【正文】 建筑密度 34% 集中綠化率 % 總戶(hù)數(shù) 112戶(hù) 其中： 三室二廳二衛(wèi) 68戶(hù) 所占比例 61% 二室二廳一衛(wèi) 32戶(hù) 所占比例 29% 躍層 12戶(hù) 所占比例 10% 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（小區(qū)內(nèi)） 44輛 其中： 室內(nèi) 35輛 所占比例 80% 室外 9輛 所占比例 20% 四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 本案所在地 公交線(xiàn)路有 2 6 20 34 路共五 條公交線(xiàn)路，鹽城市的公共 交通網(wǎng)絡(luò)以六縱八橫的輻射由城市中心向外延伸 ，連接建軍路的 鹽馬路和連接解放南路的大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以?xún)?nèi) ，居民出行比較方便。 地勢(shì)平坦，自然標(biāo)高相當(dāng)于黃海高程 。鹽城市（江蘇發(fā)達(dá)的二類(lèi)城市，同時(shí)受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)輻射）在未來(lái)必然會(huì)提升其城市形象和加大其在江蘇地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所占的比重。不僅能使企業(yè)得到巨大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)道路，使企業(yè)的市場(chǎng)生命力和競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步加強(qiáng)。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 61 頁(yè) 內(nèi)部因素 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目策劃建議的實(shí)施等對(duì)企業(yè)提高項(xiàng)目市場(chǎng)覆蓋率、提升企業(yè)品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大企業(yè)整體社會(huì)影響力等作用都非常明顯的。同時(shí)，好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)必然能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)好的企業(yè)信譽(yù)。 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展勢(shì)必對(duì)舊結(jié)構(gòu)的突破，住房?jī)H僅是其中的一項(xiàng)，目前本案周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，包括一些比本案規(guī)模大或地理位置好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，這對(duì)于項(xiàng)目今后的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售存在著很大的不利因素。 C、結(jié)論 宗地 擁有如此多的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化的底蘊(yùn)對(duì)建設(shè)成型小區(qū)也是利好因素。 B、經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略意義 本案所處的地理位置原屬于鹽都縣，現(xiàn)被劃為鹽城市區(qū)。 意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊(yùn)是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目物業(yè)沒(méi)有文化底蘊(yùn)是不行的。西漢元狩四年，雄才大略而又勵(lì)精圖治的漢武帝劉徹在自己 39 歲的時(shí)候向全國(guó)頒發(fā)詔令，宣布在浩浩湯湯的黃海之濱設(shè)置鹽瀆縣。 城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)： 鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北 中國(guó)最大的管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 61 頁(yè) 近期 市委、市政府 又 作出的一項(xiàng)重要決策 ： 實(shí)施分片發(fā)展、合力建城 由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出 ：規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門(mén)的認(rèn)可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn) 行業(yè)處于旺盛階段， 這對(duì)本案的開(kāi)發(fā)是一個(gè)利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。 便捷的交通條件使得該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、 人口密集 加大 、 城市核心區(qū)域的外延，進(jìn)而能推動(dòng)宗地房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。政府對(duì)“城市副中心”的規(guī)劃和建設(shè)中，交通 和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對(duì)城市中心的內(nèi)部交通便利程度、環(huán)境優(yōu)美程度等等一系列建設(shè)比市內(nèi)好許多。使得鹽城的地區(qū)經(jīng)濟(jì)將得到長(zhǎng)足發(fā)展，就目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市與城市間，城市內(nèi)部的交通發(fā)達(dá)程度有明顯的并且成正比的關(guān)系，象目前的鹽城交通狀況總體來(lái)說(shuō)是可以的，并且在不斷的完善和發(fā)展，交通的便利和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是本案支持 26002800 元 /單位平方米的基礎(chǔ)。 一方面；外部交通網(wǎng)絡(luò)的基本成型， 204國(guó)道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地 ， 新長(zhǎng)鐵路鹽城以 北段已建成通車(chē)。如果我們對(duì)所推出的產(chǎn)品缺乏深刻的認(rèn)識(shí)與了解，那么，是擬定不出符合實(shí)際的推廣方案的。公司所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)因素已設(shè)定完成，而深層次的細(xì)節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè) 計(jì)的完善之中，有待于我們今后不斷去認(rèn)識(shí)、研究、總結(jié)與提煉。房地 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 產(chǎn)產(chǎn)品（住宅）不是一個(gè)孤立的建筑單體，它是由建筑單體、環(huán)境景觀、物業(yè)管理、公建配套等要素綜合構(gòu)成。 通過(guò)對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品的推廣賣(mài)點(diǎn)分析，可以透視出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與不足，只有這樣，才能更符合實(shí)際地?cái)M定貴公司產(chǎn)品的推廣方 案。 把握本區(qū)域產(chǎn)品特征因素 知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，本區(qū)域產(chǎn)品特征，可從三個(gè)方面去把握，第一，把握產(chǎn)品的普遍特征；第二，把握與自身同類(lèi)產(chǎn)品的普遍特征；第三，把握熱銷(xiāo)產(chǎn)品的特殊性。 房子是蓋給人住的，而人是有地域性的，正所謂“一方水土養(yǎng) 一方人”。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 篇篇 一、前言 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變?yōu)槲覀儗?