【正文】 6,592 % 773 % 2022年 4季度 189,965 % 1,934 % 76,391 % 788 % 2022年 1季度 72,084 % 696 % 77,994 % 801 % 2022年 2季度 85,167 % 902 % 192,677 % 1,936 % 2022年 3季度 208,963 % 2,089 % 336,373 % 3,192 % 2022年 4季度 195,169 % 2,127 % 308,824 % 3,181 % 2022年 1季度 118,993 % 1,188 % 103,359 % 1,056 % 2022年 2季度 137,579 % 1,364 % 117,785 % 1,200 % 總計 1,320,049 13,430 1,462,857 14,647 商品住宅市場供求在經(jīng)過了 09年的供不應(yīng)求， 10年市場供求基本平衡 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 10 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)市場整體供應(yīng)量大，與其他區(qū)域形成激烈競爭 市場價值研判 六合區(qū)未來可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤銷售率不高。但整體檔次較低。軌道交通的建設(shè)將六合與南京主城成為一體，其所帶來的不僅僅是交通時間的縮短，更是將六合房地產(chǎn)開發(fā)開始納入市內(nèi)開發(fā)板塊，是六合房地產(chǎn)發(fā)生巨變的一個催化劑。預(yù)計 2022年底可建成通車。該項目已列入南京市今年城建重點項目，搬遷總投資預(yù)計２０億元。 市場價值研判小結(jié) 18 Part 2 項目研判 19 項目整體北至建設(shè)中的雄州西路，東至寧連公路，南擁龍池湖，西倚滁河 項目現(xiàn)狀示意圖 雄州西路 區(qū)政府 快捷方式 到 項目位置 滁河 20 二期地塊西鄰滁河灣，東臨觀湖郡別墅，南至龍池，北接雄州西路，擁有天然的水系，自然環(huán)境優(yōu)美。 緊鄰區(qū)政府大樓，未來的六合新主城 22 商業(yè)街區(qū) 未來，項目附近將興建一個 ㎡的綜合項目，風(fēng)格類似南京的 1912街區(qū)。投資方潤地利房地產(chǎn)投資集團有限公司是擁有自主品牌的國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，品牌價值超 5億元。 千年龍池、滁河景觀帶，生態(tài)大盤。 W:劣勢 周邊目前配套單一。 0:機會 新規(guī)劃讓六合“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與經(jīng)濟發(fā)展均將快速提高。 雄州西路年底通車，輕軌 11號線的建設(shè)提速。 SWOT分析 27 Part 3 客戶分析 28 從截至 8月 16日的成交客戶的來源分析可知，區(qū)域內(nèi)臵業(yè)人群是主要的客戶來源，占比為 %（含大廠），來自南京市區(qū)的比例由第一批開盤的比例約占 %。 成交客戶分析 %%%%%大廠六合南京浦口外地數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 29 他們的 心理 總價： 心理 總價集中于 3040萬元， 4050萬元， 5060萬元 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶可以接收的產(chǎn)品總價集中于 5060萬元、 4050萬元、 3040萬元。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶多為首次臵業(yè)，占比 79%，二次臵業(yè)的比例為17%。 訪談紀要： 35歲于 09年在龍池翠洲 購房的徐女士： 職業(yè)：做生意 六合人 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；小孩 6歲 購房目的：改善型； 產(chǎn)品關(guān)注度：較好的教育配套，接收九年義務(wù)教育；安全性好；環(huán)境好；開發(fā)商信譽好、品質(zhì)性樓盤； 為什么不在龍湖半島購房：想找一個檔次稍高的小區(qū)，教育配套不錯的，利于小孩教育，而且安全性要好，以前的華歐開發(fā)商聲譽不好，就沒有在華歐買，現(xiàn)在榮盛過來了，對榮盛有一定的了解，其做的盛棠苑和阿爾卡迪亞品質(zhì)不錯，以后購房會關(guān)注 。 屬于本項目的主力客群，針對性設(shè)計經(jīng)濟實用型的戶型，在推廣上宣傳未來六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。 39 中高端改善客群的需求特征： 房屋總價承受的能力較高； 以三房以上的大戶型為主； 對屋內(nèi)空間的舒適尺度有著明確的要求 ； 對于地段的要求很高（環(huán)境、配套、人文）； 對于公交等公共交通的需求很強烈。 