【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比較簡(jiǎn)單，樓盤(pán)包裝缺乏，后期逐漸有了一定的市場(chǎng)意識(shí) 成功關(guān)鍵點(diǎn) ：“價(jià)格取勝” 第二代產(chǎn)品階段 精細(xì)型產(chǎn)品階段 1999 年 2002 年初，屬于住宅市場(chǎng)的成熟期。 1999 年 9 月，以遠(yuǎn)東世紀(jì)花園的誕生標(biāo)志著南昌房地產(chǎn)水平進(jìn)入新的發(fā)展階段。 市場(chǎng)特征 ：小區(qū)規(guī)劃比以往活潑，講究建筑風(fēng)格和外立面特色；開(kāi)始注重戶(hù)型設(shè)計(jì)樣式， 200平方米的大戶(hù)型、頂層復(fù)式及錯(cuò)層開(kāi)始流行；物業(yè)管理呈現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化。 置業(yè)特征 ：消費(fèi)高漲、房?jī)r(jià)攀升、瘋狂搶購(gòu)。 成功關(guān)鍵點(diǎn) ：“品質(zhì)取勝” 第三代產(chǎn)品階段 生態(tài)和高科技產(chǎn)品階段 2002 年以萬(wàn) 科四季花城、賓江豪園為代表的國(guó)際生態(tài)住宅產(chǎn)品，使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全新的發(fā)展階段，開(kāi)始向大盤(pán)時(shí)代邁進(jìn)。 市場(chǎng)特征 ：主住宅建設(shè)注重生態(tài)和科技的有機(jī)結(jié)合；大規(guī)模開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)；建筑風(fēng)格多樣化；小區(qū)低密度、大綠化，出現(xiàn)了國(guó)際化生態(tài)環(huán)境；高新技術(shù)、智能化設(shè)施的廣泛運(yùn)用；樓盤(pán)品質(zhì)與風(fēng)格越來(lái)越體現(xiàn)在細(xì)部競(jìng)爭(zhēng)上。 置業(yè)特征 ：購(gòu)房者理性意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)居住環(huán)境要求大大提高；“持幣觀望”，尋找最佳出手時(shí)機(jī)；由被動(dòng)置業(yè)轉(zhuǎn)為主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)。 成功關(guān)鍵點(diǎn)： “差異取勝” 南昌第三代住宅的產(chǎn)生不是偶然的，是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫出來(lái)的，首先南昌創(chuàng)造花園城市和 招商環(huán)境的改善，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造了一個(gè)很好的環(huán)境和發(fā)展空間。深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷看中了南昌地產(chǎn)市場(chǎng)，搶先進(jìn)入南昌，把他們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念帶進(jìn)南昌，南昌本地老牌有實(shí)力的地產(chǎn)商為了取得市場(chǎng)有得地位，在規(guī)模上、產(chǎn)品品質(zhì)上、環(huán)境與科技含量上下功夫，使南昌的樓市品質(zhì)有了一個(gè)全新的提升。 從以上南昌住宅發(fā)展趨勢(shì)的分析可以看出： 南昌樓盤(pán)規(guī)模及品質(zhì)逐漸與沿海城市靠攏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)管理等方面都有了較大的發(fā)展和提高，與市場(chǎng)的結(jié)合度越來(lái)越強(qiáng)，板塊區(qū)域概念深入人心，市場(chǎng)逐漸細(xì)分化，產(chǎn)品出現(xiàn) 差異化，建筑風(fēng)格多樣化，配套設(shè)施全面化，智能設(shè)施先進(jìn)化，一種住宅品質(zhì)的全面提升運(yùn)動(dòng)正在興起，購(gòu)房意識(shí)逐漸理性化，市場(chǎng)日趨成熟。 二、南昌市房地產(chǎn)發(fā)展指標(biāo) 施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積 單位：萬(wàn)平方米 年份 施 工 面 積 竣 工 面 積 銷(xiāo) 售 面 積 空 置 面 積 2000 年 279 122 94 30 2001 年 287 120 113 20 2002 年 341 2020 年 施工面積 單位：萬(wàn)平方米 竣 工 面積 單位：萬(wàn)平方米 銷(xiāo)售面積 單位：萬(wàn)平方米 122 1200204060801001201401602000 2001 2002 2020279 28734101002003004005006007002000 2001 2002 2020941130501001502002503003502000 2001 2002 2020 交易量 2000 年南昌市商品房成交金額為 億元，而 2001 年成交金額為 億元， 2002 年 億元， 2020 年成交金額 億元。