某房地產(chǎn)住宅策劃提案(編輯修改稿)
2025-05-26 12:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5%2867 251144%28822871 3月水木清華6464100%3300 25424797%3247 3434100%33003262 2011年5月萊蒙帝景1818100%3220 724563%3129 722636%35003256 9月富瑞雅軒252496%2850 39132784%2924 251560%28002914 2011年12月星匯峰境301653%2750 1208672%2665 905561%26802679 7月第七街252940 1752850 502760 2850 金洲世家724360%3370 35612635%3340 3347 3月興義商城1200——3600——603100 金地上品10990%3200 443068%3245 963235 3月義誠(chéng)山水2080600080——結(jié)論：通過調(diào)研得知，興義市整體銷售均價(jià)從26003500/㎡不等，整體去化較為平穩(wěn)市場(chǎng)供應(yīng)和成交均在正常值以內(nèi)，市場(chǎng)消化量暫時(shí)趨于平穩(wěn)。1）各房型供應(yīng)量從多個(gè)重點(diǎn)在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)合并整理來看，三居室房源占70%的絕大比例，四房（含躍層房源）占18%次之，二房?jī)H占12%。結(jié)論：通過上述分析可以看出，3房是目前城市消費(fèi)的主要戶型，；洋房和別墅產(chǎn)品的需求量較低，尚處在豪宅發(fā)展的起步階段，這將有利于后期市場(chǎng)的運(yùn)作。2）各房型供需關(guān)系在售樓盤呈現(xiàn)供需基本平衡態(tài)勢(shì)，但從房型去化速度來看：二房 三房 四房三房成為供需主流、但隨著房?jī)r(jià)穩(wěn)定攀升，購(gòu)買壓力日益明顯，對(duì)二房的剛性經(jīng)濟(jì)需求也逐漸突出。同時(shí)舒適型四房占有一定的比例。3）各房型成交均價(jià)價(jià)格差異小，二房因供量小，通常在項(xiàng)目推售初期即被搶購(gòu)，其售價(jià)略高，達(dá)3104元/㎡。主流三房型總體均價(jià)為3070元/㎡，四房則略低。別墅和洋房在市場(chǎng)占有一定比例，成交均價(jià)35006000/㎡4）銷售速率分析項(xiàng)目名稱/日期2011年12月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月銷售周期（月）銷售套量平均月銷量（套）榮御天下818924 萊蒙帝景28945 富瑞雅軒1136633 星匯峰境815719 金洲世家816921 金地上品8395 上表通過月平均銷售量的理想化分析，直觀表明各項(xiàng)目的大致銷售速率。統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目月成交量平均在1825套上下，銷售平緩；據(jù)了解，2012年三季度開始，受調(diào)控政策持續(xù)影響，各項(xiàng)目成交量劇減。多數(shù)項(xiàng)目通過延長(zhǎng)蓄客期準(zhǔn)備在年底春節(jié)前發(fā)力銷售。結(jié)論：從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，2012年興義房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)趨于平穩(wěn)，無明顯波動(dòng)，市場(chǎng)消化量暫時(shí)處在正常值范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)后期23年內(nèi)隨著開發(fā)量的增加將會(huì)打破供需平衡的態(tài)勢(shì)。興義樓市現(xiàn)狀1）現(xiàn)狀特征 開發(fā)及銷售節(jié)奏趨緩，受調(diào)控及競(jìng)爭(zhēng)影響，部分項(xiàng)目開始出現(xiàn)“明價(jià)暗折”“以價(jià)換量”的趨勢(shì)。2）市場(chǎng)趨勢(shì)分析① 供過于求——呈現(xiàn)供略大于求的市場(chǎng)情形，且受調(diào)控政策影響，供需雙向慢熱，房地產(chǎn)推盤營(yíng)銷節(jié)奏放緩。② 競(jìng)爭(zhēng)加劇——高層電梯房成為主流，但多個(gè)項(xiàng)目陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)牢籠。