【正文】 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 第 11 頁 共 35 頁 項(xiàng)目名稱 時代國際 項(xiàng)目地址 重慶永川新城區(qū)體育中心南 開發(fā)商 重慶中科普永奧地產(chǎn)有限公司 占地面積 200 畝 總建筑面積 30 萬㎡ 建筑類型 洋房 /高層 總戶數(shù) 2285 戶左右 容積率 綠化率 35% 建筑密度 33% 建筑風(fēng)格 地中海 物管單位 重慶鼎派物業(yè) 物管費(fèi) 元 /平方米 月 項(xiàng)目配套 ： 第 12 頁 共 35 頁 ：社區(qū)商業(yè)。 ：游泳池、運(yùn)動健身器材。 ：社區(qū)幼兒園、紅旗小學(xué)和永川中學(xué)。 ：地上 80 個，地下 500 個，車位面積 16 ㎡，價格還未公布。 推售統(tǒng)計(jì) ： 開盤時間 推盤樓棟 套數(shù) 體量（萬方） 建面成交均價（元 /㎡） 最高價 最低價 總價區(qū)間（萬） 銷售率 15 棟和17 棟 216 4800 6023 4100 49151 90% 108 5200 6200 4800 53160 60% 備注 ： 該項(xiàng)目由于戶型面積偏大，總價較高，且產(chǎn)品包裝乏力，年初所加推房源 108 套到目前僅售 60%， （四）嘉和圣托里尼 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 第 13 頁 共 35 頁 項(xiàng)目名稱 圣托里尼 項(xiàng)目地址 重慶市永川新城區(qū)永津路西側(cè) 開發(fā)商 重慶市大仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 100000 ㎡ 總建筑面積 280000 ㎡ 建筑類型 別墅 /花園洋房 總戶數(shù) 2531 容積率 綠化率 40% 建筑密度 30% 建筑風(fēng)格 希臘 物管單位 待定 物管費(fèi) 待定 （二）永奧巴塞羅那 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 第 14 頁 共 35 頁 項(xiàng)目名稱 巴塞羅那 項(xiàng)目地址 重慶市永川新城區(qū)紅河大道 888 號 開發(fā)商 重慶中科普永奧地產(chǎn)有限公司 占地面積 135 畝 總建筑面積 17 萬㎡ 建筑類型 洋房 總戶數(shù) 1350 戶左右 容積率 綠化率 45% 建筑密度 27% 建筑風(fēng)格 西班牙 物管單位 重慶翰海物業(yè)管理有限公司 物管費(fèi) 元 /平方米 月 項(xiàng)目配套： ：小區(qū)自建游泳池，網(wǎng)球場，羽毛球場，乒乓球場，健身跑道等健身設(shè)施。 ：小區(qū)內(nèi)設(shè)有一所幼兒園，中小學(xué)就讀紅旗小學(xué)和永川中學(xué)。 第 15 頁 共 35 頁 ：地上 160 個，地下 540 個車位，共計(jì) 700 個，車位面積 16 ㎡，車位價格 6 萬 /個。 推售統(tǒng)計(jì) ： 已推樓棟 套數(shù) 體量（萬方） 建面成交均價（元 /㎡） 最高價 （元 /㎡） 最低價 （元 /㎡） 銷售率 8 棟和2025 棟 458 4500 5600 4100 88% 1 1 18 200 3 5100 6200 4800 60% 小結(jié)：項(xiàng)目地處永川新城的中心地段，運(yùn)動與教育配套齊全，尤其是教育體系的完善將極大增加項(xiàng)目競爭優(yōu)勢。 三、項(xiàng)目競爭環(huán)境 小結(jié) ： （一）市場競爭格局明顯， 中高當(dāng) 樓盤 居多 ， 眾多開發(fā) 商 中金科實(shí)力突出 。 永川 房地產(chǎn)市場競爭格局分為兩個主導(dǎo)層面，一方面來源于 奧體 片區(qū) 與 金科片區(qū) 的相互競爭，另一方面來源 于 奧體 片區(qū) 內(nèi)部版塊的相互競爭 。 從目前的市場狀態(tài)來看， 奧體 片區(qū) 各項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模趨中，開發(fā)商品牌帶動力有限， 金科片區(qū)單項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模位居永川之首，具有強(qiáng)大的品牌帶動力 。 