詳見(jiàn)下圖： 0204060801002000 2001 2002 2020 價(jià)格走勢(shì) 第二章 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 一、南昌市土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)狀況 （一） 近年土地供應(yīng)量對(duì)比（ 20002020） 類(lèi) 別 年 度 土地供應(yīng)量（畝） 15601814238722500500100015002000250030002000 2001 2002 20202000 年 1200 2001 年 2002 年 3355 2020 年 3754 1200375433550100020003000400050002000 2001 2002 2020 （二）近年土地出讓狀況（ 20022020） 2002 年土地出讓一覽表 序號(hào) 拍賣(mài)時(shí)間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價(jià) 買(mǎi)受（中標(biāo)）人 1 朝陽(yáng)南路以南 (原桃苑水塘占地 ) 155 上海瑞文 2 青山南路 40 50 江西四方 3 青山湖西岸 ,鐵路線以東 ,南昌三十中以南 240 70 浙江中大 4 青山南路 (原江西化纖生產(chǎn)區(qū)用地 ) 129 南昌市政 5 紅谷灘中心區(qū)、 控規(guī)編號(hào) A2 A25地塊 106 82 義烏中國(guó)小商品城 6 二七北路 (原八一配件廠生產(chǎn)用地 ) 171 江西先鋒 7 湖濱路以東、江大北路以北 86 江西利中 8 湖濱路以東 70 江西旅游 9 揚(yáng)子洲以西 ,朱家湖地區(qū) (原 南昌水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)生產(chǎn)用地 ) 南昌興達(dá)房地產(chǎn) 10 南京東路與青山湖大道 交叉東南角 64 江西天驥 11 三經(jīng)路（原陽(yáng)明織帶廠） 190 南昌明華 12 洛陽(yáng)路以北、二七南路以西 （原省糧油機(jī)械廠生產(chǎn)用地） 江西金輝 13 朝陽(yáng)中路以北、團(tuán)結(jié)路以西 （原江西運(yùn)輸輪胎廠生產(chǎn)用地） 80 江西 強(qiáng)威 14 萬(wàn)福寺 12號(hào)（原中房公司用地） 36 江西順達(dá) 15 鳳凰洲 C1 C1 C1 C20 553 46 上海西部企業(yè) 16 洪都大道以東、北京路以北 158 3 168 高新能源 17 鳳凰洲控規(guī) B C3 C3C37C3 C39地塊 675 58 江西幸福 18 青山湖東岸 ,青山湖北大道以西 101 浙江中富 19 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B3地塊 210 66 浙江名門(mén) 20 朝陽(yáng)中路以控規(guī) 323西半幅 3 202 青山湖房地產(chǎn) 21 朝陽(yáng)中路以控規(guī) 323東半幅 3 149 江西新元 22 站前路與天佑路交匯處東北面 395 鐵路天集 23 司馬廟立交橋以南、撫河以西 3 150 市政 24 解 放西路 298號(hào)（原江西紅聲南光儀表有限責(zé)任公司生產(chǎn)用地） 168 浙江慈溪 2002 年全市商品住宅供地約 3355；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)也實(shí)行總量控制， 2002年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積控制在 300 萬(wàn)平方米左右， 其中新老城區(qū)各占 50%。 其中經(jīng)濟(jì)適用房 70 萬(wàn)平方，低洼地危舊房改造 20 萬(wàn)平方。為加快紅谷灘新區(qū)建設(shè)，對(duì)在新區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行了鼓勵(lì)、傾斜政策。 2020 年土地出讓一覽表 序號(hào) 交易時(shí)間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價(jià) 萬(wàn)元 /畝 買(mǎi)受 （中標(biāo)人） 1 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 6 號(hào) R≤ 25 南昌世界貿(mào)易中心有限公司 2 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 10 及紅角洲片區(qū) A19— 29 號(hào) 1780 44 江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 3 .15 碟子湖周邊 400 R≤ 30 南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司 4 . 19 上海路 639 號(hào)（原江西豐華橡膠廠生產(chǎn)區(qū)用地） R≤ 132 南昌洪洲物業(yè)公司 5 青山路下沙溝 1 號(hào)（原南昌糖果廠用地） R≤ 57 江西聯(lián)友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6 青山湖大道西側(cè)，規(guī)劃城東四路南（原金昌利公司用地） 80 南昌金昌利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7 湖濱路以東（原湖東安居小區(qū)用地） R≤ 85 江西省湖東安居工程開(kāi)發(fā)有限公司 8 萬(wàn)福寺 2 號(hào)（原金屬容器用廠用地） R≤ 168 南昌天高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 9 三經(jīng)路 113 號(hào)（原江西制藥廠生產(chǎn)用地） R≤ 