隨著市場(chǎng)供需平衡逐漸被打破，樓市供量增加的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加劇烈，對(duì)開發(fā)理念、產(chǎn)品細(xì)分、居住品質(zhì)等因素也將提出更高要求。由于產(chǎn)品品質(zhì)的局限，部分市場(chǎng)高端客群選擇去昆明、貴陽等地置業(yè)投資。報(bào)告小結(jié)：通過近期對(duì)興義樓市多次的市場(chǎng)調(diào)研分析：目前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響開始凸顯，購(gòu)房觀望情緒濃，暫時(shí)出現(xiàn)市場(chǎng)疲軟的情況，預(yù)計(jì)在明年2季度，樓市狀況將漸趨于平穩(wěn)恢復(fù)?；谏衔姆治觯卷?xiàng)目的推售面臨如下環(huán)境： 未來2~3年樓市供應(yīng)量明顯增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大 調(diào)控持續(xù)，對(duì)興義樓市的影響程度不明朗興義樓市整體印象基本判斷：l 市場(chǎng)初級(jí)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重l 現(xiàn)狀供應(yīng)：桔山片區(qū)、民航大道供應(yīng)較集中。整體大勢(shì)、目前供需尚趨平穩(wěn)l 產(chǎn)品升級(jí)相對(duì)較容易，市場(chǎng)缺少運(yùn)作高端產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)供應(yīng)：l 整體市場(chǎng)價(jià)格水平較低，l 產(chǎn)品：客戶對(duì)價(jià)格朝向敏感度不高，較缺少對(duì)高端產(chǎn)品的認(rèn)知。價(jià)格：2012興義樓市關(guān)鍵詞容積率 高 供貨 多 成交 穩(wěn) 價(jià)格 升 板塊 熱 20122013年興義市房地產(chǎn)供求分析供應(yīng)量——供應(yīng)劇增，規(guī)模大盤顯現(xiàn)，2013年預(yù)計(jì)上市量將達(dá)167萬平方米 ，2013年市場(chǎng)供給增加是必然的，預(yù)計(jì)2013年上市量約167萬方，市場(chǎng)總量將打破供需平衡。 成交量——?jiǎng)傂孕枨鬁p弱，熱點(diǎn)板塊備受關(guān)注，但整體大勢(shì)，制約成交自住型和改善型購(gòu)房客戶為市場(chǎng)主力，受新政影響，投資市場(chǎng)不活躍，市場(chǎng)表現(xiàn)消極，極少出現(xiàn)搶購(gòu)或熱銷的場(chǎng)面，造成市場(chǎng)整體需求疲軟。供求比——供大于求更加凸顯興義近幾年內(nèi)樓盤推出量日益膨脹，預(yù)計(jì)23年內(nèi)龐大的供應(yīng)量會(huì)讓所有樓盤都在爭(zhēng)奪有限的市場(chǎng)資源，供應(yīng)量急劇增加，成交量將會(huì)下降，這將使供大于求的趨勢(shì)更加凸顯。4. 樓市消費(fèi)趨勢(shì)：投資方向住宅向商鋪的轉(zhuǎn)移隨著城市的發(fā)展和政策的導(dǎo)向，大部分有遠(yuǎn)見的投資客將投資方向瞄上了商鋪投資，隨著今后綜合體項(xiàng)目的增多，將會(huì)有更多的高端消費(fèi)群體加入這一趨勢(shì)中。20122013興義市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)及分析：第四季度興義房市有些“冷”房?jī)r(jià)漲幅速度放緩，整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的趨勢(shì)房地產(chǎn)投資資金不足，樓市整體放緩。2012年，國(guó)家繼續(xù)執(zhí)行銀根緊縮的貨幣政策，房地產(chǎn)投資資金不足，樓市整體呈現(xiàn)以價(jià)換量趨勢(shì)。開發(fā)商重新追求最大銷量而非最大利潤(rùn)。12年資金的回籠放緩，使開發(fā)商的現(xiàn)金流量銳減，為支撐在售項(xiàng)目及新項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)在售項(xiàng)目的直接表現(xiàn)為變相下調(diào)銷售價(jià)格，明升暗降的情況較明顯。，供應(yīng)量的增加將會(huì)帶來競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，后期將難免出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，高容積、高密度的產(chǎn)品將逐漸隨著城市的
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