【文章內容簡介】 0%5%10%15%20%25%30%35%5 萬元以下5 8 萬元8 1 0萬元1 0 12 萬元1 5萬元以上 1 2 1 5萬元 上述分析表明，目前北京 市購房者的觀點與幾年前相比，已經發(fā)生了很大的變化。隨著人們生活水平和質量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經成為一種商品。人們購房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時滿足生活各個方面的需求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三 章 項目定位分析 一、影響項目定位的因素 土地價值分析 ? 項目地塊規(guī)則 ? 利于充分利用 ? 易于規(guī)劃與設計 需求分析 ? 總需求較樂觀 ? 高品質住宅需求大 ? 需求面積逐漸變小 供給與競爭態(tài)勢 ? 區(qū)域內供給量較大 ? 土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力 ? 入市時機 較為關鍵 二、項目市場定位描述 本項目主要經濟指標 ? 總建筑面積： 99215 平方米 ? 總占地： 公頃 ? 綠化率： 30% ? 容積率： ? 地上建筑面積： 73440 平方米 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 商場： 11750 平方米 ? 寫字樓： 21290 平方米 ? 其余為公寓： ? 地下建筑面積： 25775 平方米 ? 地下車位： 333 輛 ? 地上車位： 63 輛 ? 自行車： 466 輛 整體功能布局 建議項目規(guī)劃為： 一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。 ? 整個社區(qū)采用圍合式建筑方案 ? 公寓采用板式高層 ? 圍合社區(qū)中央空間 ? 用地西側從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓 1 號樓；用地北側設計為公寓 2 號樓；社區(qū)西側與東側保持完整外立面。 ? 社區(qū)設計兩個出入口，實現人車分流。 ? 商業(yè)配套地下可設計為地下停車場，主要滿足寫字樓的需求；公寓停車場可設計在 1 號樓和 2 號樓地下；商業(yè)配套北側小片空地 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可設計為商業(yè)用停車位。圍合出的空間可聘請具有實力的景觀設計事務所 進行布置，達到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。從外觀上，在西側與南側保持完整連接，成為： 商圈地標性建筑 。 三、目標客戶群體描述 寫字樓目標客戶群體 ? 中小型外資企業(yè) ? 以 CBD 內大公司為服務對象的各類公司 ? 留學歸國人員創(chuàng)辦企業(yè) ? 投資型買家 公寓目標客戶群體： ? 投資型買家 ? 首次置業(yè)的白領階層 ? 單身貴族 ? 知名企業(yè)高層管理人員的工作居所 ? 外企置業(yè) ? 留學歸國人員 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四 章 項目功能定位建議 一、整體規(guī)劃建議 ? 本項目作 為地標性建筑，總體布局強調完整大氣，體現完整社區(qū)的形象。 ? 盡可能地利用土地，力求經濟、便捷、利于管理和使用。 ? 配套和非配套公建的布局應便于購買者使用。 ? 采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時可利用景觀軸線法加以控制。 ? 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應盡可能考慮小區(qū)內環(huán)境的營造。 ? 提倡戶型細部設計，盡可能在戶型的單體設計方面挖掘設計潛力。 二、外觀設計建議 ? 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內的地標性建筑，易于識別。 ? 立面造型追求樸素、精致、注重細節(jié)的風 格。通過設計達到的高品質的感覺。 ? 考慮到北京客戶的接受能力遠高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進行較為現代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風格的把握極為重要。 ? 在立面造型設計上不要賦予建筑過多的理念，注重細節(jié)的精致和合理是較為明智的。 ? 我公司根據目前市場標準和項目形象定位建議： 寫字樓外墻 采用鋁扣板結合淡藍色 或灰色 雙層玻璃。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 公寓外墻底層采用大