151 嘉善欣達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 賢士湖公園東側(cè)（賢士中路以北、賢士二路以東） R≤ 173 江西東南投資有限公司 11 沿江路和建設(shè)路交叉口東南角（原省建筑構(gòu)建預(yù)制廠部 分用地） R≤ 226 江西昌和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 12 撫生路以西（原朝陽(yáng)釀造廠用地） R≤ 141 南昌澳利實(shí)業(yè)有限公司 13 中山路與象山路交叉口東南角 R≤ 百腦匯（南昌）實(shí)業(yè)有限公司 14 鳳凰洲片區(qū) C1 C1 C1C16 地塊 300 R≤ 46 南昌運(yùn)通世紀(jì)房地產(chǎn)有限 公司 15 迎賓大道與何坊西路交叉口 西南角 20 16 南昌市撫生路涼傘樹(shù) 18 號(hào) （總價(jià)） 南昌市土地儲(chǔ)備中心 17 上坊路以東、北京路以北（原 南昌玻璃廠生產(chǎn)區(qū)） 110 南昌澳中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 18 青山湖東岸（原江西省檢察院 培訓(xùn)中心劃撥用地） 131 江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 19 象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危舊房改造 38 號(hào)地塊） R≤ 3 78 江西新世紀(jì)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限 公司 20 南昌市勝利路地段原交通銀行及周邊用地 R≤ 600 浙江日月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 21 團(tuán)結(jié)路以北、西河灘路以西（原南昌市社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)處用地） 南昌市勞動(dòng)房屋開(kāi)發(fā)公司 22 中山路 220234 號(hào)（原南昌市建筑房屋開(kāi)發(fā)公司用地） 南 昌市建筑房屋開(kāi)發(fā)公司 23 紅谷灘周邊區(qū) A20 地塊 江西洪城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 24 丁廣街以北（原南昌柴油機(jī)廠生產(chǎn)用地） 江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 25 南京路以南，艾溪湖以西（原江西豐源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用地） R≤ 江西豐源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 26 文教路（原南昌市鋼絲廠、印刷十一廠）， 江西協(xié)眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任 公司 27 濱江大道以東，團(tuán)結(jié)路以西（原江鈴制動(dòng)器廠） 江西城開(kāi)投資有限公司 28 揚(yáng)子洲以西（原水產(chǎn)養(yǎng)殖長(zhǎng)用地） 南昌洪城投資實(shí)業(yè)有限公司 29 洪都北大道兩側(cè)（原永溪村土地） 江西君臨天下實(shí)業(yè)有限公司 30 建設(shè)西路兩側(cè)（原南昌五星墾殖場(chǎng)生產(chǎn)用地） 南昌龍盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年南昌土地供應(yīng)特點(diǎn) 2020 年各片區(qū)出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,1 6 . 5 0 % , 1 7 %青 山 湖 ,2 3 . 7 0 % , 2 4 %紅 谷 灘 ,4 7 . 9 0 % , 4 7 %朝 陽(yáng) 洲 ,1 1 . 9 0 % , 1 2 % 2020 年各片區(qū)出讓土地規(guī)劃建筑面積比 2020 年不同方式的出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,2 6 . 9 0 % , 2 7 %朝 陽(yáng) 洲 ,2 5 . 5 0 % , 2 6 %紅 谷 灘 ,2 7 . 3 0 % , 2 7 %青 山 湖 ,2 0 . 2 0 % , 2 0 %掛牌86%拍賣(mài)14% 0% 0%其他0% 特點(diǎn)分析： 供應(yīng)比例均勻 南昌市 2020 年土地總供應(yīng) 30 宗，全年土地成交量約為 1660 畝。從土地成交面積來(lái)看，紅谷灘土地供應(yīng)面積較大，總面積為 畝，占總成交面積的%；其次為青山湖周邊的土地，成交 4 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %；而老城區(qū)的土地成交宗數(shù)非常多，達(dá)到了 12 宗，總面積 282 畝，占總成交面積的 %；朝陽(yáng)洲 成交土地 6 宗，總面積為 畝，占總成交面積的 %，從土地供應(yīng)的區(qū)域來(lái)看，雖然各個(gè)區(qū)域的土地面積比重有所輕重，但從各區(qū)域的總建筑面積來(lái)看，都在 40 萬(wàn)平方米左右，土地供應(yīng)比例非常均勻。 樓面地價(jià)攀升 從 2020 年整個(gè)土地供應(yīng)的成交價(jià)格來(lái)看，有幾宗土地創(chuàng)下了“天價(jià)”，如勝利路的一宗土地成交