教育片區(qū)師生 六合實驗小學(xué)、勵志中學(xué)的師生 市區(qū)遷移人群 投資或者養(yǎng)老、市內(nèi)高房價擠壓出的客群 拆遷居民、流動人口 六合拆遷區(qū)、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、周邊縣市 ?區(qū)域居民以周邊樓盤入住人群和周邊村鎮(zhèn)居民為主。 獨棟 :16棟 。一期總建面約 23萬方，剩余 10萬方未銷售。一期工程中的商品房主要以性價比較高的 90M2以下的經(jīng)濟型的小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積的 55％以上）。 未來競爭對手主要是冠城新地，總建面約 85萬平米，主要建筑形態(tài)為高層，90平米以下占比為 55%，但 90平米以下三居室戶型缺失，預(yù)計 10年 10月面市。 項目位于龍池湖畔，滁河灣邊，“一湖一河”環(huán)境優(yōu)美，滿足休閑生活的所需條件。 區(qū)域內(nèi)的主要競爭對手如龍池翠洲及冠城新地等項目的定位。 市場形象定位 50 案名建議 茉莉苑 雨花苑 A01 A03 A04 A05 A01 A03 A04 A05 51 茉莉苑 雨花苑 釋義：六合是民歌《茉莉花》的發(fā)源地，天賜國寶 — 雨花石的故鄉(xiāng)。 52 項目定位：客戶定位 本項目針對客戶群 片區(qū)項目針對客戶群 城市錢貴： 周邊專業(yè)市場商戶 機構(gòu)權(quán)貴： 政府公務(wù)員、化工園區(qū)等單位中高層管理者 知識新貴： 區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院等單位等單位員工 其他： 地市私營業(yè)主、事業(yè)單位人員、周邊居民、少量其他區(qū)域購房者 針對我們的目標(biāo)客戶，我們更期待與他們形成 精神上的共鳴和提升 ，體現(xiàn)其對生活的追求和所歸屬的 圈層 ！ 有效占有客戶資源、短期內(nèi)迅速占有影響力要求！ 偶得客戶 次重點客戶 重點客戶 核心客戶 核心客戶 ?六合主城人群、南京市區(qū)部分人群（首次臵業(yè)、投資、養(yǎng)老） 重點客戶 項目未來交通覆蓋的范圍內(nèi)城區(qū)高收入的石化、物流、信息 IT、金融、教育、機關(guān)事業(yè)單位，區(qū)域內(nèi)高收入的學(xué)校教師，醫(yī)療機構(gòu)等機關(guān)事業(yè)單位員工及少數(shù)中層管理者。 理由一：根據(jù)南京市區(qū) 2022年 1季度到 2季度的市場供求統(tǒng)計，在 ，各個區(qū)域房價回歸理性，剛性需求有所松動， 90平方米以下的戶型段成交增加明顯，另外 90110,110130平方米的戶型也有明顯回升。另，伴隨著國家政策的持續(xù)性，未來 23年內(nèi)，區(qū)域市場仍然以剛性需求客戶為主，二期戶型尤其是啟動區(qū)戶型需以成熟、經(jīng)濟、舒適、時尚為主要方向。六合實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房，位于六合未來行政中心的核心地段，緊靠六合區(qū)政府大樓。 前期 1118層的成熟產(chǎn)品的推出，立足于快速去化，為后期區(qū)域環(huán)境的打造提供時間，為項目開發(fā)提供資金。 盛棠苑實景照片 70 電梯大堂的過道寬不小于 8米，底部采用天然花崗巖干掛，建議將黑色鋼化玻璃作為大堂的踢腳線，這樣在裝修上成為色彩濃厚的裝修，可體現(xiàn)物業(yè)的科技美，大堂地面的材質(zhì)一定要選用比較光亮但要防滑的材料，如鈾面大理 石。 電梯大堂精裝修 71 ※ 電梯廳的營造以電梯的門套與電梯門頭為主，因此必須預(yù)留營造的空間，在設(shè)計過程中需要保證電梯廳的挑高。 建筑燈光系統(tǒng)建議 74 營銷推廣建議 Part 7 75 營銷策略 高調(diào)入市，以事件營銷整合媒體資源，增加項目曝光率與關(guān)注度。 資源整合： 通過結(jié)合本案的形態(tài)和特殊性去深刻挖掘物業(yè)品牌的價值。 市區(qū)人流量密集處設(shè)立臨時接待處，增加客戶的來訪。 與交通臺等合作，開展自駕一日游活動，擴大項目在市區(qū)的影響力。 82 銷售策略 銷售節(jié)點安排 項目 時間 (2022年 ) 內(nèi)容 11月 12月 1月 2月 3 4月 造勢 ?內(nèi)、外接待的設(shè)計建造，地盤包裝 ?銷售團隊組建，市調(diào)、培訓(xùn) ?銷售道具設(shè)計制作 蓄勢 ?渠道聯(lián)動，會員信息發(fā)布 ?DM派發(fā)，海報張貼 ?內(nèi)外場接待、樣板段參觀 ?合作單位產(chǎn)品推介，新聞報道 取勢 ?推介、樣板段參觀 ?意向客戶登記 控勢 ?意向客戶維護，梳理 ?制定開盤限時優(yōu)惠 開盤 ?開盤銷售 注：開盤時間暫以 11年 4月份 83 THE END