【正文】 會出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)救市政策。 【 北京救市政策力度有限 】 北京在出臺救市政策前一直執(zhí)行國家降息政策，雖然 11月、 112月出臺了相應(yīng)的政策， 但這些政策多是調(diào)整住房公積金限額和放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，其力度不如其他省市出臺的購房就補貼的一系列救市政策強(qiáng)硬和深遠(yuǎn)，影響力實屬有限。 北京房產(chǎn)救市政策解讀 盤點經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時間節(jié)點 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點評分析 中國人民銀行決定下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率 從 2022年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從 2022年 9月 25日起中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1個百分點。 中國人民銀行推出“雙降”政策以保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。是 4年來的首次，但是此次降息的效用卻更集中在“信號性強(qiáng)”上。此次降息表明未來個人購房貸款環(huán)境將趨向于寬松，有利于恢復(fù)市場信心，有助于釋放前一段被過度抑制了的合理購房需求。但是，此次“雙降”政策的出臺，對于萎靡的京城樓市投資市場影響有限，畢竟對于選擇長期貸款的購房者和投資客而言，此次長期貸款利率 ％的微量下浮尚顯微薄，目前人們更多關(guān)注政策后市，以房產(chǎn)價格實際走勢來決定自己的購房、投資步調(diào)。 關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知 自 2022年 10月 15日起，已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人在申請轉(zhuǎn)移登記前均需進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。 實行全面網(wǎng)簽，將緩解買賣市場信息不對稱的情況，規(guī)避一些經(jīng)紀(jì)公司私自走自行交易方式，一些買賣雙方自行成交的也要進(jìn)行網(wǎng)簽，這將使得存量房交易更加規(guī)范，有利于凈化交易環(huán)境，促進(jìn)二手房市場健康、快速發(fā)展。全面網(wǎng)簽政策已實施一月后，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的暴漲也說明了這一現(xiàn)象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示， 10月 15日 — 11月 14日全面網(wǎng)簽執(zhí)行一個月來，二手房網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比 9月15日 — 10月 14日，上漲了 %。 盤點經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時間節(jié)點 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點評分析 中國人民銀行決定再次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率 從 2022年 10月 15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ；從 2022年 10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 對于受到 9月 15日“雙降”信號影響不甚明顯的樓市而言，此次大幅度降低人民幣貸款基準(zhǔn)利率，相對來講，會刺激消費者的購買行為，也有利于恢復(fù)樓市的信心。同時，整存整取定期存款的存款利率也隨存款年限的不同各有不同幅度下浮，這也將不同程度的刺激居民的消費。但僅通過這兩次的“雙降”想要實現(xiàn)樓市市場的扭轉(zhuǎn)，其實際意義并不大。政府在試探性的降息信號之后，仍有繼續(xù)降息的空間，而同時也應(yīng)配合如減免營業(yè)稅等實質(zhì)性的利好措施來刺激民族支柱的房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。 繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活 2022年 11月 1日起，對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 由于此次政策中涉及諸多如 “ 改善型普通自住房 ” 、“ 非普通住房 ” 、 “ 非自住房 ” 等非明確定義的詞語，導(dǎo)致各銀行依據(jù)央行的利率調(diào)整政策制定相關(guān)細(xì)則困難，而這在很大程度上增強(qiáng)了樓市消費者的觀望情緒，期待各銀行對于這一政策相關(guān)細(xì)則內(nèi)容的明確，再結(jié)合自己的實際情況進(jìn)行交易。尤其是許多已經(jīng)初定購房意向的消費者，也放緩交易的步伐，靜待細(xì)則的出臺。 部分消費者最關(guān)注的問題仍舊是高處徘徊的房價。他們認(rèn)為，此次稅費調(diào)整力度很小，對于整套房子的大額款項來說，節(jié)省的費用過低。 盤點經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時間節(jié)點 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點評分析 北京住房公積金管理中心關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款利率和首付款比例的通知 自 2022年 10月 27日起，下調(diào)北京住房公積金管理中心住房公積金貸款利率 ，北京住房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為 20％。 