中林佳湖二期營銷推廣策劃案-文庫吧
2025-07-08 19:43 本頁面
【正文】 和溫馨生活，將成為二期廣告推廣的前提，然后盡最大可能的通過多種渠道讓目標(biāo)客戶聽到、看到 、感受到，二期的期房階段就能夠取得較好的銷售業(yè)績。為此由工程部配合，盡快的提供樣板房和樣板景觀尤為重要。 在二期的整個營銷推廣當(dāng)中，視覺形象從主色調(diào)到畫面到廣告語，都在延續(xù)佳湖整體風(fēng)格的基礎(chǔ)上，又與一期有一定的差異性，讓客戶知道這是中林地產(chǎn)推出的一期新項目，否則會讓客戶誤認(rèn)為一期沒賣完。不變的是天鵝的 logo，推廣名稱為“中林佳湖花園 2 期”，主題廣告語為“自然真情流露”，具體的廣告平面經(jīng)公司同事的廣泛討論，董事會定案，已于本月初發(fā)布于戶外。 四、定價策略： （一）市場分析 目前的市場競爭主要來源于佳湖片區(qū)和滇 池路片區(qū)兩塊。佳湖片區(qū)有云銅時代風(fēng)華（現(xiàn)房）、銀德香榭麗園（現(xiàn)房）、 小官房理想小鎮(zhèn)（建設(shè)中）、巨和水彩畫（小盤期房）等以及在時代風(fēng)華對面原點睛苑要開發(fā)的低價小盤。滇池路片區(qū)在建在售項目多為連排別墅，例如：挪威森林、廣基海悅花園、波西米亞花園等。其他要么是屯地伺機而 5 動，要么就是省級單位的低價普通品質(zhì)集資房。關(guān)于周邊競爭樓盤和小高層建筑形式樓盤（江東、創(chuàng)意英國等）的調(diào)查見具體的市場調(diào)研報告。 （二）價格策略 今明兩年的主要競爭來源于理想小鎮(zhèn)、銀德香榭麗園、云銅時代風(fēng)華、湖畔之夢四個現(xiàn)房樓盤，但后三個樓盤目前 的銷售狀況都不是很理想，對我們的沖擊較小。其中銀德不到一半的銷售率，時代風(fēng)華 65％ 的銷售率，剩余部分 300 多套小高層就占了近 80％ ，湖畔定價過高，只消化掉了湖邊好景觀的部分住宅，整體售房率將近一半。這三個競爭樓盤的均價均高于我們一期項目。理想小鎮(zhèn)的售房勢頭較良好，現(xiàn)已售 500 余套，將近總量的一半，主要優(yōu)勢在于價格低。 二期項目的均價基于以上比較，最終佳湖二期平均售價（建筑面積），多層可考慮上浮 150 元 /平方米左右，達到 2700 元 /平方米的平均售價，主力三房平均房總價約 ￥ 萬元，主力四房平均房總價約 ￥ 萬元。小高層參考其他樓盤銷售現(xiàn)況建議平均售價（ 1） 5 層以下按多層 2700 元 /平方米考慮。（ 2） 513 層均價按 2900元 /平方米考慮，總體均價控制在 2800 左右，因現(xiàn)在市面上的小高層除價格很低的以外，銷售都不是很好，昆明購房者的接受度還遠遠不夠。其中漲價部分主要體現(xiàn)在底層花園、頂層閣樓房型以及拉大的景觀差部分，而且在保證品質(zhì)的前提下，小高層部分壓到現(xiàn)房實景也將是一個新的增長點。但銷售中要注意保持中林公司的房屋性價比較高這一普遍印象，詳細定價方案，參見佳湖花園二期樓盤定價方案表。 6 五、廣告策略： （ 一）廣告市場分析 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，怎樣能夠在蕓蕓眾盤中脫穎而出，從前期策劃到工程施工無不精心雕琢，廣告戰(zhàn)更是愈演愈烈。目前品牌覆蓋面比較廣的幾大地產(chǎn)：城建股份、銀海地產(chǎn)以及當(dāng)年靠陽光花園一舉成名的云電陽光，其廣告的最大共性就是量大，都曾有巨額的廣告費投入，換來了大部分市民（包括非購房者）的耳熟能詳。當(dāng)然其中一些比較成功的樓盤在此基礎(chǔ)上做到了定位準(zhǔn)確，形象宣傳到位。像城建股份每年過千萬的漫無邊際的廣告投放（戶外就達 700余 萬元）尤其不值得效仿。 那么如何在佳湖二期項目乃至今后的樓盤推廣當(dāng)中，樹立 我公司的企業(yè)形象，形成強有力的公司品牌，以獨特的魅力吸引買家？在廣告的投放上就要做到定位準(zhǔn)確，保質(zhì)保量。質(zhì)不夠（即不是黃金媒體）不能形成強勢地產(chǎn)品牌；量不夠（即廣告整體投放太少），不能形成廣泛的口碑效應(yīng)。在實際的廣告運作當(dāng)中，也就是在試圖找到保質(zhì)保量的最佳結(jié)合點。用相對少的投入，樹品牌、銷樓盤。 （二）廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 廣告的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。中林佳湖花園二期作為一期項目的一個延續(xù)，整個佳湖項目的一個完結(jié)，中林公司截至目前的最高品質(zhì)房地產(chǎn)項目，在公司的整體經(jīng)營中都起到舉足輕重的作用。作為二期廣告投放的 戰(zhàn)略目標(biāo)主要有以下幾點： 銷售增長目標(biāo)：一切廣告策略的
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