi)用約為總銷金額的 %。 100 第七部分 :合作方式建議 服務(wù)內(nèi)容 ? 負(fù)責(zé)制定本物業(yè)的主題定位、業(yè)態(tài)組合以及商鋪分割方案。 101 第七部分 :合作方式建議 貴司負(fù)責(zé)內(nèi)容 ? 負(fù)責(zé)按照我司制定的商鋪分割方案辦理相關(guān)的面積分割手續(xù)，并取得銷售許可必備條件。 一 條 龍 商 業(yè) 解 決 方 案 商業(yè)策劃、銷售 商場招商管理 商業(yè)投資顧問 104 結(jié)語 ? 非常感謝貴司給予合作的機(jī)會(huì)，希望在進(jìn)一步溝通后，繼續(xù)完善本方案，以期達(dá)到提升貴司品牌知名度和獲取利潤最大化的雙贏效果。公司全面整合商業(yè)人才資源，為發(fā)展商提供商業(yè)開發(fā)的全套解決方案：前期定位、營銷策劃、銷售代理、商場招商、商場管理、投資顧問等。 ? 每月根據(jù)現(xiàn)場招、銷售主管提供的月招商、銷售報(bào)表，我司提供一份月分析報(bào)告。 階段工作目標(biāo)：項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售 第六部分 :營銷推廣策略 銷售階段工作部署 99 第七部分 :合作方式建議 【 中綠廣場 】 為我司與 貴司的首度合作，我司衷心希望能與 貴司保持長期、愉快、廣泛的合作關(guān)系。 沿海及中部內(nèi)陸地區(qū) －－ 福建、廣東、鄭州、武漢、山東 對(duì)沿海、內(nèi)陸名牌產(chǎn)品招商推廣帶動(dòng)營銷推廣。 因此，專業(yè)批發(fā)市場物業(yè)購置的客戶主要有兩大群體： 小業(yè)主 ，購置物業(yè)進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，將物業(yè)轉(zhuǎn)租其他商戶，獲取租賃收益，屬投資行為； 自營戶 ，購置物業(yè)，在物業(yè)中自主從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，一方面降低物業(yè)經(jīng)營市場變動(dòng)，給經(jīng)營成本帶來影響；同時(shí)，通貨持有物業(yè)升值，獲取物業(yè)價(jià)值收益。 75 第四部分 :招商策略 推廣費(fèi)用預(yù)算及計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目招商整體思路、策略的執(zhí)行，以及廣告成本運(yùn)作，預(yù)測整體廣告費(fèi)用約為 3 個(gè)月的項(xiàng)目招商租金。在商業(yè)愿景規(guī)劃的展望的同時(shí)，也吸引了目標(biāo)消費(fèi)群體的目光。 58 第四部分 :招商策略 招商對(duì)象 大型品牌服裝生產(chǎn)廠及總代理商 外貿(mào)服飾商貿(mào)公司 大型專業(yè)服裝批發(fā)商貿(mào)公司 拓展安徽市場的服裝生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商 …… 59 第四部分 :招商策略 招商對(duì)象 戰(zhàn)略合作伙伴 我們搭建商業(yè)與地產(chǎn)之間的 橋 梁 …… 60 第四部分 :招商策略 招商策略 有針對(duì)性的對(duì)周邊各商城、購物中心、步行街和其他沿街店鋪的經(jīng)營環(huán)境和政策進(jìn)行調(diào)查（如聯(lián)營扣率，租金、管理費(fèi)、其他費(fèi)用等），拿出詳盡的真實(shí)的調(diào)研報(bào)告討論、決策，制定 合理的招商政策 （包括租金、業(yè)種布局劃分（初步）、優(yōu)惠政策、物業(yè)經(jīng)營管理政策等） ； 從分利用 “頭羊效應(yīng)” ，招商前期提供特殊的優(yōu)惠政策，吸引一部分具有較高影響力的品牌商家、經(jīng)營戶先期入場簽