【文章內(nèi)容簡介】 的區(qū)域。以居 住和行政、文化、教 育功能為主，保留悅達工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持“東工西宿”格局。 城西片區(qū) 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀大道以北、新洋港以南區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。 西南片區(qū) 西環(huán)路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀大道以南、徐淮鹽高速公路以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。 城北片區(qū) 新洋港以北、通榆運河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場河以東的區(qū)域?；揪S持現(xiàn)狀功能，沿 204 國道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站 附近布置主城區(qū)主要的物流、倉儲用地。 河?xùn)|片區(qū) 通榆運河以東區(qū)域。居住、工業(yè)相對平衡的城市新區(qū)，以世紀大道與開發(fā)大道為界分為南北組團，北組團以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團以鹽讀路為界，形成“南工北宿”格局。 城市規(guī)劃 鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，總面積約 423平方公里。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 61 頁 總體規(guī)劃上形成“一城多鎮(zhèn)”組團狀空間形態(tài)，主城區(qū)保持“團塊狀”空間形態(tài)。 規(guī)劃發(fā)展方向為重點向南，適度向西，啟動河?xùn)|，有計劃向北。 三、項目立地條件 研究 顧客是否容易達到商業(yè)區(qū) 首先，本案地處鹽城市的副中心區(qū)域，路政情況良好，交通便利，距離傳統(tǒng)的居民購物中心只有 2公里，可以說當?shù)鼐用癯鲂匈徫锸欠浅１憬莸摹? 其次，本案所處位置為城市的城南片區(qū)，該區(qū)域為市政府規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，而且區(qū)域類型以居住和行政、文化、教育功能為主，隨著該片區(qū)居住氛圍的加濃，必然吸引商業(yè)機構(gòu)的全面進入，結(jié)合原有的商業(yè)基礎(chǔ)，本地區(qū)將成為未來的商業(yè)中心，居民購物將真正實現(xiàn)“購物就在家門口”。 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項目所在的鹽馬路，在很短的時間內(nèi)發(fā)展成為城市的副中心，說明該區(qū)域的發(fā)展速 度是驚人的。目前本案周邊的配套設(shè)施還是比較健全的，但公建設(shè)施是比較匱乏的，有待進一步完善。 ③項目 分析 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 61 頁 優(yōu)勢分析（ strengthens） 本案所處的地理位置為城市規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域。 周邊各項配套設(shè)施齊全，各項服務(wù)功能比較成熟，已形成一定的居住氛圍。 根據(jù)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)鼐用駥椖克趨^(qū)域的發(fā)展前景比較樂觀。 交通便利，給客戶帶來直接的便利 與學(xué)校，醫(yī)院形成一個相對獨立的居住中心，不受其他項目的影響。 劣勢分析（ weaknesses） 連續(xù)加息等宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益 體現(xiàn)，消費者觀望態(tài)度日趨明顯。 由于本案項目較小，很難形成良好的居住氛圍。 開發(fā)商在房地產(chǎn)方面沒有品牌。 副中心區(qū)還沒有完全形成，保守的客戶會缺乏信心。 機會 (opportunities) 鹽馬路南段市政拓寬工程將于今年完工，便捷交通環(huán)境將是本案一大機會。 項目南面的鹽都汽車站即將通車，該地區(qū)的人流量和車流量會進一步加大。 城市南片為政府規(guī)劃重點發(fā)展片區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景樂觀。 威脅 (threatens) 本案附近其它的房地產(chǎn)開發(fā)項目密集，如何在激烈的市場競爭中脫影而出將成為項目開發(fā)首要解決的問題。 鴻基 奧 園 等物業(yè)類型相似的項目就在附近，產(chǎn)品同質(zhì)化為銷售增加難度。 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 61 頁 叁叁 經(jīng)經(jīng) 濟濟 分分 析析 篇篇 （（ 略略 ）） 肆肆 項項 目目 定定 位位 篇篇 一、項目的市場定位 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 61 頁 形象定位 交通便利、品位高雅、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、三代受益 定位基礎(chǔ)及定位理由 作為項目策劃的重要組成部分，項目的形象定位的重要性是不言而語的。項目的形象定位相當與人穿什么樣的衣服，雖然衣服無法改變?nèi)说耐獠肯嗝?，但絕對能改變?nèi)说木衩婷病Ｍ瑯?，好的形象定位能給消費者帶來“市場區(qū)分” —— “親和度”的基礎(chǔ)，樹立項目的“唯一性”。 周邊 競爭樓盤相對較多，區(qū)別與競爭樓盤的市場形象定位也是為了保證將來的銷售不至于混亂。 提升宗地項目物業(yè)的綜合檔次，有利與將來的價格提升。 規(guī)劃中的項目主樓高度是目前宗地當?shù)刈罡邩求w。本身具有唯一性。 