【正文】 大江北 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 湖景美宅 大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六合與南京主城拉近，避免小區(qū)域的宣傳，把整個(gè)項(xiàng)目放臵于南京，作為南京的第三大盤，依靠得天獨(dú)厚的自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓的遷入，使得本區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)文化地位得到了空前的提升。 六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)，良好的學(xué)區(qū)文化氛圍，可以滿足小孩教育的成長性需求。 從區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來看，本案二期的產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品的銷售情況，考慮填補(bǔ)市場(chǎng)空檔，在戶型上進(jìn)行公司成熟產(chǎn)品的移植，如： 8590平米的君蘭 89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住的實(shí)用性，爭(zhēng)取快速去化，以達(dá)到今后滾動(dòng)開發(fā)的良好局面。目前設(shè)立了臨時(shí)接待點(diǎn)，預(yù)計(jì) 10年 10月面世。 從銷售情況可以看出，龍池翠洲的成交戶型多集中在80110平方米，說明了中小戶型是目前區(qū)域內(nèi)需求的重點(diǎn)。雙拼 :11棟 。 42 Part 4 競(jìng)品分析 43 名稱 套數(shù) (套 ) 配比 (%) 二房 217 91101㎡ 24套 % 8690㎡ 150套 % 6785㎡ 43套 % 三房 647 90110㎡ 85套 % 110134㎡ 340套 % 111118㎡ 90套 % 119145㎡ 132套 % 復(fù)式 22 123143㎡ 22套 % 雙拼 2 241㎡ 2套 % 獨(dú)棟 19 龍池翠洲 戶型配比情況 龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約 23萬方，由 12棟 1011層的小高層 。 ? 收入水平較高的人群集中在化工、鋼鐵、商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位人員。 中高端改善人群是二期開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，可以左右周邊的人群，利用后期的雙水景、環(huán)河景觀帶的打造，優(yōu)美的自然環(huán)境，來說服他們購買本項(xiàng)目，帶動(dòng)后期的快速銷售。 36 留寧大學(xué)生客群的需求特征： 對(duì)小戶型公寓的認(rèn)可度較高； 接受總價(jià)的范圍在 50萬左右； 接受兩房的比例較大，一房較少； 對(duì)于公共交通的要求很高（很快地進(jìn)入市區(qū)）； 對(duì)于青年會(huì)所、無線上網(wǎng)、社區(qū)食堂等配套有著較大的需求； 本項(xiàng)目的極力爭(zhēng)取的一個(gè)客群，針對(duì)他們合理控制戶型面積，增加項(xiàng)目的生活配套和交通配套。 成交客戶分析 33 32歲于 華歐歐風(fēng)花苑 購房的王先生： 職業(yè)：某公司老總 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；小孩 3歲 購房目的：改善型； 產(chǎn)品關(guān)注度：產(chǎn)品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便利 為什么在華歐購房：屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)購買時(shí)價(jià)格比較便宜，但目前生活配套還不完善，如果沒有私家車的話出去很不方便，再次購房當(dāng)然需 要比目前條件好一點(diǎn)的，檔次很重要，小區(qū)人文環(huán)境以及教育都很重要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很重要 ，也想要自己的私家花園， 目前 沒有此類產(chǎn)品； 訪談紀(jì)要： 26歲 蔡先生 于龍湖半島長河郡購房 ： 職業(yè)：公司職員 家庭結(jié)構(gòu)：有女朋友，未婚 購房目的：婚房； 產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次，有升值潛力 為什么不在六合主城購房：主城價(jià)格太高，接近 7000元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，未來發(fā)展非常有潛力，小區(qū)教育配套也特別完善；雄州西路通車后，到六合老城特別方便，未來的輕軌非常關(guān)注，我相信自己的眼光是不錯(cuò)的。 成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：前期客戶成交分析 31 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 成交客戶職業(yè)類型占比靠前的分別為普通職員、個(gè)體工商、公務(wù)員、事業(yè)單位、技術(shù)人員。占比分別為 33%、 30%、 27%。提升到 %。 T:威脅 周邊樓盤開發(fā)力度加大，未來競(jìng)爭(zhēng)將區(qū)域白熱化。 城市化率將大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)空間增大。 區(qū)域輻射力有限。 項(xiàng)目周邊交通便捷，未來的輕軌 11號(hào)線、 14號(hào)線站在小區(qū)邊上。目前該集團(tuán)公司正面向全球招聘優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，立志打造出屬于中國的五星級(jí)酒店管理品牌。