【正文】 房型 面積段 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 7580 59278 15% 760 % 8185 79037 20% 952 % 三房 8690 79037 20% 898 % 君蘭 89戶型 \89平米 LOFT 91110 79037 20% 790 % 111129 59278 15% 494 % 四房 130143 31615 8% 232 % 頂層復(fù)式 150170 7904 2% 49 % 1 4177 1 56 雨花苑 A04產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類型 一般容積率 品質(zhì)、容積率 建筑面積 比例 綜合容積率 占地面積 總建筑面積 2 90757 181514 戶型配比 房型 面積段 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 7580 27227 15% 349 % 8185 36303 20% 437 % 三房 8690 36303 20% 413 % 君蘭 89戶型\89平米 LOFT 91110 36303 20% 363 % 111129 27227 15% 227 % 四房 130143 14521 8% 107 % 頂層復(fù)式 150170 3630 2% 23 % 1 1918 1 57 雨花苑 A05地塊產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類型 容積率 品質(zhì)、容積率 建筑面積 比例 綜合容積率 占地面積 總建筑面積 233042 582605 戶型配比 房型 面積段 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 7080 104869 18% 1344 % 部分峰 景 70戶型 （ 約 3%） 8185 116521 20% 1404 % 三房 8690 116521 20% 1324 % 89平米的 LOFT 91110 116521 20% 1165 % 放大版的君蘭 89戶型及豪邸坊 105戶型 111129 69913 12% 583 % 四房 130143 46608 8% 343 % 沿滁河設(shè)置觀景房 頂層復(fù)式 150170 11652 2% 73 % 1 6236 1 58 峰景 70戶型 59 君蘭 89戶型 60 89平米 LOFT 61 豪邸坊 101平米 F1戶型 62 開發(fā)節(jié)奏建議： 啟動(dòng)區(qū)： A03 A05開一批 1118層 第二批次： A03剩余部分、 A04開一批 第三批次： A0 A05剩余部分 理由： 通過上述開發(fā)節(jié)奏，可以有效地持有土地資源，合理規(guī)避國(guó)土資源部的檢查風(fēng)險(xiǎn)。 簡(jiǎn)歐特點(diǎn)： ?建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快 ?外立面以石材與涂料組成 ?細(xì)部精致，注重美感 ?強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的結(jié)合 建筑風(fēng)格建議 69 景觀風(fēng)格建議 建議景觀風(fēng)格參照盛棠苑， 設(shè)計(jì)一定的水系，將溪流（水系）、浮島（路網(wǎng)景觀設(shè)計(jì)）、植被（草坪、大樹等）與建筑有機(jī)結(jié)合，打造具有江南風(fēng)情的園林庭院。 大堂內(nèi)設(shè)臵服務(wù)臺(tái)，安排服務(wù)員，將物業(yè)公司的服務(wù)延伸到每個(gè)單元，提供代寄信件、代付各類費(fèi)用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式服務(wù)。 泛光照明 概念：在夜晚投光照射建筑物外部的一種照明方式 優(yōu)點(diǎn)：凸顯建筑風(fēng)格最有特色的部分 輪廓照明 定義：照亮建筑物的邊緣，顯示建筑的輪廓形象 優(yōu)點(diǎn)：通過線條輪廓突出建筑的立體和透視感 點(diǎn)照明 定義：通過的點(diǎn)狀光排列組合成各種形狀和圖案 優(yōu)點(diǎn)：可以表現(xiàn)住宅建筑立面結(jié)構(gòu)的重復(fù)和循環(huán)特征，突出建筑的韻律感。 文本營(yíng)銷： 整合高端資源 —— 自駕車友會(huì)、 VIP俱樂部等。 77 銷售策略 體驗(yàn)營(yíng)銷 ——場(chǎng)域內(nèi)情景示范 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 現(xiàn)場(chǎng)樣板房 項(xiàng)目基地包裝 樣板房 項(xiàng)目基地 包裝 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 78 銷售策略 銷售模式 ——“坐銷” +“行銷” +“聯(lián)銷” 的三維銷售模式 現(xiàn)場(chǎng)銷售 外場(chǎng)銷售 一二手聯(lián)動(dòng) 聯(lián)合互動(dòng) 售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷售 : 售樓處來訪客戶接待。 79 銷售策略 通路營(yíng)銷 ——渠道客戶導(dǎo)入 借助中介機(jī)構(gòu) 讓目標(biāo)客層至現(xiàn)場(chǎng)親身體驗(yàn) 形成人群覆蓋 與南京有實(shí)力的二手中介公司聯(lián)動(dòng)，以形成對(duì)案場(chǎng)接待的渠道補(bǔ)充。 強(qiáng)銷期集中派單、短信群發(fā)。 