小結(jié)：政府動用行政干預(yù)的方式，對“城市副中心”進行開發(fā)，從各開發(fā)商的心理來說是很不“舒服”的，那么勢必會想盡一切辦法盡快收回投資成本和投資利潤，如果本案的競爭對手沒有或一定范圍（宗地 1000 米）內(nèi)較少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情況卻是恰恰相反。 另一方面：不管政府與開發(fā)商有任何的這樣那樣的事情，購房 者是不知道也不想知道，對與他們來說；只要該物業(yè) —— 是否能滿足我的生活、工作要求？工程質(zhì)量？收費？等等這是他們最關(guān)心的。《孫子兵法》中有云：“不戰(zhàn)而屈人之兵”，用于商業(yè)策劃中既是“區(qū)別”，本案的形象定位的區(qū)分即是“區(qū)別”之一；《孫子兵法》《始計篇》中還有云：“ 利而誘之，亂而取之，實而備之，強而避之， 怒而撓之，卑而驕之， 佚而勞之， ? 攻其不備 ”。 二、目標客戶定位 購買住宅的目標群分析 目前宗地當?shù)厥钦罅ν茝V建設(shè)的鹽城城市副中心，從項目本身的升值潛力上來說是很大的，并且目前做為“城市副中心”的整體狀況還不成 熟，但單位面積售價相對城市中心而言低許多，能夠吸引一部份人來買房。這類人群包括： 1） 25 歲 35 歲之間急需解決結(jié)婚住房的人，這類購房者因為工作時間不長沒有太多積蓄，但經(jīng)過幾年的積累（夫妻兩人）和雙方家庭的支助達到了購買條件。 投資客，鹽城市民對政府開發(fā)“城市副中心”的決定能吸引一部分手中有閑置暫時不用的人 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 61 頁 群。 改善居住條件者，目前在政府的規(guī)劃中，政府對“城市副中心”的景觀、道路、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的投入會逐年增加，宗地將來的居住條件將一定會比“城市中心”好許多，并且開發(fā)商對鹽城政府提出的規(guī)劃總結(jié)定位是“城市副 中心” —— 中產(chǎn)階級的生活區(qū)。加之借助政府的宣傳和自身推廣這類人群將占到較重的比例。 購買商鋪的目標群分析 ①少部分用與自買自用（開店） ②絕大多數(shù)將會用于投資 在對這類購買商鋪的消費者的心理分析上表明，要成功的銷售該商鋪必須要借助政府對“城市副中心”的開發(fā)力度宣傳和政府對“城市副中心”的工作、生活等規(guī)模宣傳，加大購買者和投資者的消費信心。 三、商鋪的目標消費群定位及分析 作為確定商鋪購買對象前，先要確定商鋪的目標消費群定位，如果購買商鋪用于只是針對本社區(qū)居住人群消費面就太狹窄，也不能形成“氣候”，本案商 鋪將來的消費目標不僅僅針對本社區(qū)居民還要擴大到周邊社區(qū)的居住人群，這不僅僅只是為了銷售目標，同時對本案的知名度更是利好，同樣可一舉兩得，為什么我們不做呢？ 四、商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位 如果建設(shè)上檔次和品質(zhì)較高的商鋪（同時這類商鋪能使總體價格具有提升空間，爭取到更大的利益價值），在進入商鋪的商品品牌要增加相應(yīng)的“門檻”。具體表現(xiàn)如下： 1F 精品區(qū)： Zegna、 MAXMARA、 KENZO、 TOMMY HILFIGER、 CANALI、 BALLY、 LV、 TRUSSARDI、 AIGNER、 CERRUTI 188 BURBERRY、 HUGO BOSS、 MONT BLANC、 LANCEL、 、 Ralph Lauren Polo、 VERSACE、 Royal 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 61 頁 Selangor、 Giorgio Armani、 DUNHILL、 Cartier、 Aquascutum、 Kamp。C、 PAUL SHARK、 PAL ZILERI、AutaSon 化妝區(qū)： CHANEL、 CLINIQUE、 CD、 SHISEIDO、 Estee Lauder、 SKII、 LANCOME、 CLARINS、 HR赫蓮娜、Elizabeth Arden H2O、 BIOTHERM、 Kanebo、 BORGHESE、 AUPRES、 KOSE、 OLAY、羽西、美伊娜多、安尚秀、艾文莉、 AVON、 VICHY、丸美、 LOREAL 香水軒： HUGO BOSS、 CD、 GUCCI、 BURBERRY、 KENZO 鞋區(qū)： NINEWEST、 TOPGLORI、 SENSE 199 AEE、 BELLE、 JB MARTIN、 STACCATO、 JOY amp。 PEACE、 TEENMIX、BATA、 LESAUNDA、 FORNARINA、 FED、 RIZ、 KUUKI、 HARSON、 EVERY ONE、芭迪、安瑪莉、康麗、百斯圖、他她、伊伴、梵詩蒂娜、千百度、寶曼尼、星期六、美麗寶、 Walker Shop、 ECCO、其樂、暇步士、馬飛仕圖、圣枷步、龍浩、木林森、策樂、雅樂士、森達、華倫天奴露迪、金利來、花花公子、香港鱷魚、柯爾士、袋鼠、富瑞斯、啄木鳥、老爺車、老人頭 珠寶區(qū)： 周大福、謝瑞麟、周生生、六福、羅飛諾、金至尊、泰立、周大生、藝輝、戴夢得 國際名表區(qū)： ROLEX、 TUDOR、 OMIGA、 PIAGET、浪琴、天梭、梅花、雷達、西鐵城 時尚表： CK、 GUCCI、 GUESS、 ESPRIT、 ELLE、 SWATCH、 CASIO、 皮具箱包： MIKEMIKE、 COMICO、 FION、 COBO、 WHY、 DISONA、 GV、歌菲喬、沙馳、希泊萊、 GALADAY、嘉云慕達、金利來、花花公子、鱷魚、西村名物、皮爾卡丹、岱比華利、華倫天奴古柏、 SIMBOLO、新秀麗、皇冠、森泰斯、 2F 精品女裝區(qū)： 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 61 頁 KLOVA、柯利亞諾、白領(lǐng)、 ICB、 bestibelli、子苞米、 ONamp。ON、 23區(qū)、 U39。db、 EQ： IQ、 JORYA、LMLULU、 BCBG、 ARTIS（高檔） ALLURE、慕詩、 BIANCO、 FINITY、 ANNAPUCCI、哥弟、 EPISODE、瑪絲菲爾、 PORTS、 CO