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新 提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)也要求我們以一種“思維的速率”對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)作出盡可能準(zhǔn)確的把握，對(duì)我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)要有整體的宏觀視角。 —— Home is love ! 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 61 頁(yè) 壹壹 在美國(guó)的唐人街、在英國(guó)的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 華人區(qū)，在泰國(guó)、伊拉克、非洲等等世界各地的中國(guó)人，夢(mèng)魂?duì)坷@的還是“家”，家是童年美好的記憶，兒時(shí)的玩伴，是荷塘泥偶；家是羞澀的愛(ài)情初戀，甜蜜的回憶；家是母親的溫柔，父親的慈祥；家是看著孩子呀呀依語(yǔ)，妻子的關(guān)愛(ài)；家是兒孫繞膝，老伴相持。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 61 頁(yè) 鹽城榮盛公寓策劃報(bào)告 目錄指引： 一、 前言 二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 二、 宗地現(xiàn)狀 三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù) 四、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 六、 大市政配套 貳、市場(chǎng)篇 一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝?、家庭?hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 消費(fèi)品零售總額 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 道路狀況、通行量 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 城市規(guī)劃 三、項(xiàng)目立地條件研究 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目 SWOT分析 叁、經(jīng)濟(jì)分析篇（略） 一、項(xiàng)目投資估算（開(kāi)發(fā)商已定：略） 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)定（開(kāi)發(fā)商已定：略） 三、項(xiàng)目敏感性分析（開(kāi)發(fā)商已定：略） 盈虧平衡點(diǎn)分析 成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 肆、項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 形象定位 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 購(gòu)買(mǎi)商鋪的目標(biāo)群分析 三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 四、商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位 五、商鋪特色定位 伍、項(xiàng)目建議篇 一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 陸、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃篇 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃 二、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案 三、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃方案建議書(shū) 營(yíng)銷(xiāo)策略建議 營(yíng)銷(xiāo)渠道建議 銷(xiāo)控策略 四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書(shū) 價(jià)目表建議（暫略） 付款方式建議 五、管理模式建議書(shū) 物業(yè)管理模式建議 銷(xiāo)售管理 六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書(shū) VI設(shè)計(jì)建議 樓書(shū)設(shè)計(jì)建議 展板設(shè)計(jì)建議 七、廣告宣傳策劃建議書(shū) 戶(hù)外廣告策略建議 報(bào)刊廣告策略建議 新 聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議 八、銷(xiāo)售活動(dòng)策劃建議書(shū) （ SP活動(dòng)） 開(kāi)工儀式建議 開(kāi)盤(pán)儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 新聞發(fā)布會(huì)建議 展銷(xiāo)會(huì)建議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 61 頁(yè) 柒 、銷(xiāo)售實(shí)施篇（制度） 一、案場(chǎng)行政管理制度 二、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)考核制度 三、簽約監(jiān)審制度 四、銷(xiāo)售報(bào)表、報(bào)告管理制度 五、銷(xiāo)售激勵(lì)制度 六、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)崗位職責(zé) 捌、綜合附錄篇 附一、售樓中心及樣板房建議 附錄二： 關(guān)于榮盛公寓施工工地現(xiàn)場(chǎng)形象管理的暫行規(guī)定（建議） 附錄三、市場(chǎng)調(diào)研情況 家！ 無(wú)論是身在他鄉(xiāng)，還是異國(guó)， 中國(guó)人無(wú)不對(duì)家是最重視的地方。 家承載了太多的中國(guó)文化，是五千年中國(guó)人文的凝聚?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期性較長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)性大等特點(diǎn)，尤其是它明顯的地域性特征，更決定了我們不可以點(diǎn)概全，實(shí)行“一攬子計(jì)劃”，而必須以一種對(duì)項(xiàng)目整體的宏觀調(diào)控、對(duì)細(xì)枝末節(jié)的精確把握，以“是什么？做什么？怎么做？”為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)思考的切入點(diǎn)，以不斷地認(rèn)識(shí)問(wèn)題、創(chuàng)新地解決問(wèn)題為工作目標(biāo)，從而真正做到有備而戰(zhàn)，出奇制勝。作為一座擁有悠久文化底蘊(yùn)的老都城，同時(shí)又是在不斷進(jìn)步并且接受長(zhǎng)三角輻射的城市，多元化的組合使鹽城獨(dú)具其人文背景及新聞敏感性等，這些都將直接決定著營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃的制定及具體實(shí)施。產(chǎn)品的自備特征是通過(guò)其推廣來(lái)識(shí)別的。 如果要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品推廣思路，擬定新的產(chǎn)品推廣模式，就須對(duì)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有深刻認(rèn)識(shí)。 這四大要素又可分解為若干支系，它們?cè)诓煌赜颉⒉煌母?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，所強(qiáng)調(diào)的推廣訴求重點(diǎn)是不同的；并且構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的一系列要素，在主要產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)因素設(shè)定后，深層次的細(xì)節(jié)因素，不是一次所能認(rèn)識(shí)清楚的，它需要在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程與銷(xiāo)售