資源聯(lián)動(dòng) 80 區(qū)域 類別 獲知途徑 營(yíng)銷重點(diǎn) 六合客群 機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、 DM、短信 戶外、報(bào)紙 園區(qū)企業(yè)、學(xué)校 報(bào)紙、 DM、短信 短信、 DM 拆遷區(qū)域 DM、短信、戶外 戶外、 DM 六合鄉(xiāng)鎮(zhèn) 條幅、 DM、短信、電視 條幅、 DM 、電視 市區(qū)客群 留寧畢業(yè)學(xué)生 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、電視 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 投資客群 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、電視 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信 青年白領(lǐng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 養(yǎng)老養(yǎng)生 報(bào)紙、廣播 報(bào)紙、廣播 客戶獲知途徑分析 81 銷售策略 通路營(yíng)銷 ——渠道客戶導(dǎo)入 媒體聯(lián)動(dòng) 組合推廣，營(yíng)造主題，聚焦眼球 硬廣與軟新聞結(jié)合，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注； 階段性營(yíng)造主題，有針對(duì)性的進(jìn)行媒體聯(lián)動(dòng)。 企業(yè)客戶挖掘： 展開主動(dòng)的上門推介、企業(yè)團(tuán)購、房展會(huì)、定向開發(fā)、團(tuán)購促銷、 SP推介。 物業(yè)價(jià)值： 76 銷售策略 體驗(yàn)營(yíng)銷 二、項(xiàng)目場(chǎng)域內(nèi)的體驗(yàn)，盡量模糊客戶心想和現(xiàn)實(shí)之間的心態(tài)落差 ,滿足客戶對(duì)未來生活方式向往，最大限度的展示項(xiàng)目品質(zhì)及定制式物業(yè)服務(wù)。 圈層營(yíng)銷： 緊扣定向營(yíng)銷和圈層營(yíng)銷兩大基本點(diǎn) 在媒體策略、活動(dòng)把握等方面針對(duì)前期成交分析進(jìn)行 定向營(yíng)銷： 現(xiàn)場(chǎng)氛圍的打造，使目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生心存向往和共鳴。 電梯廳可做地面拼花，提高檔次 將項(xiàng)目名稱表現(xiàn)在電梯門頭上，體現(xiàn)品質(zhì)感，銷售過程中亦能加深客戶對(duì)項(xiàng)目的印象。大廳頂部配臵吊燈，以營(yíng)造較高的品質(zhì)感。 A01 A03 A04 A05 63 價(jià)格定位 — 價(jià)格策略： 利用中高端品質(zhì)產(chǎn)品適當(dāng)拉動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售價(jià)格； 與主流產(chǎn)品的價(jià)格差距帶動(dòng)主流產(chǎn)品的更快速去化； 針對(duì)客戶對(duì)中高端產(chǎn)品的需求，在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，樹立項(xiàng)目在區(qū)域的形象和地位； 帶動(dòng)片區(qū)整體形象的提高，為后期產(chǎn)品奠定較高的價(jià)格底線； 最終形成項(xiàng)目后期的良性拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體預(yù)期利潤(rùn) 64 市場(chǎng)比較法 ?形象定位基本類似 ?目標(biāo)客戶相近 ?推售時(shí)機(jī)重疊 ?產(chǎn)品類型相同 項(xiàng)目名稱 綜合得分 比較權(quán)重 龍湖半島 100 龍池翠洲 50% 香緹郡 40% 盛棠苑 10% 龍湖半島 龍池翠洲 香緹郡 盛棠苑 地理位置 15 發(fā)展前景 4 4 4 4 周邊環(huán)境 4 6 4 4 交通規(guī)劃 4 4 5 生活便利 3 5 3 5 小區(qū)規(guī)劃 8 項(xiàng)目規(guī)模 2 1 朝向 物業(yè)類型 1 1 車位比數(shù)量 1 1 內(nèi)部配套 1 1 2 設(shè)備及智能化 1 1 2 戶型結(jié)構(gòu) 26 梯戶比 6 6 5 7 實(shí)用性 6 7 5 7 采光通風(fēng) 5 6 4 7 戶型創(chuàng)新 3 2 3 4 單位面積 3 3 3 2 贈(zèng)送面積 3 3 23 3 景觀 18 景觀內(nèi)容 6 7 8 觀景面 5 5 4 4 視野 7 7 6。合理的價(jià)格和優(yōu)美的自然水景資源使得本項(xiàng)目在整個(gè)南京市場(chǎng)極具投資潛力，龍湖半島的房子就是一只原始股。 理由二：過江隧道的貫通，長(zhǎng)江二橋在年次票制實(shí)施后將成為市內(nèi)橋，地鐵 3號(hào)線的泰馮路站與本項(xiàng)目的對(duì)接，輕軌 11號(hào)線將在 2022年的提前通車，使得本項(xiàng)目的客群不僅僅是對(duì)面對(duì)六合本地，交通的利好更把南京市區(qū)客群納入本案的目標(biāo)客群中。全市 90平方米以下供給面積占比約 37%，成交面積段總體占比 35%。 次重點(diǎn)客戶 ?留寧大學(xué)生、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣市（包含安徽的滁州、天長(zhǎng)等）在六合做生意的客戶。本項(xiàng)目位于未來的六合行政文化中心，體量巨大，承擔(dān)著延續(xù)六合文化的責(zé)任。 49 根據(jù)以上定位依據(jù)我們提出：