盡管公積金貸款利率下調(diào)，但相比購買首套住房所享受的優(yōu)惠利率下調(diào)幅度來說，顯得微不足道。商貸優(yōu)惠利率由原來是基準(zhǔn)利率的 ，調(diào)整后，五年以上貸款優(yōu)惠利率由原來的 %下降至 %，下降幅度達(dá) 。調(diào)整后，同樣是 5年以上貸款，商貸優(yōu)惠利率與公積金利率僅僅相差了 ，而之前其差距為 。經(jīng)過對貸款首付和優(yōu)惠利率可下調(diào)至基準(zhǔn)利率的 ，公積金在利率上的優(yōu)勢減弱。加上公積金最多只能貸 60萬元，經(jīng)常不能滿足居民購房所需貸款額度，并且貸款手續(xù)也比商貸繁瑣，所以公積金貸款將不再是“香餑餑”。 中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 從 2022年 10月 30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的%下調(diào)至 %，下調(diào) ；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 這是央行第三次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率。降息間隔時間由一個月縮減至本次的半個月，頻率明顯增快，顯示出管理當(dāng)局力保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決心。這次降息被市場認(rèn)為是 “ 必然之舉 ” ，順應(yīng)了全球降息大潮，在時點的把握上也考慮了與美聯(lián)儲降息的協(xié)同效應(yīng)，對于緩解資金壓力、短期提振市場信心會有一定的正面影響，但影響非常有限。從宏觀角度看，這場金融危機(jī)是由信貸危機(jī)造成的，解決信貸問題是需要時間的。 盤點經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時間節(jié)點 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點評分析 北京住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整住房公積金管理政策的通知 按照管委會批準(zhǔn)的確定住房公積金貸款最高額度的原則，住房公積金貸款最高額度調(diào)整為 80萬元。購買政策性住房的借款申請人不再受北京住房公積金繳存時限限制。借款申請人只需滿足建立住房公積金賬戶且處于繳存狀態(tài)條件即可申請住房公積金貸款。 公積金貸款上限再次提高，使得公積金與商業(yè)貸款之間的差價進(jìn)一步縮小，在很大程度上擴(kuò)大了公積金貸款的適用范圍，對于經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)的購房者來說絕對是個利好，在購房的過程中，可以從選更理想地段，選更理想面積，緩解后期壓力，不用選“組合貸”等四個方面進(jìn)行調(diào)整，以購得更稱心如意的房子。 普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格 1． 2倍以下 享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調(diào)整為：北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價 215萬元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套 175萬元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套 165萬元人民幣、五環(huán)以外每套 100萬元人民幣。 普宅范圍大幅度擴(kuò)寬，由此帶來稅費降低，對于購房消費者來說，是一大利好。但在目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，部分中小企業(yè)倒閉，失業(yè)人群增多，消費者對未來收入預(yù)期降低，購房意愿顯著下降。而對于自住需求者來說，雖然堪稱強(qiáng)勁需求，但在目前房價下行發(fā)展且有愈演愈劣的情況下，觀望態(tài)勢加劇發(fā)展。分析師認(rèn)為，雖然近來政府頻頻發(fā)出新政，但要想使二手房市場出現(xiàn)回暖，仍需其它政策配以使用，如減免營業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個人購房限制、放寬改善型住房消費者入市標(biāo)準(zhǔn)等。 盤點經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時間節(jié)點 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點評分析 中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 從 2022年 11月 27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 從 2022年 12月 5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2個百分點。 此次利率大幅下調(diào) ，再配以普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬政策，可以大幅縮減購房支出，減輕消費者購房負(fù)擔(dān)。政策出臺勢必會刺激樓市進(jìn)一步發(fā)展，但政策效應(yīng)的顯現(xiàn)仍需要經(jīng)過一段時間消費者認(rèn)知才能化為購房行動，從撬開觀望者豁口來看，仍需其它政策配以使用如減免營業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個人購房限制、放寬改善型住房消費者入市標(biāo)準(zhǔn)。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議 加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。 09年要實行積極財政政策和適度寬松的貨幣政策。預(yù)計存款準(zhǔn)備金率和利率都還有下調(diào)的可能性。 