【正文】 1 南京公司 營銷策劃部 榮盛 ?龍湖半島二期開發(fā)地塊定位報告及產(chǎn)品建議書 2 PART1 市場價值研判 PART2 項目研判 PART3 客戶分析 PART4 競品分析 PART5 本項目定位 PART6 本項目建議 PART7 營銷推廣建議 目錄 3 Part 1 市場價值研判 4 房地產(chǎn)市場布局：兩大組團各具優(yōu)勢 市場價值研判 兩大組團構架六合房產(chǎn)布局 六合房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在兩個區(qū)域 —— 泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。開發(fā)重心隨著政府的遷移而向開發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開發(fā)為主，體量較少。 雄州 龍池組團 大廠組團 5 從 2022年起 ， 六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢 。 從六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅看 ，2022年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的大躍進時期 ， 增長幅度高達 %。 2022年后 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的勢頭理性回落 ， 房地產(chǎn)投資總額保持理性增長 。 2022年 16月 ， 六合全社會固定資產(chǎn)投資 ， 其中房地產(chǎn)投資額為 ， 按照這個速度計算 ， 全年房地產(chǎn)投資額的增幅有望突破 50%， 表明六合經(jīng)濟在保持工業(yè)投資旺盛的同時 ， 城市化建設進程加快 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，城市化建設開始加快 市場價值研判 六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增幅趨勢4 . 3 28 . 5 81 0 . 6 81 3 . 9 21 6 . 3 22 0 . 1 42 2 . 66 0 . 42 4 . 53 0 . 41 7 . 22 3 . 405101520252022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年010203040506070總額( 億元）增幅（% ）數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 6 錫林湖 博物館 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 雄州鎮(zhèn) 橫梁鎮(zhèn) 六合區(qū)政府 截止到 2022年 6月份 ， 六合的土地供應主要集中在區(qū)域的行政 、 商貿(mào) 、 生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ， 這兩個區(qū)域的土地供應量占整個六合區(qū)域土地供應的 56%。 土地市場區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主 市場價值研判 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 7 錫林湖 住宅類用地是六合區(qū)土地供應的主力 ， 自 2022年 1月至 2022年 7月 ， 六合總計成交土地 59幅 ， 總占地面積 3552058平方米 ， 可建面積為 4340508平米 ， 南京華歐于 2022年以土地拍賣方式取得了本地塊 。 因此這些未來的上市量還不包含本項目 ， 未來市場供應較大 ， 競爭激烈 。 按土地屬性供應分布 尚未開工的地塊屬性分布 土地存量分析：未來供應較大，市場競爭激烈 市場價值研判 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 8 商品住宅市場：成交量受市場調(diào)整影響，但房價依然保持上升 市場價值研判 從市場走勢看， 09年市場最好，盡管經(jīng)歷了 08年的市場影響。在 10年又遇到了新的調(diào)整期，但房價依然處于穩(wěn)步上升 態(tài)勢。由于消費以當?shù)乜腿簽橹?，因此市?規(guī)模不大，但隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來 3－ 5年六合房地產(chǎn)存在一個快速發(fā)展期。 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 9 六合 季度 供應面積 (M178。) 環(huán)比 (%) 供應套數(shù) (套 ) 環(huán)比 (%) 成交面積 (M178。) 