其中，商業(yè) ㎡，公寓 ㎡，酒店 ㎡。 生態(tài)資源： 千年龍池湖， 1500畝天然水面， 10公里蜿蜒水岸線， 白鷺齊飛，芳草萋萋。規(guī)劃中的六合機(jī)場(chǎng)面積１０平方公里，按４Ｅ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 15 過江隧道 緯三路過江通道擬建于南京長江大橋上游約 5公里處，起于浦口區(qū)浦珠路頂山轉(zhuǎn)盤西側(cè)，向東跨越規(guī)劃豐子河路、規(guī)劃江北濱江大道，穿越長江、江南濱江大道后，止于江東路與定淮門大街（緯三路）連接，全長約 公里。 14 長江四橋 南京長江四橋預(yù)算投資 66億元，全長約 ，其中，跨長江大橋約 ，兩岸接線長 。 借助未來政府的環(huán)湖景觀打造和眾多的入住人口和政府大樓的影響， 項(xiàng)目的大盤自身效應(yīng)以及周邊人群的需要使得項(xiàng)目的商業(yè)前景看好。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍池板塊有本項(xiàng)目（ 230萬平米）、冠城大通（ 85萬平米）、龍池翠洲（ 23萬平米），按照 100平米一戶計(jì)算，客容納 ，相當(dāng)于一個(gè)六合新主城的人口數(shù)（六合主城人口約 10萬人）， 由此可見，未來本案區(qū)域內(nèi)與其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在二期的產(chǎn)品定位上要考慮市場(chǎng)的接受程度以及引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，來拉開與區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差距。由于消費(fèi)以當(dāng)?shù)乜腿簽橹?，因此市?chǎng) 規(guī)模不大，但隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來 3－ 5年六合房地產(chǎn)存在一個(gè)快速發(fā)展期。 土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主 市場(chǎng)價(jià)值研判 數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 7 錫林湖 住宅類用地是六合區(qū)土地供應(yīng)的主力 ， 自 2022年 1月至 2022年 7月 ， 六合總計(jì)成交土地 59幅 ， 總占地面積 3552058平方米 ， 可建面積為 4340508平米 ， 南京華歐于 2022年以土地拍賣方式取得了本地塊 。 從六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅看 ，2022年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的大躍進(jìn)時(shí)期 ， 增長幅度高達(dá) %。1 南京公司 營銷策劃部 榮盛 ?龍湖半島二期開發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書 2 PART1 市場(chǎng)價(jià)值研判 PART2 項(xiàng)目研判 PART3 客戶分析 PART4 競(jìng)品分析 PART5 本項(xiàng)目定位 PART6 本項(xiàng)目建議 PART7 營銷推廣建議 目錄 3 Part 1 市場(chǎng)價(jià)值研判 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)價(jià)值研判 兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局 六合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在兩個(gè)區(qū)域 —— 泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。 雄州 龍池組團(tuán) 大廠組團(tuán) 5 從 2022年起 ， 六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì) 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開始加快 市場(chǎng)價(jià)值研判 六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增幅趨勢(shì)4 . 3 28 . 5 81 0 . 6 81 3 . 9 21 6 . 3 22 0 . 1 42 2 . 66 0 . 42 4 . 53 0 . 41 7 . 22 3 . 405101520252022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年010203040506070總額( 億元）增幅（% ）數(shù)據(jù)來源 :南京房管局 6 錫林湖 博物館 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 雄州鎮(zhèn) 橫梁鎮(zhèn) 六合區(qū)政府 截止到 2022年 6月份 ， 六合的土地供應(yīng)主要集中在區(qū)域的行政 、 商貿(mào) 、 生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量占整個(gè)六合區(qū)域土地供應(yīng)的 56%。在 10年又遇到了新的調(diào)整期，但房?jī)r(jià)依然處于穩(wěn)步上升 態(tài)勢(shì)。) 環(huán)比 (%) 成交套數(shù) (套 ) 環(huán)比 (%) 2022年 1季度 34,532 330 97,622 962 2022年 2季度 171,336 % 1,758 % 75,240 % 758 % 2022年 3季度 106,260 % 1,042 % 7