盤點經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時間節(jié)點 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點評分析 國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見 為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施，認(rèn)真執(zhí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 政策釋放積極信號。中央政府對房地產(chǎn)企業(yè)資金困境的高度關(guān)注，支持實施寬松的貨幣政策和拓寬融資渠道，由于資金問題導(dǎo)致房價下跌的壓力將會得到一些緩減。 重提改善性居住需求的支持力度，二套房貸有望松動。 國務(wù)院常務(wù)會議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施 進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過 5年（含 5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 ?這次政府的調(diào)控政策對二手房市場來說，無疑是一大利好。臨近年底淡季，政策的出臺，將大大降低購房者的交易成本，對鼓勵個人消費將有非常積極的刺激作用。 ?放寬二套房貸政策，會釋放部分購房需求，對樓市回暖會有一定刺激作用，但刺激作用的大小要視后續(xù)政策細(xì)則對這兩個限定條件的寬松程度決定。 ?營業(yè)稅減免由 5年降為 2年，預(yù)測有 80％的房屋將處于免稅狀態(tài)； 2年房產(chǎn)，總價 180萬稅費可節(jié)省 ； ?營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。這說明政府要視明年市場變化情況來決定后續(xù)政策走向。 盤點經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時間節(jié)點 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點評分析 中國人民銀行決定下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率 從 2022年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從 2022年 12月 25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。另外對公積金貸款下調(diào) 。 刺激消費，節(jié)省支出，有助購房信心恢復(fù) 。 五次降息累積效應(yīng)顯現(xiàn)，貸 30萬 20年，五次降息月供可少支出 ,利息少支出 宏觀調(diào)控政策前所未有的 集中、直接和強(qiáng)硬 ，對市場的影響前所未有的 明顯、直接和迅速 ； 2022年從緊的貨幣政策導(dǎo)致市場上買賣雙方的 觀望情緒 明顯濃厚； 2022年寬松的貨幣政策又重新舒緩觀望情緒。在一定程度上促進(jìn)和刺激市場。 行政調(diào)控手段強(qiáng)化 “明確界定和有力執(zhí)行” ，金融手段強(qiáng)化 “直接的貨幣作用” 。 ● 國資委將主動推動央企整合，央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合將提速 “按照國務(wù)院關(guān)于國有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整所要求的，中央企業(yè)到 2022 年將會減少到 80100 家，奧運會以后，由企業(yè)自愿組合到轉(zhuǎn)向由國資委主動推進(jìn)?！敝醒肫髽I(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組已是必然。據(jù)悉核準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)作為主業(yè)的，總數(shù)不超過 15 家。 ● 明確耕地保有量，實行土地政策差異化調(diào)控 11月 13日， 《 全國土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2022~2020 年） 》 終獲國務(wù)院批準(zhǔn)。根據(jù) 《 規(guī)劃 》 ，到 2022 年和 2020 年，全國耕地保有量分別保持在 億畝。 對于地方由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而帶來的尖銳用地矛盾， 《 規(guī)劃 》 明確規(guī)定：實行差別化的區(qū)域土地利用政策，強(qiáng)化對省級行政轄區(qū)土地利用的調(diào)控。 [房地產(chǎn)行業(yè)政策評述 ] ● 央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸 8月 央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺 《 關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 主要內(nèi)容包括： 1）禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款； 2）土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的 70%，貸款期限原則上不超過 2年； 3）對國土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信； 4）對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑臵 2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。 5） 加強(qiáng)金融支持，切實促進(jìn)節(jié)約集約用地：優(yōu)先支持節(jié)約集約用地項目建設(shè)；優(yōu)先支持節(jié)地房地產(chǎn)開發(fā)項目。對符合國家 《 住