環(huán)比 (%) 成交套數(shù) (套 ) 環(huán)比 (%) 2022年 1季度 34,532 330 97,622 962 2022年 2季度 171,336 % 1,758 % 75,240 % 758 % 2022年 3季度 106,260 % 1,042 % 76,592 % 773 % 2022年 4季度 189,965 % 1,934 % 76,391 % 788 % 2022年 1季度 72,084 % 696 % 77,994 % 801 % 2022年 2季度 85,167 % 902 % 192,677 % 1,936 % 2022年 3季度 208,963 % 2,089 % 336,373 % 3,192 % 2022年 4季度 195,169 % 2,127 % 308,824 % 3,181 % 2022年 1季度 118,993 % 1,188 % 103,359 % 1,056 % 2022年 2季度 137,579 % 1,364 % 117,785 % 1,200 % 總計 1,320,049 13,430 1,462,857 14,647 商品住宅市場供求在經(jīng)過了 09年的供不應求， 10年市場供求基本平衡 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 10 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)市場整體供應量大，與其他區(qū)域形成激烈競爭 市場價值研判 六合區(qū)未來可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤銷售率不高。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的龍池板塊有本項目（ 230萬平米）、冠城大通（ 85萬平米）、龍池翠洲（ 23萬平米），按照 100平米一戶計算，客容納 ，相當于一個六合新主城的人口數(shù)（六合主城人口約 10萬人）， 由此可見，未來本案區(qū)域內(nèi)與其他區(qū)域競爭壓力大，在二期的產(chǎn)品定位上要考慮市場的接受程度以及引領區(qū)域市場的產(chǎn)品，來拉開與區(qū)域外競爭樓盤的差距。 11 商業(yè)用房成交走勢：專業(yè)市場放量拉低成交價格 市場價值研判 六合區(qū)商業(yè)用房成交價格保持穩(wěn)步增長，但在 08年下半年有明顯的放量，導致成交價格有大幅度的下降，主要是由于南京國際化工商貿(mào)城、南京國際五金機電城等專業(yè)市場的集中成交所導致。 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 12 六合主城商業(yè)網(wǎng)點分布密集，主要沿長江路、泰山路分布；業(yè)態(tài)覆蓋全面，大賣場、專業(yè)市場、沿街商鋪、批發(fā)市場、步行街等；業(yè)種多樣包括電器、服裝、百貨、副食、家俱等。但整體檔次較低。 借助未來政府的環(huán)湖景觀打造和眾多的入住人口和政府大樓的影響， 項目的大盤自身效應以及周邊人群的需要使得項目的商業(yè)前景看好。項目地塊具有較高商業(yè)價值。 金寧廣場 商業(yè)分布：集中于長江路、泰山路，開發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大 市場價值研判 13 市場價值研判 便捷交通帶給六合發(fā)展的新機遇 地鐵三號線已經(jīng)開工建設，借助青奧會的東風，輕軌 11號線提前動工，預計 2022年前通車。軌道交通的建設將六合與南京主城成為一體，其所帶來的不僅僅是交通時間的縮短，更是將六合房地產(chǎn)開發(fā)開始納入市內(nèi)開發(fā)板塊，是六合房地產(chǎn)發(fā)生巨變的一個催化劑。 14 長江四橋 南京長江四橋預算投資 66億元，全長約 ，其中，跨長江大橋約 ，兩岸接線長 。全線在橫梁、龍袍、棲霞、麒麟等 4處設臵互通式立交，并預留紅光、仙林 2處互通式立交。全線采用雙向六車道高速公路標準建設，設計時速為 100公里，橋面寬度 33米 (不含布索區(qū) )，兩岸接線設計時速 120公里，路基寬度 。預計 2022年底可建成通車。 15 過江隧道 緯三路過江通道擬建于南京長江大橋上游約 5公里處，起于浦口區(qū)浦珠路頂山轉盤西側，向東跨越規(guī)劃豐子河路、規(guī)劃江北濱江大道，穿越長江、江南濱江大道后，止于江東路與定淮門大街（緯三路）連接，全長約 公里。 預計 2022年建成通車。 16 六合機場 六合機場是原南京大校場機場的搬遷，新址位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。該項目已列入南京市今年城建重點項目，搬遷總投資預計２０億元。規(guī)劃中的六合機場面積１０平方公里，按４Ｅ級標準建設。４Ｅ級是目前我國機場的最高級別標準，能滿足波音７４７－４００型及其以下機型飛機全載機降要求。 17 ? 六合房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，本項目屬于最有潛力的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊； ? 六合房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，六合房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)健康理性特征； ? 六合土地市場集中在雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，未來整個六合開發(fā)量大； ? 六合商品住宅市場：成交量受市場調(diào)整影響，但房價依然保持上升； ? 六合商業(yè)用房