福建某住宅項(xiàng)目企劃提案公寓住宅(編輯修改稿)
2025-06-22 14:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)根據(jù)地塊及項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分挖掘周邊綜合資源 ，擺脫項(xiàng)目周邊民房的影響，充分利用與東湖公園、電影院、圖書(shū)館以及將要建設(shè)的城市廣場(chǎng)等市政設(shè)施的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)并挖掘出特定目標(biāo)客戶群體的潛在需求和價(jià)值的認(rèn)同。 因此，本項(xiàng)目的定位應(yīng)在高尚住宅的基礎(chǔ)上，提升一個(gè)層次，以主題式住宅概念為主要思路，在提升項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)涵的同時(shí)，更可達(dá)到產(chǎn)品的惟一性和排它性。 主力客戶群體定位 客戶群體定位：以二次購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)為主（包括公務(wù)員、企事單位管理層、私營(yíng)企業(yè)主等）； 客戶區(qū)域定位：以項(xiàng)目周邊及老市區(qū)的居民為主，周邊地區(qū)（晉江、石獅、南安、惠安）居次，兩者在本案 客戶總量所占的比例，預(yù)計(jì)分別為 6： 4。 二、產(chǎn)品修正建議 方案一 現(xiàn)代時(shí)尚的深港風(fēng)格園林式住宅 依據(jù)地塊及周邊的資源配備以及能接受這一地段物業(yè)升值的客戶群體來(lái)看，項(xiàng)目定位應(yīng)著手于中上階層，項(xiàng)目品質(zhì)應(yīng)屬于中高檔次項(xiàng)目。但是這一定位真正成功的關(guān)鍵還在于產(chǎn)品本身品質(zhì)及我們所賦予產(chǎn)品的綜合的附加價(jià)值。所以這就必須在產(chǎn)品規(guī)劃當(dāng)中重點(diǎn)塑造本案的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，也只有這樣方能吸引住這些日趨理性且又具實(shí)力的目標(biāo)客戶，創(chuàng)造利益最大化。 針對(duì)目前三個(gè)設(shè)計(jì)方案，以香港方面設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案，在大方向上符合我們所要求的整體定位，但由于香港 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司對(duì)泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在許多方面的不適應(yīng)，必須做出修正以更為貼切的被目標(biāo)客戶所接受。 項(xiàng)目地塊呈扇形狀，從總體的規(guī)劃來(lái)看，在泉州當(dāng)屬前衛(wèi)，且它的朝向，分布及排列也較為合理，所以說(shuō)大方面能滿足于中高檔項(xiàng)目定位，而在于細(xì)部處理及本土適應(yīng)性上卻存在許多不足，這又將影響整個(gè)項(xiàng)目檔次塑造及價(jià)值提升。 因此就總平、外觀、景觀、配套及戶型的調(diào)整作以下建議： 總平規(guī)劃：整個(gè)首層都為店面，首先量太大，其次有些中庭花園內(nèi)側(cè)的店面商業(yè)價(jià)值不高且很難定位，與住宅園林中庭氛圍格格不入。建議把花園內(nèi)側(cè)店面架空作 為園林的延伸部分以化解內(nèi)街店面推廣的抗性，以提升項(xiàng)目人性化品質(zhì)塑造。 外觀：目前的方案從顏色，造型及立面上線條與塊面的組合都強(qiáng)烈的透射出深港特色建筑風(fēng)格，但細(xì)部處理卻仍較為生硬。 ①顏色單一，沒(méi)有能夠把建筑立面的節(jié)奏感很有效的體現(xiàn)出來(lái)。 ②立面板塊構(gòu)成不夠協(xié)調(diào)，尤以 1 1 1 16這一沿中庭立面更為明顯，陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)之間，陽(yáng)臺(tái)與整體立面之間的關(guān)系，從功能與視覺(jué)兩個(gè)方面都有欠缺。 戶型規(guī)劃：本案現(xiàn)行戶型規(guī)劃中客廳與主臥室的開(kāi)間面積比例不合理，（客廳開(kāi)間偏小，臥室開(kāi)間偏大，戶型面積設(shè)置缺乏變化，無(wú)法滿足消費(fèi) 群體的需求，客戶層次較窄，不利于銷售，建議作如下調(diào)整： 房型設(shè)置： 二房二廳一衛(wèi)： 75~80㎡，客廳開(kāi)間在 ，主臥開(kāi)間 ，客廳面積 20㎡左右為
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