第 16 頁 共 35 頁 （二） 2020 下 半年市場供應(yīng)量增 多，競爭熱度升溫 。 從目前的調(diào)研情況來看， 2020 年下半年 隨著金科陽光小鎮(zhèn)、 嘉和圣托里尼 和 本案 的面市， 永川洋房 市場 的競爭熱度將逐步升溫。各項(xiàng)目客源結(jié)構(gòu)的相互重疊 ， 也將 推動 永川市場 傳播 競爭進(jìn)一步 提速 。 （ 三 ） 產(chǎn)品形態(tài)集中，同質(zhì)化嚴(yán)重 。 從永川房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，無論是三湖片區(qū)還是金科片區(qū)或是本案，均缺乏創(chuàng)新型產(chǎn)品，物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品價值點(diǎn)趨同，差異化特征不明顯，導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化 嚴(yán)重，集中扎堆形成競爭紅海 。 四、項(xiàng)目內(nèi)部分析： （一）項(xiàng)目 SWOT 分析 機(jī)會 Opportunities SStrengths （優(yōu)勢） 政府對三湖片區(qū)的規(guī)劃和打造，為本項(xiàng)目帶來具有較大潛力的升值前景。 區(qū)域高檔居住區(qū)的規(guī)劃，奠定了永川的“富人區(qū)”聚居氛圍， 有利于本項(xiàng)目高端形象樹立的 。 占地 380 畝 ，建筑面積近 50 萬方奠定了本案三湖片區(qū)第一大盤形象。 永川市場獨(dú)有的底 TOWN 產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更顯其居住品質(zhì)的差異。 5+1 洋房 與市場中 6+1 和 8+1 洋房相比更能體現(xiàn)洋房 純粹 性 。 項(xiàng)目自帶的商業(yè)街和酒店，使得本案 的內(nèi)部配套更為豐富 。 第 17 頁 共 35 頁 威脅 Threats WWeaknesses（劣勢） 金科陽光小 鎮(zhèn)、 嘉和圣托里尼 和本案在下半年集中推盤，市場競爭熱度將迅速升溫。 競爭態(tài)勢中，從規(guī)模、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、園林、配套、物管服務(wù)等方面對比，都有對手顯著超過本項(xiàng)目，本項(xiàng)目 欠缺特有競爭力 。 項(xiàng)目 所處 區(qū)域商業(yè)、居住氛圍弱，尚缺乏人氣。 項(xiàng)目臨近工業(yè)園區(qū)，周邊自然資源 匱缺 ，影響項(xiàng)目品質(zhì)。 相對于其他競爭項(xiàng)目，本案未考慮到電梯的使用，在產(chǎn)品的硬件配置方面 相對落后 。 （二）項(xiàng)目 SWOT 小結(jié) 項(xiàng)目市場吸引力與市場阻力判斷 ： （ 1）市場吸引力： 三湖片區(qū)的“永川富人區(qū)”形象； 項(xiàng)目規(guī)模奠定了本案在三湖片區(qū)的領(lǐng) 導(dǎo)地位； 底 TOWN 產(chǎn)品的市場獨(dú)有性； 5+1 的建筑結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)于當(dāng)前市場主流 6+1 和 8+1 洋房。 （ 2）市場阻力： 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍偏弱 ； 臨近工業(yè)園區(qū) 自然資源匱缺； 產(chǎn)品硬件上缺乏電梯配置。 第 18 頁 共 35 頁 項(xiàng)目關(guān)鍵缺陷及解決辦法 就以上分析而言，本項(xiàng)目最大的 市場阻力 在于 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍偏弱 ， 且臨近工業(yè)園區(qū)自然資源匱缺。 因 此本案考慮項(xiàng)目SO 優(yōu)化策略： —— 樹立洋房 市場 的領(lǐng)袖地位 ， 采取差異化競爭策略 ， 最大化發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢 ： ? 強(qiáng)化 項(xiàng)目 區(qū)域 的